[29회차] 토지임대부 분양주택 (반값아파트 / 보금자리주택)

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• 청약인이 5년 실거 주 후 매매할 때, LH등에 다시 팔 수 있는데, 매매차익은 미미할 것으로 보임

1. 개요

• 네덜란드, 덴마크등 유럽 선진국과 싱가포르에서는 이미 시행중인 제도

2. 대한민국의 현황

2.2. 윤석열 정부

• 아래 글은, 2023년 기준
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• 서울주택도시공사(SH공사)는 2023년 3월 고덕강일지구, 10월 마곡 10-2지구에 토지임대부 아파트를 공급하겠다고 발표했고, 2030대 신혼부부 및 청년들의 관심이 집중되었다.
• 시세보다 저렴한 가격으로 최장 80년간 안정적으로 거주할 수 있다는 점에서 청년들을 중심으로 인기몰이
• 다만 흥행 가도를 이어가는 데는 '가격 경쟁력'이 변수가 될 전망
  • 지금도 부가세, 관리비 등을 포함하면 월 임대료 부담이 높은 상황에서 향후 시장 상황에 따라 가격이 더 오르면 핵심 장점이 사라질 수 있어
• 서울 강서구 마곡10-2단지는 지하철 5호선 송정역과 마곡역 사이에 위치해 지하철이 도보권이고 초등학교, 중학교 등이 가까워 청약자들의 관심을 한 몸에 받아왔다.
  • 전용면적 59㎡(단일평형 공급)의 추정 건물 분양가는 3억1119만원, 추정 토지임대료는 월 69만7600원
  • 국토부 아파트 실거래가 조회시스템에 따르면 인근에 위치한 마곡13단지 힐스테이트마스터 전용 59㎡의 지난달 거래 가격은 10억8500만~11억3000만원
  • 매달 내는 토지임대료를 감안해도 훨씬 저렴한 수준
• 최근 '수원 전세사기' 등 대규모 전세사기가 끊이질 않자 안정적으로 거주할 수 있는 주거 유형을 찾는 것으로 풀이된다.

• 올해 세 차례 진행된 뉴:홈 토지임대부주택 3곳 모두 특별공급 가운데 청년 특공의 청약 경쟁률이 가장 높았다.
• 지난 3월 진행한 강동구 고덕강일3단지 토지임대부주택 사전청약 특별공급에서도 청년 특공의 경쟁률이 118.3대 1로 가장 높았고 이어 신혼부부 특공 15대 1, 생애최초 특공 12대 1 순
• 이어 6월 고덕강일3단지 2차 사전청약에서도 청년 특공의 청약 경쟁률이 56대 1로 높은 반면, 신혼부부 특공은 5대 1, 생애최초 특공은 4대 1에 불과
• 마곡10-2 일반공급에 앞서 진행된 특별공급 사전청약에서도 청년 특공의 경쟁률이 186.8대 1로 눈에 띄게 높았다.
  • 이어 신혼부부 특공이 23.4대 1, 생애최초 특공이 21.4대 1 이었다.
• 이 주택 유형은 2030 청년들을 중심으로 관심을 받고 있는 만큼 '가격 경쟁력'이 성패를 가르는 중요한 요인으로 작용하고 있다.
  • 지금처럼 집값, 분양가, 금리 등이 높을 때 각광받는 이유

• 한국부동산원에 따르면 2023년 서울의 아파트 중위매매가격은 올해 6월 8억4200만원을 찍고 오르기 시작해 9월 8억5100만원을 기록
• 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 2023년 기준 서울 민간아파트 분양가격은 3.3㎡(1평)당 3200만원으로 전년 동기 대비 13.05% 올랐다.
  • 국민 평형(전용 84㎡)으로 계산하면 10억원이 넘는 수준
• 이와 반면 토지를 제외하고 건물만 분양하는 토지임대부주택은 분양가가 시세의 3분의 1 수준이라 상대적으로 자금 부담이 덜할 수 밖에 없다.

• 다만 변수도 많다.
  • 지금도 월 토지임대료 부담이 높은 상황에서 향후 금리 인상 등이 맞물리면 임대료가 더 늘어날 수 있다.
  • 현재 토지임대부주택의 추정 월 임대료에는 부가가치세가 빠진 금액
  • 가령 마곡 10-2의 경우 토지임대료에 통상 10%의 부가가치세를 붙이면 월 69만7600원에서 76만7360원이 된다.
  • 여기에 관리비와 보증금에 대한 대출 이자까지 포함하면 매달 나가는 돈이 100만원이 훌쩍 넘을 수 있다.
  • 토지임대부주택은 입주 2년이 지나면 상한 내에서 임대료 증액이 가능하다.
    • 2013년 입주한 서초LH5단지로 입주 2년이 지나자 토지임대료 4.6%를 올린 바 있다.

• 시세차익이 보장되지 않는 구조적 한계도 여전히 걸림돌
  • 토지임대부주택은 의무거주기간(5년) 이후 LH 등에 다시 팔 수 있는데,
  • 분양대금에 물가인상률, 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 고려해 책정하는 정도로 사실상 매매차익은 미미할 것으로 보인다.
• 송승현 도시와경제 대표는 "토지임대부주택은 시장이 불안할 때일수록 인기가 높다"며 "최근 금리가 오르고 집값은 여전히 높아 내 집 마련이 녹록치 않은 상황이라 흥행하는 것"이라고 말했다.
• 그는 "다만 사업을 계속 이어가려면 임대료, 보증금 등을 올려 수익을 보전해야 할텐데 지금도 토지임대료가 만만치 않은 수준이라 가격 경쟁력이 충분히 유지될지 모르겠다"며
• "장기 거주 상품인 만큼 수분양자들이 안심하고 거주할 수 있게 부가가치세 등 가격 관련 정보를 명확하게 안내하고 환매 주체 확대 등을 검토해볼 필요가 있다"고 했다.

3. 비판

• 시간이 흐르면 건물은 노후화되지만, 토지의 가치는 상승하기 때문에
• 최초 분양자들만 건물 가격이 뛰어 큰 시세차익을 챙기는 등 ‘로또 아파트’만 양산했다는 지적이 쏟아졌다.[14]
• 추가로 외국의 사례와 달리, 전체 남한 면적중 국공유지 비중이 20~30%안팎에 불과하여 토지임대부 주택을 공급할 공공토지가 부족하다.