전세계약시 주의사항
1. 등기부등본에 근저당이 걸려 있는지 확인 - 있다면 말소 요청
2. 가압류, 가등기, 가처분 등이 걸려 있는지 확인 - 있다면 즉시 계약 중지
3. 등기부등본에 임차권등기가 있는지 확인 - 악질임대인 가능성
임차권등기는 임대인이 임대계약이 끝났음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않았을 때 임차인이 쓸 수 있는 회심의 카드입니다. 등기부등본에 임차권등기가 기재되어 있으면, 이건 지난번 임차인에게 돈을 돌려주지 않았다는 증거입니다.
전월세로 집을 얻어 살고 있다가 계약기간이 다 되어 이사를 나가야 할 때, 보증금을 나중에 돌려주겠다는 말만 믿고 이사를 가는 경우가 있는데 절대 그러시면 안됩니다.
보증금을 돌려받지 못한채 이사를 하고 주소를 전출하게 되면 보증금을 받을 수 있는 권리를 스스로 포기한 것이 됩니다. 전입신고는 내가 이 집을 내일 (신고한 날 다음)부터 점유한다고 하는 공부상에 기재되는 아주 중요한 과정입니다. 따라서 전세집을 얻어 이사갈때 받드시 전입신고를 해야 합니다.
집을 점유하고 있지 않으면(돈을 받지 않고 전출해주는 경우) 해당 집이 경매로 넘어갔을 때 배당의 후순위로 밀려나게 됩니다. 배당을 신청했다면 후순위라로도 받겠지만, 잘 모르고 있다가 배당도 신청 안했다면 사실상 돈을 돌려받지 못한다고 보시면 됩니다.
이럴때는 바로 "임차권 등기 명령"제도를 이용하여 내가 이 주소에 한 전입신고와 임대차 계약서에 받은 확정일자를 그대로 유지할 수 있습니다. 이집을 점유하지 않고, 주소를 다른 집으로 이동시켜도 말이지요. 따라서 집주인은 나에게 보증금을 반환할 의무가 있고, 나는 보증금을 받을 권리(우선변제권, 대항력)를 잃어버리지 않는 것입니다.
등기가 완료되기 전에 주소를 변경하면 안되고 반드시 2주 이상의 시간이 경과한 다음에 지금 살고 있는 집의 등기사항전부증명서를 출력해보고 법원의 임차권 등기명령이 떨어졌는지 확인한 후에 이사를 가는게 좋습니다.
이 임차권 등기명령은 등기부에 기재되므로 집주인의 신뢰도에 큰 영향을 미칩니다. 쉽게 말하면 이 집 주인은 보증금을 잘 돌려주지 않는다는 빨간줄을 긋는 것입니다. 집주인의 입장에서 보면 다음 세입자를 구하기 힘들어지는 영향이 있기 때문에 웬만하면 임차권 등기 명령까지 가지 않고 임차권 등기 명령을 하겠다는 내용증명만 보내도 보증금을 돌려주게 될 가능성이 큽니다.
내가 서명할 계약서에 적힌 임대인 이름과 주민등록번호가 맞은편에 앉아있는 사람이 제시한 신분증에 적혀 있는 것과 동일한지를 보면 됩니다.
만약, 본인이 아니라면, 반드시 위임장과 임대인 본인의 신분증과 대리인 본인의 신분증도 모두 확인해야 합니다. 나중에 임대인이 나는 당신에게 임대를 준 적이 없다 같은 말을 하지 못하게 하려면 계약서 작성 시점 혹은 잔금 지급 시점에 반드시 임대인 본인과 전화통화를 하여 확인을 해야 합니다. 물론 녹음을 해 놓는다면 더 좋습니다.