개인프로젝트
오늘 한 일
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원룸·다가구주택 조건부 지원 추가함 (웹·앱)
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위험 판단 규칙 10개 새로 만들었음
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62개 파일, +3,290줄 변경함 (테스트 포함)
1. 원룸·다가구주택 조건부 지원
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원래는 아파트·오피스텔·빌라만 지원했음
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다가구는 건물 전체에 등기부가 하나라서 먼저 들어온 세입자 보증금이 등기부에 안 나옴
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이 정보는 주민센터에서 계약 당사자만 뗄 수 있어서 API로 못 받음
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그래서 사용자가 직접 입력하게 하고, 어디서 확인했는지(서류 / 임대인 말 / 모름)도 같이 받게 했음
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입력값이 틀렸는데 "안전"이 나오면 제일 위험하니까 다가구는 "안전" 판정을 아예 안 내게 했음
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서류로 확인 안 했으면 계산 결과와 상관없이 HIGH로 처리함
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비율 기준은 아래처럼 잡았음
(근저당 + 먼저 들어온 세입자 보증금 + 내 보증금) / 건물 시세 80% 이상 → HIGH 70% 이상 → CAUTION 그 외 → "조건부" CAUTION -
다가구를 고르면 빨간 경고 문구가 뜨고, 동의 체크를 해야 제출되게 했음
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결과 화면은 초록 "위험 없음" 대신 주황 "조건부 결과예요"로 보여줌
2. 부동산 유형 ↔ 등기부 종류 불일치 경고
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등기부 첫 줄의
[집합건물]/[건물]/[토지]로 등기부 종류를 판별하게 했음 -
아파트를 골랐는데
[건물]등기부면 다가구일 수 있어서 HIGH로 경고함 -
반대 경우나 토지 등기부만 올린 경우도 경고함
3. 근린생활시설 "불법 원룸" 감지
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상가 용도를 원룸으로 개조하면 용도변경 위반이라 대출·보증 가입이 막힐 수 있음
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건축물대장 층별개요 API를 추가로 연동했음
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용도 이름이 "의원", "학원"처럼 세부 용도로만 와서 이름으로는 못 잡음 → 용도 코드로 판별하게
바꿨음 -
1층 상가 + 위층 주택인 상가주택은 오판 안 나게 CAUTION으로 낮췄음
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건축HUB API는
pageNo없이 보내면 1건만 준다는 걸 직접 호출해 보고 알았음 → 항상 같이 보내게
수정함 -
관악구 실제 건물 두 곳으로 확인했음
4. 위반건축물 직접 확인 입력
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위반건축물 여부는 공공 API 어디에도 없었음 (응답 필드 전부 확인함)
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폼에 "아직 확인 안 했어요 / 표시 없음 / 표시 있음" 선택지를 추가했음
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확인 안 했으면 체크리스트에 정부24 무료 열람 방법을 안내하게 했음
5. 다가구 공시가격 조회
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다가구는 실거래 API에 지번이 안 나와서 이 건물 시세를 못 찾음
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대신 브이월드 개별주택가격 API로 공시가격을 조회하게 했음
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공시가격은 보통 시세보다 낮아서 위험 비율이 보수적으로 나옴 → 시세를 입력 안 했을 때 기준값으로
씀6. 토지 등기부 함께 분석
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다가구는 건물·토지 등기부가 따로라서 토지에만 근저당이 걸려 있을 수 있음
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토지 등기부도 선택으로 올릴 수 있게 했음
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건물·토지 양쪽에 같이 잡힌 근저당(공동담보)은 한 번만 세게 했음
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소유자 불일치, 토지 압류, 주소 불일치 규칙 추가함
7. 소액임차인 최우선변제 계산
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다가구는 나보다 늦게 들어온 소액임차인도 경매 때 먼저 배당받음
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은행 심사 방식처럼 "방 수 × 최우선변제금"으로 최악의 경우를 계산했음
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방 수는 입력값이 없으면 건축물대장 가구수를 씀
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입력한 방 수가 가구수보다 많으면 방 쪼개기 가능성을 알려줌
8. HUG 반환보증 가입 가능성 추정
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HUG 기준(공시가격 × 140%, 부채비율 90% 이하 등)으로 가입 가능성을 추정하게 했음
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위반건축물·압류가 있으면 가입 불가 사유로 표시함
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HUG 기준은 수시로 바뀌는 내부 기준이라 문구에 전부 "추정"을 붙였음
느낀 점
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API로 알 수 없는 건 그럴듯하게 추정하지 않고 모른다고 표시하는 게 맞다고 생각했음
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틀릴 거면 안전한 쪽으로 틀리게 전부 보수적으로 계산했음
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공공 API는 문서만 보면 안 되고 직접 호출해 봐야 함
