부동산 개발은 8단계로 이루어진다.
부동산 개발 8단계에 대한 설명과 디벨로퍼가 각 단계마다 해야할 것들을 정리해 보았다.
1. 아이디어 도출 단계
"사업구상으로 아이디어를 도출하는 단계"로서 다양한 지식을 바탕으로 머리속에서 타당성을 따져보는 단계로
최적의 아이디어는 개발사업의 이윤을 확보하고 사용자에게 적정하며, 지역사회의 가치를 증대시키는 것이다.
아이디어의 구상 방법
1. Brainstorming : 현실성은 보류하고 주어진 시간동안 가장 창의적인 아이디어 생산에 전념하는 방법
2. Nominal Group Process : 그룹에서 정의된 아이디어 사이의 우선순위를 정하는 기술
3. Delphi method : 전문가의 의견을 청취하여 비교하고, 의견을 수정하는 방법
4. focus group : 8~12명의 참가자가 2시간 가량 토론을 하는 방법
사업 타당성에 담겨져야할 내용 : 아직 할인현금흐름 분석을 수행할 만큼 세부적이지 않기에 대략적인 분석이 주를 이룸
1. 대략적인 비용-편익 분석
2. 대략적인 임대료, 운영경비
3. 대략적인 NOI, Cap.Rate
4. 대략적인 토지 매입비용, 토지개발비용
5. 대략적인 공사비용
6. 개발기가치와 총 비용 비교
리스크 관리
1. Know yourself : 자신의 능력에 대해 정확히 평가
2. Know your image : 디벨로퍼의 대중적인 인식을 잘 이해하고 지지를 받을 수 있도록 해야함
3. Know your team : 개발사업에 참여하는 참여주체에 대한 정확한 인식
4. Coordinate : 개발사업에 참여하는 각 주체의 활동과 기능을 잘 조절
5. Keep Current : 국민경제, 시장동향, 정치적 분위기, 관련 법률의 변화를 민감하게 파악
6. Behave ethically : 뚜렷한 직업 윤리와 대인관계
디벨로퍼가 가지고 있어야 할 역량
1. 디벨로퍼는 이 단계에서 모든 경우에 대해 대응할 수 있는 "기초지식"을 가지고 있어야 한다.
2. 좋은 아이디어를 도출 할 수 있는 "시장에 대한 감"과 "경험"이 있어야 한다.
2. 아이디어 구체화 단계
도출된 아이디어를 바탕으로 "구체적으로 어떠한 형태의 개발을 할 것"인가에 대해 따져보며
"사업의 법적, 현실적 타당성"의 여부를 검토하는 단계이다.
고려해야할 사항
1. 시장분석
2. 개략적 재무타당성 검토
3. 목표시장 설정
4. 건축에 대한 계획
5. 부지선정
6. 부지의 법적/물리적 특성검토
7. 초기타당성 검토
8. 위험관리
9. 2단계의 목적을 정해야함
10. 인허가권자와의 협의
11. 사업 참여자와의 사업에 대한 논의
리스크 관리
- 공식적으로 재원을 투입하기 전에 가능한 금융비용을 제한
- 개발사업이 도시의 장기계획과 일치하거나 조화될 수 있다는 것을 보여주어 개발이 이루어질 지역사회가 사업을 수용할 수 있도록 설득
- 부지매입에 대한 계획 수립
- 토지매입방식을 통한 위험관리
- 도시성장 요인 분석
디벨로퍼가 가져야 할 역량
1. 디벨로퍼는 외부 환경에 대한 해박한 지식이 필요하다.
2. 디벨로퍼는 참여자들과 협상할 수 있는 능력을 통해 프로젝트를 구체화 할 수 있는 역량이 필요하다.
3. 사업성 검토 단계
2단계까지의 분석결과 개발사업이 실행가능하게 보이더라도 다른 참여자들에게 사업의 실행 가능성을 공식적으로 보여주어야 하기 때문에 보다 자세하게
해당 프로젝트의 시장흡수율, 분양율, 비용대비 프로젝트 가치에 대한 수익구조를 예측하고 분석하는 단계이다
고려해야할 사항 (사업계획서에 담겨야할 사항)
1. 전반적 개요 보고서
2. 해당부지의 실제사진
3. 수요 & 공급의 시장분석
4. 객관적인 평가모델, 개발일정
5. 해당부지와 주변의 지도
6. 완성예상도
7. 수익과 운영 비용 추정치
8. 예측비용의 문서화
9. 사업 관계자들에 대한 정보
리스크 관리
1. 사업 타당성 검토를 충분한 시간과 노력을 들여서 잘 하면 개발 사업에 대한 위험이 감소한다.
2. 서로 다른 참여자간의 위험 분담을 결정한다.
3. 건축가의 설계안을 영업, 마케팅, 건설 전문가 및 공공기관과 공식적으로 검토하여 4단계에서의 협상을 원할하게 함
4. 설비 및 기타 기반시설의 이용 가능성 확인
5. 기반시설 설치비용을 고려할 때 허가와 관련된 협상 이외에 기반시설 제공에 대한 대가를 받을수 있는지 확인
6. 건축가와의 계약에서 구조에 대한 위험에 대해 보증을 요구해야함
7. 어떤 기관으로 부터 어떤 조건으로 대출 받느냐에 따라 보증과 책임의 범위가 다르기 때문에 꼭 명시 해놓아야 함
디벨로퍼가 가져야할 역량
1. 전체프로젝트의 타당성을 검토하는 단계로 프로젝트로 인한 전체 수익이 전체 비용보다 큰지 확인할 수 있는 능력이 있어야 한다.
2. 프로젝트가 디벨로퍼 뿐만이 아닌 다른 참여자들의 입장에서도 타당한지를 고려할 수 있어야 한다.
4. 계약 협상 단계
사용자들이 원하고 지불하려는 수준에 맞도록 사업진행을 위한 최종 설계, 계약, 협상 및 인허가가 진행되는 단계
4단계에서 진행되어야 할 협상
1. 건축가, 공학전문가, 건설도급자와의 계약협상
2. 유해물질 처리 및 환경문제
3. 건설자금 및 장기대출 협상
4. 건설 후 장기 투자자와의 계약협상
5. 잠재 사용자와의 계약 협상
6. 개발기간동안의 지분에 대한 계약 협상
고려해야할 사항
사업계획서에 담겨져야 할 내용이 모두 확실하게 있는지 계약전에 세부적으로 다시 확인해야 한다.
리스크 관리
1. 세부적인 내용들이 협상되고 문서화 되어야 하므로 개발사업의 다양한 내용들이 개별계약에 모두 포함되어 있는지 확인
2. "참여자들의 여러 관계가 명확"하게 정해져 있는지 확인해야 한다.
3. 위험 분산 / 손실 방지 대책책
디벨로퍼가 가져야할 역량
1. 기존의 창조자, 주창자에서 관리자로 변화하여 성과와 공정에 따른 자금집행을 책임
2. 일정과 예산 관리자의 역할을 할 수 있는 능력이 필요
5. 공사계약단계
시공과 관련하여 도급계약 등을 체결하는 단계이다. 4단계에서 협상된 계약이 실행된다.
고려해야할 사항
1. 공공부문에서 최종 사업 허가가 획득되어야 한다.
2. 건설 자금과 장기 자금 대출에 대한 서명과 수수료가 지급된다.
3. 사전 임대차로 계약된 공간에 대한 실질 계약에 서명 되어야 한다.
4. 외부 투자자가 개입되는 경우 사업 주체의 형태에 대한 문서에 서명, 등록을 해야한다.
리스크 관리
1. 공사기간동안의 보험가입
2. 자금 출납 통제
3. 위험분산 / 손실 고통 분담
디벨로퍼가 가져야할 역량
1. 4단계와 마찬가지로 기존의 창조자, 주창자에서 관리자로 변화하여 공정에 대한 자금 집행을 책임
- 일정과 예산을 관리할 수 있는 능력이 필요
6. 시공단계
시공과 관련된 전반적인 사항을 관리, 조정, 분쟁조율을 하는 단계다.
사업을 중지하거나 대폭 수정하는데에는 심각한 재정적 부담이 생기는 단계
디벨로퍼의 관심은 사업관리로 이동한다.
고려해야할 사항
1. 주요 사업참여자들과의 관계, 구조건설, 건설자금 대출, 공간임대, 조경 및 외장공사, 완공 및 개장, 위험관리 등이 있다
2. 여기서 주요 참여자는 건설사, 사업관리자, 마케팅 관리자, 금융관리자, 부동산 관리자 등이 있다.
디벨로퍼가 가져야할 역량
1. 주 건설회사와 개발 팀원을 관리해할 수 있는 능력이 필요하다.
경험이 많은 우수한 팀원을 선발하고 4,5 단계에서 공식적인 관계를 설정함으로써 건축, 건설, 마케팅, 금융, 영업부분 및 공공부문과의 관계를 조정해야한다.
2. 건설단계는 많은 참여자들이 개입되므로 이들을 조정, 협력 할 수 있는 능력이 필요하다.
3. 사업타당성 분석 결과가 변화하는 시장환경에 어떻게 대응할 것인가를 계속해서 관리할 수 있는 능력이 필요하다.
7. 완공 및 오픈단계
부동산을 완공하여 인도하는 단계이다.
운영직원 교육, 설비연결, 최종 마케팅, 개장, 건설자금대출에서 일반자금대출로의 전환이 주를 이룬다.
고려해야할 사항
운영직원은 개장 전 현장에 배치해 임차인에게 계약사항과 일치하는 공간과 서비스를 제공해야한다.
디벨로퍼가 가져야할 역량
개발기간 동안의 협조자에 대한 사의 및 잠재적 고객을 초대할 수 있는 능력이 필요하다.
6,7 단계에서의 리스크 관리
1. 부채 / 화재 / 공기의 연장에 대한 보험의 적용범위 확대
2. REPT와 CPM 같은 소프트웨어를 통한 공기 관리
3. 내부 통제 (특히 회계를 통한 오류/ 도난/ 사기 방지
4. 건축 감독 / 건설 프로젝트 관리
5. 계약 보증을 통한 업무수행 능력의 확인
6. 시공사의 책임 보증
아래는 7단계 관련한 리스크 관리리
8. 초기 높은 공실 발생의 위험을 줄이기 위해한 사전 임대차 계약, 예약 판매
- 임차인들과 운용계약 협상을 통해 유지보수의 문제를 최소화
8. 자산 및 부동산 관리 단계
부동산의 기능적 감가요인을 최소화하고 경제적 효과를 극대화 하기 위해 지속적으로 관리하는 단계이며 부동산개발에서 부동산관리로 넘어가는 기간으로 개발부동산이 관리자로 이양되는 시점이다. (1단계 개발단계 -> 2단계 안정단)
리스크 관리
1. 이양되는 부동산의 상태와 특별한 점을 살펴야 한다.
2. 관리의 향후 성과를 측정하는 기준을 설정하는 Transfer Package과정을 잘 설정하여 해당 부동산의 전략적 계획 목표수립과 이에 맞는 계획 실행
디벨로퍼가 가져야할 역량
1. 부동산관리 3인조 (AM, PM, FM)의 기능과 역활을 잘 파악하고 이들을 적절히 조율
- 부동산 상품을 시장의 요구에 맞춰 변화시킬 수 있는 능력 필요
이러한 모든것들을 다루는 디벨로퍼는 오케스트라 지휘자라고 부르는 이유
- 각 개발사업은 본질적으로 8단계가 적용되지만 개발자의 구상과 다른 참여자(설계자, 공무원, 투자자, 시공사 등)와의 협상과 조율, 국제적 상황, 경제적 상황으로 인해 각 개발사업마다 다르게 적용된다.
- 디벨로퍼는 따라서 8단계를 모두 이해한 상태에서 잔여 단계를 고려하며, 창의성과 추진력을 바탕으로 각 단계를 재구성 하여 개발을 진행해야 한다.
- 또한 디벨로퍼는 본인의 관점뿐만이 아닌 AM, PM, FM의 관점에서도 사업을 이해해야 하며 각종 참여자의 이해 관계도 잘 살펴야 한다.
- 이러한 부동산 개발을 예술활동 혹은 악단에 비유하여
- 디벨로퍼를 다양한 악기(=다양한 개발 참여자)들을 조율하고 창의적으로 지휘(=각 개발단계를 지휘)하며 강한 추진력으로 악단(=개발 사업)을 이끄는 오케스트라 지휘자라고 부른다.
