[독서] 🏠 나는 부동산과 맞벌이 한다.

절대 잃지 마라

재무설계사들은 상품을 팔기위해 은행이나 증권사, 보험사에서 고용한 사람일 뿐 절대 부자가 아니다. 그렇기 때문에 그들에게는 부자가 돼본 경험이나 노하우가 전혀 없다. 주변에 펀드나 보험으로 부자가 되었다는 사람이 있는가?

경제적 자유를 얻기 위해선
잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자하는것이다.

계획을 세우고 꾸준히 실천하라

많은 사람들이 재테크 관련 책을 읽고 작가들이 나름대로의 노하우를 알려주는데, 왜 사람들은 또 다른 재테크 책을 찾을까? 많은 책을 읽고 좋은 정보를 아는 것이 중요한 것이 아니라, 그 방법을 연구해서 행동하는 것이 중요하다는 사실을 놓쳤기 때문이 아닐까?


직장인들의 월급으로는 노후를 보낼 수 없다.
우리가 아무리 많은 세금을 낸다고 해도 국가는 우리를 책임져 주지 않는다.
예전에 사람들은 공무원을 철밥통이라 부르며 연금 2~300만원이 나오는 삶을 부러워 했지만, 그런 돈이 꾸준히 나올 수 있게 만드는것은 생각보다 어렵지 않다.
직장인으로 은퇴한 사람들의 70%이상이 150만원이 안되는 노후연금으로 어렵게 살아가고 있다.
당신은 이런상황에 노후를 어떻게 준비하고있는가?

놓쳐서는 안될 부자가 될 기회들

1. 부동산에 대한 부정적인 생각으로 청약통장에 가입하지 않아 청약 당첨 가능성을 갖지 못했다.
2. 첫 전세집의 잔금을 치르는날 집주인이 바뀌었는데 나는 7000만원으로 전세금을 내고 집을 이용할 권리를 얻었지만, 새로바뀐 집주인은 3000만원을 내고 집을 소유할 권리를 얻었고 이 집은 1년뒤 1억이 올랐다. 계속 좋은 위치인 강남과 분당같은곳에 집을 마련하는것이 최고의 재테크라고 생각했고, 그런 폭등이 내가사는지역에 있을거라고는 생각하지 못했다.
3. 평수가 40m^2이하라서 취득세가 면세되었다는점과 MCI(모기지신용보험) 대출로 인해 방공제(방마다 세입자가 들어올 것을 감안해 금융기관에서 미리 대출금액에서 대출한도를 차감하는 행위)를 받지 않아 대출을 많이 받을 수 있게 되는 등, 이런 관련된 정보는 나라에서 챙겨주지 않는다. 저평가되고 좋은수익률이라는 확신이 생긴다면 면밀히 확인해보고 선입견을 배제하여 물건 본연의 가치를 바라볼수 있는 눈을가져라, 그리고 용기를 가져라

경매 후 낙찰을 받으면 임차인은 겁을 내면서 나가겠다고 한다. 그러면 임차인이 자의적으로 나가는것이기에 주인이 약간의 주도권과 명분을 가지게 된다.

대출을 적절히 이용하고 세금을 무서워하지 마라

사람들 중 대출을 받아서 투자하는것에 부정적인 의견을 가진 사람들이 종종 있다. 하지만 대출에도 좋은 대출과 나쁜 대출이 있다.

내가 대출을 받아 그 대출금의 이자보다 더 많은 이익을 남길 수 있다면 이것은 좋은대출이다. 그와 반대의 예로 더 이상 오를 가망이 없는 투자처인 자동차마련을 위해 대출을 받는것은 나쁜 대출이다.

혹자는 부동산은 세금을 많이 내니까 배보다 배꼽이 큰게 아니냐는 말을 한다. 하지만 부동산 세금이 다른 투자보다 많다고 겁먹지 마라.
부동산은 다른 투자와 다르게 레버리지를 이용한다면 이들보다 훨씬 높은수익이 있다.

부동산 세금의 예에는 취등록세1.1%, 재산세0.25%(공시가기준), 양도소득세(6 ~ 38%/ 1200만원 이하 수익이면 6%), 임대수입 종합과세 등이 있다.

예를들어 연봉이 1억인사람과 3000만원인사람이 있다면 둘중에 세금을 많이내는 사람이 누구인가? 세금을 많이 내기 싫어서 연봉을 3000만원만 받겠는가?

예전에는 부동산 세금신고가 허술하여 신고하지 않는 경우도 있다고 한다. 하지만 요즘은 검색한번에 모든것을 알 수 있다. 세금신고는 정직하고 정확하게 해야한다. 그리고 세금신고를 정당하게 해도 증빙자료가 없다면 더 많은 세금을 납부할 수 있다. 그렇기때문에 증빙자료(세금계산서, 카드매출전표 등)을 꼼꼼이 챙겨야한다.

무피 투자

• 준 무피 투자
  : 보증금과 대출을 이용해 매입
• 실 무피 투자
  : 대출이용하지 않고 낙찰로 매입하여 보증금으로 투자금을 전액 회수

나홀로 아파트가 저평가되는 이유는 관리비 때문인데 관리비가 저렴하다면 승부를 해볼만 하다

투자 시스템 구축

1. 흑자구조 만들기
   투자고수들은 투자를 하고도 오히려 돈이 남는 무피 투자도 가능했지만 처음하는사람은 그러기 쉽지않다.
   그래서 선택할 수 있는 방법은 지출을 줄여서 투자비를 마련하여 종잣돈을 만들어 그 돈으로 1년에 여러채의 부동산을 매입하는 방법이다.

2. 수익형 부동산 투자하기(월세형)
   자신만의 투자 원칙이 있어야한다.
   너바나의 경우 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산을 원칙으로 삼았다.

3. 시세차익형 부동산 투자하기(아파트 가격상승)
   전세가격상승을 통한 투자금 생기는 시스템으로 지속가능 발판 마련

4. 시스템 확장하기
   한번 매입한 부동산을 잘 팔지 않고, 수익형부동산을 통해 투자자금을 마련하며 월급은 생활비로 사용한다.

💡 부동산매입에 가장 좋은(저렴한) 시기는 1년에 두 번이다.
1. 여름철 가장 무더울 때와 장마철
2. 크리스마스때 부터 음력 설 전까지

부동산 투자를 위한 전략을 세워라

시세 차익을 얻기 위한 목적으로 부동산 투자를 시작할때는 다음같은 전략이 필요하다.

• 제1 전략 : 싸게사서 싸게판다
• 제2 전략 : 싸게사서 비싸게 판다
• 제3 전략 : 비싸게 사서 싸게 판다
• 제4 전략 : 비싸게 사서 비싸게 판다

2 > 1 > 4 > 3

• 제1 전략
  1이 성립하려면 절대적으로 저렴한것이어야한다. 예를들어 5000만원이하 주택이거나 매매가가 전세가보다 저렴한 매물들이다.

• 제2 전략
  2는 모든 투자자의 로망이다.
  절대 싸다고 생각하면서 파는사람 없고, 비싸다고 생각하면서 사는사람 없다. 거래는 쌍방이 합리적이라고 생각해야한다. 싸게 사기 위해서는 큰 노력이 필요하고 그렇게 샀다면 매도에 큰문제가 없을것이다. 다만 너무 쉽게 싸게 샀다면 매도때까지 인고의 시간을 거쳐야할 수 있다. 이것이 안좋다는것이 아니라 이 인고의 시간을 버틸수 있는 체력과 리스크 관리도 필요하다는것이다.

• 제3 전략
  3처럼 부동산 투자를 하는사람 중 비싼 값에 사는 사람들이 생각보다 많다. 언젠가 오를것이다생각해서 사지만 그 시기가 오는것이 쉽지는 않을것이다.

• 제4 전략
  1전략보다 4전략을 즐기는 사람들이 은근히 많다. 특히 강남같은 요충지를 사서 묵혀두는경우이다.
  요충지의 경우 여러 요건을 반영하여 오르는경우가 많지만 중산층이 많이 사는 지역의 경우 정말 가격이 저렴한것인지 신중히 알아보는것이 중요하다.

상가임대

처음엔 부동산중개인들이 다들 말렸지만 역 바로 앞에있고 주변에 프랜차이즈 상권이 들어오기시작하면서 상권이 발달할것으로 보였고 안정적인 직장인 공공기관이 바로 건너편에 있었기 때문에 상가를 매입했다. 상가는 팔리지 않아 많이 가격이 낮아진 상태였다.

이미 매입할 당시 부동산 중개인들의 인식이 좋지 않다는것을 알고있어서 그 매물을 깨끗하게 청소하고 브로셔를 만들어 이 매물의 장점을 적어 부동산 중개인들에게 주었다. 그리고 팁으로는 에버노트나 유투브에 매물 영상을 찍어서 그 영상을 부동산 중개인들에게 카톡으로 보내놓으면 중개업자가 깨끗한 매물을 보고 마음을 사로잡힐 수 있기 때문이다.

상가를 매입할때는 주의할 점이 있다.
공실기간동안 대출이자 + 관리비를 부담해야한다는 것이다. 상가는 주거용 부동산과 달리 임대료가 저렴하다고 무조건 나가지 않는다. 관련된 법률과 상권등을 종합적으로 판단해야한다. 그래서 초보자의 경우 오피스텔, 빌라, 아파트로 경험을 쌓은 후 해보는것을 추천한다.


상가나 오피스텔 빌라등 수익형 부동산의 경우 8~90%의 대출이 나온다. 이때 이자보다 높은 월세를 받는다면 수익구조를 만들 수 있다. 하지만 이런 수익형 부동산 투자를 하기전 고려해야할 사항들이 있다.

1. 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한가)
2. 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)
3. 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)

이렇게 생각한다면 월급을 벌어도는 구조를 만드는것은 그리 어려운일은 아니다. 하지만 다음의 기본 원칙을 지키며 투자해야한다.

1. '낙찰가 = 대출금액 + 보증금' 으로 내돈이 거의 들지 않아야 한다.
2. 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.
3. 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

월세가 20만원 이하의 월세를 받는 지역은 투자하지 않는것이 좋다. 왜냐하면 수요보다 공급이 많다는 뜻이기 때문이다.

부동산 경매 이야기

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경매에서 건물 점유자들의 유치권 금액과 공사대금 청구의 소 등의 문제가 있을 수 있다.

인도명령 신청서를 꼼꼼히 기입하면 될것이라 생각했지만 공사대금 판결문으로 정당한 유치권이라 주장

가처분 집행이 등러가면 점유자들은 날을 세우며 집행완료되면서 그들도 변호사를 선임한다.

하지만 관할 법원 재판부는 큰 금액에 대한 유치권인데다 공사대금 및 유치권으로 확정 판결까지 받은것이라 기각처리 후 본안의 소로 유도하려 할것이다.
하지만 기각 전 경매계장에게 상대방의 답변서에 대한 보충서면을 1회 제출하면서 가능하다면 본안의 소로 가지 않고 인도명령으로 종료하는것이 좋다.
왜냐하면 인도명령과 명도소송은 기간차이가 많이 난다.

만약 인도명령으로 안될것같으면 심문기일 지정신청서를 판사님에게 제출요청을 경매계장님께 요청드리고 심문기일이 잡히면 그때 나올 수 있는 내용에 대한 준비를 철저히 해가자.

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투자를 하기전 조심해야할 것들

이제 막 부동산 투자를 시작하는 사람들에게 첫 투자라면 3000만원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작해보라 권한다.

인생의 목표 세우기

1. 구체적인 목표를 정해 종이에 적는다.(구체적으로)
   • '경제적 자유를 얻는것' ,'다이어트' 이런것이 아니라 '20억원의 현금 마련', '5kg 감량'과 같이 구체적으로
2. 꿈을 이루기 위해 얼마가 필요하진 계산해서 구체적으로 기입하면
3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라
4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라
   • 기한내 목표를 이루기 힘들다면 기간을 늘리거나 달성 수단을 바꿔야한다.
5. 목표를 이루기 위한 장기,중기,단기,연,월,주,일 단위 계획을 세워라
   • 한꺼번에 전부를 세우는것이 아니라 장기,중기,단기를 먼저 세우고 연단위는 매년말에 다시 세우면 된다. 월계획은 매월말 실적을 분석하고 다음달계획을 세운다. 주,일단위도 마찬가지다.
6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라
   • 계획한 일을 하루,이틀 실천하지 못했다고 괴로워하지 말고 단기가 아닌 장기적인 계획대로 움직이고 있다면 어찌됐든 계속 걸어갈 수 있을것이다. 힘들다면 잠시 숨을 고르고 가도 된다.
7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라
   • 하루 목표, 매달 목표를 달성했을때 스스로에게 보상해라 . 그리고 매년 번 돈의 10%는 반드시 가족과 추억을 남길 수 있는 여행에 지출하라 .
8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라
   • 이를 통해 동기부여를 얻을 수 있다. 눈에띄는곳에 걸어두거나 하여 배우자나 자녀에게 이야기해라. 그렇다면 스스로와의 약속을 지키기 위해 다른 사람에게 실망을 안기지 않기 위해서라도 힘쓸것이다

기억해야할 투자 Point

나이가 들수록 근로소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야한다.

노후를 준비하기 위해 가장 먼저해야할 일은 노후에 필요한 자금이 얼마나 되는지 계산해 보는것이다.

기업이 흑자구조를 만들기위해서는

1. 비용을 줄인다.
2. 수익을 늘린다.

이 두가지만 노력하면된다. 이는 부동산 투자에서도 마찬가지이다.

부동산 투자시 수익을 늘리기 위해서는 다음 세가지를 기억해야한다.

1. 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성한다.
2. 월세가 나오는 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 빌라)을 보유한다.
3. 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)을 보유한다.

비용을 줄이기 위해서는 다음을 기억하자

1. 가계부를 작성하는것이다. 이는 돈의 흐름을 알기 위해서이다.투자할때 가계부를 작성하지 않으면 단언컨데 부자가 될 수 없다.
2. 수익률 10% 투자처는 멀지 않은곳에 있다. 지출을 10%줄이는것이다.

투기 vs 투자

부동산 투자시에는 투기와 투자를 구분해야한다.
투자는 특정 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위이고 이를 통해 자본이 형성된다.
투기는 상품이나 유가 증권의 가격변동의 차이를 이용해 이익을 보는 행위이다.

처음에는 투기를 하지 않고 투자를 위해 들어온 사람들이 많지만 그과정이 녹록치 않다는것을 알고 다른사람들이 수익을 내는모습을 보며 조급하게 투자 대상을 선정하는 잘못을 저지른다. (151p)

투자자들중 투자를 통해 돈을 번 사람들은 10%에 불과하다. 그렇다면 그 10%에 들기위해 스스로에게 투자하기 전 물어야 할 질문이 있다.

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
2. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
3. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
4. 이 물건의 수익률(대출 제외)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
5. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

투자금을 적게 들이며 여러개의 부동산을 구매하는것은 나쁜 전략은 아니다. 하지만 여기서 주의할 점은 그렇게 많은 부동산을 매입하고 오래 버틸 수 있는 구조가 반드시 필요하다.

초보 투자자 공부법

투자할때 가장 중요한것은 얼마를 버느냐가 아니라 잃지 않는 투자이냐이다.
가족의 행복을 보장하지 않는 재테크는 목적을 잃은 재테크라는 사실을 기억해라.
투자는 성공을 위해 반드시 필요한 '사다리'이지만 성공의 '보증수표'는 절대 아니다.

초보 투자자는 처음에 어떻게 해야할지 무엇을 해야할지 어려울 수 있다. 우선 처음 투자를 시작한 초보투자자를 위한 공부법에는 여러가지가 있다

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1단계 : 경제신문 읽기

• 모두 꼼꼼히 읽을 필요는 없다.
• 대기업동향은 반드시 읽어라(대기업 연구소, 공장 설립계획이 그 지역 부동산 영향)
• 뜻을 모르는 단어는 검색해서 찾아라
• 주식이나 부동산은 내거라 생각하고 시세를 체크해라
  

2단계 : 투자 관련 책 읽기

• 투자관련책을 100권이상 읽되, 비평가자세로 읽는 자세는 자제
• 필사해라
  1. 통독(밑줄치면서)
  2. 필사(밑줄친것 옮겨 적기)
  3. 적용(필사내용을 실천)]
  

3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기

4단계 : 매주 1회씩 임장하기

• 투자 시작 전 6개월동안 책을 읽고 1년동안은 매주 토요일 투자 물건이 있는곳의 부동산에 들러 여러정보를 조시했다.
• 처음에는 지금 거주지역의 주변부터 시작해라
• 임장의 단계
  1. 인터넷 사전조사(투자 지역의 정보를 찾아보고 물어볼것들을 미리 생각해두자)
  ex. 세대수, 방향, 입주연도, 난방방식, 평면도, 시세추이, 부동산상호 및 연락처
  참고 사이트 : 네이버부동산, 서울특별시 부동산정보광장(빌라), 경기도 부동산 포털(경기도)
  2. 부동산 전화문의(물건을 파악해 부동산 10군데 이상에 연락해서 문의해봐야한다. 그래야 물건의 시세를 정확히 파악할 수 있고, 전화할 때도 매도자(임대인), 매수자, 임차인, 이 세명의 입장에서 문의하는것이 좋다/ 그 중 가장 친절하게 전화를 받는 부동산을 가서 물건 브리핑을받으면 된다. 선정 후 임장할때 사장이나 직원을 만나 명함을 보관해두자. 추후 매입뒤 수리나 임대 등 문제에 협의해 처리가 용이하다.)
  3. 부동산 방문(혼자보다는 둘, 동성보다는 신혼부부)
  4. 임장보고서 작성( 임장 후 그 지역 해당 물건에 대한 정보나 특이사항, 의견을 간략하게라도 기록해둬라.)
  

5단계 : 멘토 만나기

• 가장 쉬운 방법은 강의 신청이다.
• 하지만 미리 책을 많이 읽어 지식을 쌓고 현장경험을 쌓은 뒤 수강하기를 권한다.
• 그리고 그 현장에서 마음이 맞는사람과 연락처를 주고 받으며 인연을 이어갈 수도 있다.

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초보 투자자의 첫 시작

처음에는 현재 시점에 어떤 물건에 투자할지 선택하는것이다.
ex. 평수, 형태(아파트,빌라), 수익형(상가, 오피스텔,공장..)

이때 이 물건이 내가 세운 기준에 부합하는지 살펴야한다.
그 첫번째가 수익률이다.
수익률을 계산하는 방법은 다음과 같다.

대출 제외 수익률(%) = (월세*12) / (총 매입액 - 보증금) * 100
대출 포함 수익률(%) = ((월세 - 월 이자)*12) / (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) * 100

대출 제외한 수익률 이 12%이상이면 홈런이다. 10%이상이면 안타이다. 이 계산에서 임차 이후 수리비와 재산세 부가세 등의 경비는 제외한다.
회사에서 급여소득에 교통비나 식대를 제외하는것과 같은 이유이다.

수익률을 계산할때는 대출 포함 수익률은 숫자 놀이에 불과하다. 실제 수익률은 대출 제외 수익률로 봐야한다.

대출이 나쁜것은 아니다. 하지만 과도한 레버리지 보다는 금리가 저렴한 시점 기준으로 매매가의 6~70%선에서 대출 받기를 권한다. 수익률은 보수적으로 생각하자

투자자로 성공하기 위해

• 성공적인 투자의 4요소는
  돈,시간,노력,경험이다.
  하지만 이 중 '경험'은 앞 3가지를 적절히 이용한 후 얻어진다. 이 3가지는 서로 상호보완이 가능하다.

• 부동산도 결국 역사를 알아야 한다.
  부동산 투자가 적기임을 알리는 뉴스나 기사가 뜰때는 이미 성공을 거둔사람들이 있을 때 이다.
  이미 한발 늦은 시기라는것이다.

• 부동산 투자에서 성공을 한 사람들의 원칙은 단 한가지이다. 철저하게 남들과 다른길을 갔다. 트렌드에따라 투자하지 않고 자신만의 투자 기준을 가지고 저평가된 부동산에 투자했다.
  전문가들의 말을 전부 믿지는 말자. 만약 공감이 됬더라도 이를 검증해보는 과정을 거쳐야한다.

• 부동산 투자의 가장 좋은 타이밍은 내가 준비되었을 때 이다. 부동산도 상승과 하락을 반복한다. 본인만의 기준을 세우고 본인이 싸다고 생각할때 매입하면 된다.
  성공적인 투자를 위해 경계해야할 단어는 '조급함'이고 기억해야할 단어는 '인내심'이다.

• 아직 싼지 비싼지 감이 오지 않는다면 더 많은 현장을 다녀야한다. 해당물건이 싸다는 생각에 80%이상의 확신이 들지 않는다면 투자하지 말아라.
  투자물건을 선택할 때는 주변 지역 여건은 물론 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는것이 중요하다.

1. 임차인을 받는것에 너무 큰 걱정을 하지 마라.
2. 계약서에 월세 연체시 특약 사항을 명시하라
   => 임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다.(월세를 연체하실 건가요? 제때 내면 문제 없다. 종전에 월세가 밀려 명도소송을 진행했고 그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약 사항을 넣었다는 설명)(유예해달라고 하면 너그러운 말투로 말한 날짜까지 월세 주면 가산금을 물지 않겠다고 한다.)
3. 은행의 입금 SMS 서비스를 이용해라
4. 다양한 캘린더 앱을 이용해라
5. 월세 일자를 매월 말일로 정하라
6. 임차인은 선별하여 받아라(임차인이 보증금을 적게 걸거나 보증금없는것을 원하면 과감하게 거절하라) 보증금은 최소한 월세 * 10 정도의 금액을 받아두는것이 좋다.
7. 월세 2회 이상 연체시 법적 절차를 진행해라 (초기대처가 중요하다)

• 연체2개월 시 : 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부,
• 연체 2개월 ~ 2주 : 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행(전자로도 진행 가능)
• 연체 3개월시 : 가처분 집행
• 이후 : 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행

8. 연체하는 임차인도 사람임을 명심하라

• 연체하더라도 불편한 감정을 드러내지 말고 합리적인선에서 임대인의 권리를 보장하고, 임차인의 자존심까지는 건드리지 않도록 하자. 마음을 잘 헤아린 후 납기일을 조금 늦추어주는것도 방법이다.

좋은 부동산 고르기

좋은 부동산을 사는것은 '얼마나 유능한 직원을 뽑을 것인가'와 같다.

💡 좋은 아파트를 고르는 팁

1. 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라
2. 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라
3. 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라
4. 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대이상)
5. 역세권 아파트일수록 좋다.
6. 소형 평형의 아파트일수록 좋다.

저자의 경우 조인스랜드 부동산, KB 부동산 시세를 통해 수도권 지역 중 호재가 있는 지역의 아파트 매매가와 전세가 시세를 복사해서 엑셀 파일로 정리해두고 투자처 목록으로 두었다.

1. 부동산사이트에 접속하라
   조인스랜드부동산에 상단 시세버튼 클릭, 테마별 시세 검색, 전세비율 높은 아파트 클릭
2. 투자 물건 목록을 인쇄하라
   투자 지역을 고르고 검색버튼을 눌러보자 전세비율이 높은순대로 나오면 이 목록을 출력해라
3. 네이버 부동산에서 급매물을 찾아라
   해당지역을 찾고 거래종류, 면적 등의 조건을 넣은뒤 조회하기 버튼을 클릭한다. 그리고 가격순, 저렴한 순으로 정렬해보라. 그리고 실제 물건이 있는지 부동산에 전화해보라
4. 급매물은 현장에서 찾아라
   • 급매물이 나와도 부동산사장은 이미 알고있는 투자자에게 먼저 권한는 경우가 많다. 만약 투자처로 적합하다는 판단이 드는 지역이 있다면 꼭 현장을 찾아가봐라. 그리고 중개인과 친분을 쌓은 뒤 급매가 나오면 꼭 연락을 달라고 간곡히 부탁하면서 연락처를 남겨둬라. 그러면 네이버 부동산 등재 전 당신에게 연락한다.