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『코로나 시대, 부동산의 앞날 심층진단/아파트,빌딩,상가,오피스텔,리츠,프롭테크 』 by 이상영, 김희선, 서후석, 윤여신, 김희정, 이정환, 이태현, 정수현

원주시립중앙도서관에서 프롭테크 관련 자료가 없나 찾아보던 중 유일하게 프롭테크가 태그로 걸려있는 책이라 단숨에 예약 후 빌려왔다. 간단히 책에서 얻어갈만한 문장이나 용어를 메모하고자 이 글을 작성한다.

코로나 19 시대와 부동산 시장의 동향

• 부동산 유동화 증권은 전문가들에 의해 운영되는 안전자산으로 향후에도 은퇴자를 중심으로 지속적으로 시장규모가 커질 것이다.

• 프롭테크는 기존 부동산서비스와 달리 신기술을 이용해 부동산의 경제적 효율성을 높여주는 네트워크 정보산업이다. 온디맨드형 서비스나 크라우드펀딩 자동가치산정 전자계약 전자등기 서비스로 발전할 가능성이 높다.

• 우리나라는 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%에 달하며 이 중 60% 이상이 주택에 집중되어 있다.

• 부동산 금융환경은 초저금리 시대에도 불구하고 대출규제는 사상 최강이다. 일반적으로 금리 인하는 수요를 증가시킨다.

• 정부는 DTI(주택담보가치에 따른 대출한도비율), LTV (주택의 담보가치에 따른 대출한도비율), DSR(모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값) 등 주택구입 자금 조달을 규제하는 제도 시행 중이다.
  2006년 11월부터는 투기과열지구 내 모든 주택에 대해 DTI 적용해 사실 상 LTV에 추가로 2중 금융규제로 부동산 구입자금 조달 억제를 추구한다.

• 부동산 세금 정책 강화, 양도소득세 비과세 요건 강화, 종합부동산세 증가 등의 정책으로 정부는 규제 중이다.

• 코로나 이후 매매시장 불안감으로 매매 거래 위축되고 전세잔류세대가 늘면서 지역에 따라 전세값 상승 여지가 있다. (그런데 이것이 실제로..)

• 코로나 이후 매매 시장에 대한 불안감으로 매매 거래가 위축되고 전세잔류 세대가 늘면서 지역에 따라 전셋값이 올라간다.

• 전셋값이 상승세로 돌아서면 전세금 인상분을 월세로 전환하는 보증부 월세 방식이 다시 늘어날 수 있다.

• 청약 열기는 식지 않을 것이다..

• 저금리 장기화로 금리보다 높은 월세 전환율을 이용해 소득을 올리려는 임대주택사업자가 증가할 것이다.

• 전셋값 상승세 시 전세금 인상분을 월세로 전환하는 보증부 월세 방식이 다시 늘어날 가능성 있다.

• 지방도시와 수도권 경기침체로 인한 양극화 현상이 발생할 것이다. 수도권은 수요 여전하나 지방도시는 공급 과잉이 일어날 것이다. 수도권은 전체적으로 가격이 오를 수 밖에 없다. 전국에서 몰려들고 있고, 당장 필요하고, 더 오르면 외곽에라도 살아야하니까 동반 상승할 수 밖에 없다.

• 공급을 통해서 가격 불안정을 잡기에는 시차가 굉장히 클 것이다. 풍선효과로 인한 불안정 상황 지속이 될 것이다.

• 공공이 주체로 하게 되면 절차를 거쳐야하고 여러가지를 해야하기 때문에 시장이 원하는 니즈 반응이 늦어 걱정이 크다. 그러나 현재 시장은 공공이 주체로 하는 시장이 많다.

• 더 잘게 쪼개고 용적률을 더 높여서 직장과 가까운 거리에 훨씬 더 많은 숫자의 집 공급 방안에 포커스 맞춰야 한다. <청년주택 니즈 파악>

• 공시 가격 자체를 현실화하는 속도가 매우 빠르기에 세율이 같더라도 개인이 부담하는 종부세액 자체가 커지는 것에 대해 심리적 저항이 매우 크다.

• 결국 금융 구제는 일시적 시장 진정 효과는 있지만 결과적으로 돈 있는 사람들만이 부동산 자산을 취득할 수 있는 리그로 바꿔버리는 부작용이 있다

• 우리 나라 임대 주택 시장의 또 다른 특징은 제도권 임차가구의 비중이 매우 작다는 점이다. 코로나 19 대응 정부는 공공임대 비중을 크게 늘릴 예정이다.

• 전세제도에서 전세금이나 보증금을 레버리지로 활용하는 갭 (gap)투자가 일반화

• 그러나 소규모 임대주택 수요 증가로 인해 전세는 더이상 우리나라 중심적 임대차 계약형태가 안됨. 이에 따라 주거비 부담 증가. 전세금이나 보증금을 월세로 전환화는 과정에서 일반 금융기관의 예적금이 아닌 전월세전환율과 같이 부동산 투자 수익률에 기초한 이윤 적용하고 이에 따라 임차인의 실질적 임대료 부담 증가한다.

• 코리빙(co-living) 인기가 증가하며 앞으로는 리츠나 법인이 제공하는 전문임대주택서비스가 각광 받을 것이다.

• 시설물 유지관리가 임대주가 가장 어려워하는 영역 (건물 노후화 등)이다.

• 금리 인하는 수익형 부동산에 대한 요구 수익률을 떨어뜨리는 동시에 대출금리를 내리는 효과가 있어서 수익형 부동산의 매매가격을 높이고 금융비용을 절감을 통하여 수익률을 높이게 된다.

• 임대업 상가에서 1층이 빈다는 것은 수입의 30~40%가 무너진다는 것이고 이것이 무너진다는 것은 캐시 플로에 상당한 임팩트를 준다는 것이다.

• 상가의 비율을 수익 관점에서 최대로 올리는 경향 덕에 처음부터 분양을 받은 사람이든 이미 상당히 높은 가격에 상가를 취득한 사람이든 결국 높은 임대료를 받을 수 밖에 없으며 권리금 문제로 인해 임차인들이 상가 입주 시 이미 높아진 임대료와 거기에 연동된 높은 권리금에서 출발을 하다보니 임차인들이 임대 비용을 과하게 부담해 왔다.

• 1층으로 캐시아웃을 먼저해야 상가 전체 캐시플로우가 돌아간다. 1층의 높은 임대료가 디벨로퍼 상가개발의 시스템을 유지하는 열쇠다.

• 온디맨드 방식에 따라 1층의 중요성이 낮아짐 ex) 은행이 1층에서 2,3층으로 이동.

• 언택트 문화로 인한 딜리버리 서비스 및 간편식 문화 발달

• 오피스 임대시장은 코로나 19 사태가 진정된 이후 가장 먼저 회복세를 보일 것.

• 오피스 매매시장에서는 금리 인하로 자본환원율이 떨어지고 있다.

• 저온 물류센터에 집중된 부동산펀드 출시 가능성이 있다.

• 개인 고객들이 상품을 이해하고 다양하게 투자할 수 있다면 리츠와 펀드의 간접투자시장은 크게 성장할 것.

• 상장리츠상품은 안정적 배당주의 속성을 가지고 있으므로 원천인 자산에 훼손이나 손실이 없을 경우 은퇴자들을 위한 장기적이고 안정적인 투자처가 될 수 있다.

• 주요 증권사는 리츠 부서를 별도 신설, 확장했는데 유통시장에서 주가 상승기대가 낮아진데 비해 발행시장에서는 투자수요가 아직 충분하다.

• 리츠는 안정 배당을 받는 주식이다. 배당 재원은 리츠나 부동산 펀드가 보유한 부동산 임대 수입이다. 임대료는 임차인이 내는 것이다. 호텔의 임대료가 안 나오면 배당을 줄 수가 없다. 금융시장 영향도 있다.

• 부동산펀드는 투자대상의 사정이 밖으로 드러나지 않아서 유행을 거의 타지 않는다. 그런데 리츠는 주식으로 생각한다. 따라서 시세차익은 생각하지 말아야하는데 그걸 바라서 하나의 주식으로 보고 심리적 매도가 일어난다. 리츠 주식은 변동성이 매우 작은 주식으로 채권에 거의 가깝지만 말이다.

• 이 리츠 상품이 엑시트한 게 없으며 5년, 7년 지나야 엑시트한다.

• 지금 거래서에서 추구하는 것은 상장리츠인데 이걸로 ETF(Exchange Traded Fund)를 만들고 싶은 것이다. 그러려면 리츠 개수가 엄청 많아야 한다.

• 해외투자자들은 한국 리츠는 운용사와 증권사만 수수료를 가져가는 구조라고 비판한다. 개인들은 배당 리스크를 캐피털 게인으로 커버한다. 그런데 그 케피털 게인이 안 나오는 케이스도 있다. 엑시트하려는데 엑시트 안되는 물건도 있다. 대형 빌딩들 중 거래가 잘 안되고 거래가 된다고해도 거의 원가 수준으로 팔린 경우도 있다.

• 부동산과 기술을 결합한 프로테크. 프롭테크 기업은 전통적 부동산 서비스에 신기술을 결합해 새로운 서비스를 져공하는 기업이다. 지금은 한국프롭테크포럼이라는 협회의100여개의 프롭테크 업체가 참여할 만큼 성장했다.

• 프롭테크 서비스는 온디맨드 방식에 의한 네트워크 경제 또는 데이터 경제로 볼 수 있다. 소비자는 비대면으로 네트워크에 들어와 주문서비스(온디맨드)를 요청하고, 이를 오프라인에서 제공받게 된다. 이 과정에서 매개하는 미들맨이 사라지기 때문에 막대한 중간마진이 없어진다. 동시에 서비스 제공자는 서비스의 직접 공급자만이 아니고 사회적 노동을 제공하는 새로운 참여자들이기도 하다.

• 비상장으로 10억달러 이상 회사가치 가지고 있으면 유니콘이라고 부른다.

• 부동산 스마트 계약과 자동등기시스템을 구축하기 위해서는 블록체인 기술이 필요하다. 정부가 개발한 부동산전자계약 및 전자등기시스템을 민간에서 활용할 수 있도록 제공해야 한다.

• 프롭테크는 유통과정에서 서비스와 아이디어가 많이 나온다. 부동산은 자본이 많이 필요한 투자 상품이고 또 규모가 큰 데 유통 과정은 매우 전통적이다. 임대, 매매로 나눠지고 개인 간 거래, 기업 간 거래도 있다. 유통은 복잡한데 아직도 전통 방식에 의존하다 보니 투명성, 신속성 쪽으로 서비스가 발전했다. 이것이 플랫폼 유형이다. 또 다른 측면은 공유경제다. 부동산은 임대를 하더라도 최소한 수백 만 원에서 수천 만 원 이상의 비용이 들어간다. 초기 자본 투자를 줄이면서 원하는 주택, 원하는 사무실을 구할 수 있는 방법으로 프롭테크가 공유 경제 모델을 촉진시켰다.

• 요즘 주요 트렌드는 부동산을 가볍게 이용하는 것이다. 스페이스클라우드를 생활편의서비스로 생각한다. 자산을 취득하거나 자산을 없애는 것이 아니다. 밀레니얼 세대와 십대의 공간 소비 방식이 변했다. 여기에 맞춰 프롭테크 영역이 빠르게 발전되고 종류도 다양해진다. 모바일로 다 하는 라이프스타일이 확산되면서 부동산 자산도 가볍게 이용하는 소비재로 바뀌었다.

• 전체적인 서비스 패턴이 수요자에 의해 진행된다. 온디맨드 방식으로 연결이 되고, 부동산 공간을 활용한다는 측면에서 프롭테크 기업은 연결 역할을 하고 있다.

• 20인 규모의 작은 단위 모임을 뉴 스몰이라고 하는데 이런 작은 단위 모임들은 더 많아진다.

- 용어 사전) 사이버 모델하우스, 분양가상한제, 풍선 효과, super & hyper, 낮낮공간 트렌드, 팝업 디케이, 배리어 프리, 소득대비 임대료 비중(RIR), master lease, sublease, 주거복지로드맵 2.0, 자본 환원율, RTI : 임대업 이자 상환 비율, 스프레드, 레버리지 효과(부채조달금리가 부동산수익률보다 낮아서 부동산투자수익률을 높이는현상), 프라임 오피스,

1. 사이버 모델 하우스 : (건설)
   인터넷상에 개설된 모델 하우스. 마우스로 원하는 부분을 확대하거나 축소시켜 볼 수 있을 뿐만 아니라 방문자들이 자유롭게 의사소통을 할 수도 있다.

2. 분양가상한제 : (제도)
   분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도다. 감정된 토지비용(택지비)과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정한다. 기본형 건축비는 6개월마다 조정된다.
   [네이버 지식백과] 분양가상한제 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

3. 풍선효과 : (현상)
   어떤 현상이나 문제를 억제하면 다른 현상이나 문제가 새로이 불거져 나오는 상황을 가리키는 말이다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 모습에 빗댄 표현이다.
   (현상 - 금융)
   경제에서 풍선 효과는 시장의 과열 양상, 불평등 고용계약 등 경제적으로 바람직하지 않은 현상 타개를 이유로 정부가 법, 시행령, 행정지도 등 공권력을 동원하더라도 인위적인 정책만으로는 시장에 존재하는 수요와 공급의 근본적 힘을 거스를 수 없다는 비판적 의미로 사용된다. 문제되는 시장의 일부를 규제하게 되면, 규제로부터 상대적으로 자유로운 곳으로 시장 수요와 공급이 이전한다는 것이다. 풍선 효과의 아주 비근한 사례는 정부의 부동산 안정화 정책이다. 정부가 특정 지역의 부동산 과열 양상을 억제하기 위해 규제를 강화하면, 투기수요가 이전되어 다른 지역의 부동산 가격 상승으로 이어져 온 것은 비단 어제 오늘의 일이 아니다. 또한 부동산 투기수요 억제를 위해 은행권에 대한 주택담보대출 규제를 강화할 경우, 대출 수요가 보험사와 저축은행 등 제2금융권으로 몰리는 현상도 지속적으로 나타나고 있다.
   [네이버 지식백과] 풍선 효과 [Balloon effect] (상식으로 보는 세상의 법칙 : 경제편, 이한영)

4. super & hyper, 낮낮공간 트렌드
   https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=014&aid=0004338141
   ※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지

5. 배리어 프리 : (사회복지)
   고령자나 장애인들도 살기 좋은 사회를 만들기 위해 물리적·제도적 장벽을 허물자는 운동.

6. 소득대비 임대료 비중(RIR) : (부동산, 금융)
   임차인의 월 소득에 대한 주택의 임대료 비율로 가구당 월 소득에서 월임대료가 차지하는 비율이다. 월주택임대료를 가구당 월 소득으로 나누는데, 임차가구의 임료의 지불능력과 임대주택시장의 효율성 및 주택불평등을 반영하는 지표이다.

7. master lease, sublease : (부동산)
   마스터리스는 건물전부를 임차하여 재임대하는 임대차방식입니다
   건물의 소유주는 한사람 또는 법인으로부터 임대료를 받고
   임차인은 새로운 임차인으로부터 임대료를 받는 것입니다.
   서브리스는 상가를 임차한 임차인이
   상가의 일부를 재임대하는 전대차를 말합니다.

8. 주거복지로드맵 2.0 : (정부정책)
   https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=27783746&memberNo=45335898&vType=VERTICAL 참고)
   공공임대 정책 관련

9. 자본 환원율 (capitalization rate) : (부동산, 금융)
   미래추정이익을 현재가치로 전환하기 위해 적용하는 할인율을 말한다. 상업용부동산이나 비상장기업의 수익가치를 산정할 때 사용된다. 자본환원율이 낮을수록 비상장 기업 가치는 높게 평가되고 자본환원율이 높을 수록 기업가치가 하락한다. 상장기업이 비상장기업과 합병할 경우, 상장기업은 기준시가법을, 비상장기업은 자산가치와 수익가치를 가중평균한 본질가치법을 활용한다.
   [네이버 지식백과] 자본환원율 [capitalization rate] (한경 경제용어사전)

10. RTI : 임대업 이자 상환 비율 : (금융, 경제)
    임대업이자상환비율(RTI, Rent To Interest)은 부동산임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표다. 산출 방식은 (상가가치×임대수익률)÷(대출금×이자율)이다.
    [네이버 지식백과] 임대업이자상환비율 [RTI, Rent To Interest] (매일경제, 매경닷컴)

11. 스프레드 : (금융, 경제)
    일반적으로 스프레드는 기준가격과 비교가격간의 차이를 의미해 외환 및 주식시장에서는 가격을 고시할 때 매수호가(bid price)와 매도호가(offered price)의 차이를 뜻한다. 채권시장에서는 발행 채권의 신용등급이나 잔존만기에 따라 덧붙여지는 가산금리를 말한다.
    신용등급간에 스프레드가 확대된다면 기준이 되는 회사채의 수익률과 나머지 회사채의 수익률 차이가 커진다는 것을 의미한다. 스프레드의 단위를 bp(basis point)를 사용하는데 1bp는 0.01%이다. 금융권에 대출시 프라임 레이트 외에 대출기간, 대출대상의 신용도 등에 따라 덧붙여진 금리를 말한다. 즉, 은행의 대출금리는 최우량기업에 적용되는 프라임 레이트(우대대출금리)와 가산금리로 구성된다.
    [네이버 지식백과] 스프레드 [spread] (NEW 경제용어사전, 2006. 4. 7., 미래와경영연구소)

12. 레버리지 효과 : (금융, 경제)
    (부채조달금리가 부동산수익률보다 낮아서 부동산투자수익률을 높이는현상)
    레버리지 효과란 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 '지렛대 효과'라고도 한다. 가령 100억 원의 투하자본으로 10억 원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 10%가 된다. 하지만 자기자본 50억 원에 타인자본 50억 원을 더해 10억 원의 수익을 낸다면 자기자본이익률은 20%가 된다. 차입금 등의 금리 비용보다 높은 수익률이 기대될 때는 타인자본을 적극적으로 활용해 투자를 하는 것이 유리하다. 그러나 과도하게 타인자본을 도입하면, 불황 시에 금리 부담으로 저항력이 약해진다.
    그리스의 철학자이자 수학자였던 아르키메데스는 많은 일화를 남긴 인물이다. 그 중 하나가 바로 사라쿠사 왕 히에론 앞에서 "긴 지렛대(leverage·레버리지)와 지렛목만 있으면 지구라도 움직여 보이겠다"고 장담했다는 일화이다. 과학에서 지레는 일의 원리를 설명할 수 있는 중요한 도구이다. 일을 할 때 지렛대를 이용하면 힘의 크기를 줄일 수 있어 적은 힘으로도 같은 일을 할 수 있기 때문이다. 경제에서 '레버리지 효과'가 갖는 의미도 과학에서 말하는 지레의 원리와 크게 다르지 않다. 일반적으로 레버리지 효과는 타인으로부터 빌린 자본을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다.
    [네이버 지식백과] 레버리지 효과 - 약도 되고 독도 될 수 있는 (금융사전, 전정홍, 김태근)

13. 프라임 오피스 : (부동산)
    

출처 : https://vuon.tistory.com/284