[29회차] 도시형 생활주택 (도생)

1. 개요

• 2009년 도입
• 1인-2인 가구, 서민의 주거안정을 위해서
  • 기존의 주택 건설기준, 부대시설 설치 기준을 많이 완화하거나 배제함으로써 주택 보급 확충을 꾀한 주택
• 전용면적 85제곱미터 이하(원룸형은 14㎡ 이상 60㎡ 이하), 공동주택
• 일반적인 주택에 비해 주택으로서 갖춰야 할 기준들이 덜 까다로운 것이 특징
  • ‘도생’이라고도 불린다.

2. 상세

• 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 규정을 적용받지 않는다.
• 난개발이 우려되는 비도시지역은 해당되지 않으며, 지하층에는 세대를 설치할 수 없다.
• 아래 종류 구분에서, 단지형과 원룸형은 하나의 건물에 함께 지을 수 없다.
• 종류
  • 소형 주택 (구 원룸형)
    • 한 가구가 독립적으로 살 수 있는 건축물
  • 단지형 다세대주택
    • 한 개 동의 바닥면적의 합계가 660m2 이하
  • 단지형 연립주택
    • 한 개 동의 바닥면적의 합계가 660m2를 초과

• 도시형 생활주택(주거용임)은 주택법을 적용
  • 주택법에 따라 건설된 주택은 취득세, 재산세 등의 세제 혜택을 받을 수 있음
• 오피스텔(업무용임)은 건축법을 적용
  • 건축법에 따라 건설된 건축물은 취득세, 재산세 등의 세제 혜택을 받을 수 없음
• TODO: 취득세와 제산세에 대해 알아보자.

2.1. 소형주택 (구 원룸형)

• 세대당 주거 전용면적 14m 이상 60㎡ 이하
• 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되, 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 인정되는 건물
  • 단, 주거전용면적이 30㎡ 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성 가능
• 세대당 1대가 확보되어야 하는 일반적인 공동주택에 비해
  • 원룸형 도시형 생활주택은 주차면적의 경우: 세대 당 확보해야할 주차 대수가 0.5~0.6대 정도만 있어도 허가
  • 이것도 조례에 따라 1/2까지 또 줄일 수 있다.
  • 쉽게 말해 같은 건축면적이더라도 일반 주택에 비해서 최소한 2배 이상의 세대를 지을 수 있다.

3. 장점

• 분양가 상한제, 주택청약자격 당첨 제한 적용을 받지 않는다
  • 도시형생활주택은 주택법의 적용을 받아 주택 수에 포함된다.
  • 다만 20제곱미터 이하 1호를 소유한 경우(2호 이상은 아님) 아파트 청약 시 무주택으로 간주.
• 청약통장과 주택 소유, 거주지 등의 자격 제한 없이 청약이 가능하다.
• 오피스텔에 비해서 전용률이 높고 발코니를 설치할 수 있다.
  • 아파트에 비해 저렴하다.

4. 단점

• 원룸형의 경우, 특히 일반 공동주택에 비해 조경시설 등 편의시설과 커뮤니티 시설이 부족하거나 없다.
• 원룸형의 경우 주차 공간이 많이 부족하다.
• 아파트, 빌라에 비해서 건축법의 많은 규정이 면제되기 때문에 부실설계, 부실공사로 인하여 하자 보수, 소음 등에 취약할 수도 있다.
• 일부 경우 일조권이 확보되지 않는 경우도 있다.
• 아파트와 달리 분양가상한제 적용을 받지 않으며 19세 이상이면 누구나 청약하여 구매할 수 있으므로 투기수요를 부추길 수 있다.
• 실제 건설사들이 절반은 아파트를, 절반은 분양가상한제를 적용 받지 않아 분양가를 비싸게 받을 수 있는 도시형생활주택을 섞어 분양하는 사례가 있다.

5. 오피스텔과의 차이점

• 오피스텔은 주택수에 포함되지 않지만(전입신고시 주택수에 포함), 도시형생활주택은 주택법의 적용을 받아 주택수에 포함 (단, 20제곱미터 이하시 무주택 간주)
• 오피스텔에 비해 취득세가 저렴하다.
• 전용률이 오피스텔에 비해 더 높고 발코니 설치가 가능하다.

6. 기타

• 2021년을 맞아 주택 공급이 부족하고 가격이 급등하는 가운데 도시형생활주택은 1~2인 가구 및 서민의 주거 안정이라는 도입 취지와 달리, 사실상 아파트로 간주되면서도 각종 규제에서 자유로운 점이 부각되면서 투자 대상으로 활용되고 있다.
• 특히 분양가상한제가 적용되지 않아 분양가가 고공 행진하면서 분양받는 자들의 부담이 커지고 있다.
• 일부에 한해 당첨 이후 전매 제한이나 실거주 규제도 없어, 다주택자나 법인의 수요가 몰릴 수 있기 때문이다.

최신 기사 (2024년 1월 25일)

• 
• 정부가 2024년 1월 10일 내놓은 비아파트 소형 주택 활성화 방안(1·10 부동산 대책)이, 고사 직전에 내몰린 도시형생활주택 시장의 숨통을 틔워줄 것이란 기대
• 도시형생활주택은 도심에 사는 1~2인 가구를 겨냥한 소형 주거 상품으로 한때 큰 인기를 누렸다.
• 하지만 주택 수에 포함하는 등 규제가 강화되면서 몇 년째 시장에서 외면받고 있다.
• 주차장 규정을 완화하고 대단지 조성을 유도하는 이번 대책이 도시형생활주택의 공급과 수요를 되살릴 수 있을지 관심을 끈다.
• 지난해 도시형생활주택은 공급과 청약 성적 모두 역대 최저 수준을 보였다.
• 서울에서도 청약 미달 단지가 속출
  • 지난해 서울 관악구 신림동의 ‘라파르신림’과 서대문구 창천동 ‘이노와이즈신촌’, 금천구 시흥동 ‘서울 우남 w컨템포287’ 등이 모집 가구 수보다 청약자가 적었다.
  • 그 결과 평균 청약 경쟁률은 2021년 59.5 대 1에서 작년 1.04 대 1로 쪼그라들었다.
• 인허가도 급감하고 있다.
  • 국토교통부에 따르면 지난해 11월 전국 도시형생활주택 인허가 건수는 398건으로 2022년 같은 기간(2458건)의 16.2%에 불과했다.

규제 완화 효과 볼까

• 업계에서는 최근 소형 주택 공급을 활성화하기 위한 대책이, 도시형생활주택 시장을 되살릴 신호탄이 될 것이라고 보고 있다.
• 앞으로 2년간 준공되는 전용 60㎡ 이하 도시형생활주택(수도권 6억원, 지방 3억원)을 보유하면 취득세와 양도소득세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금 산정 때 주택 수 산정에서 제외되기 때문이다.
  • 주택 수 제외 요건은 실수요자보다는 2주택 이상 다주택자가 비아파트 주택에 투자하도록 해 임대주택시장을 활성화하려는 조치로 풀이된다.
• 도시형생활주택의 사업성을 떨어뜨리는 각종 규제가 완화된 것도 관심을 끈다.
• 그동안 도시형생활주택은 300가구 미만 단지로만 지을 수 있었지만, 이번 대책으로 단지 규모 제한이 사라졌다.
• 가구 수의 절반까지만 방을 설치할 수 있도록 한 규제도 없앤다.
• 주차장에 공유차량 주차 공간을 마련하면 주차 면적 확보 의무를 완화해준다.
• 중심상업지역에서도 주상복합이 아닌 100% 주택으로만 지어 공급할 수 있게 할 방침이다.
  • 전체 면적의 10%가량을 사업성이 좋지 않은 오피스텔이나 상가 등으로 지어야 했던 부담이 줄어들 것으로 예상된다.
• 업계에서는 도시형생활주택 시장에 대한 기대가 커질 것으로 보고 있다.
• 한 전문가는 말
  • “도시형생활주택의 사업성을 개선하는 동시에 수요자가 시장에 진입할 만한 혜택을 같이 줘 수요와 공급 활성화를 꾀한다는 점에서 긍정적”
  • “금리가 내릴 경우 투자자가 언제든 시장에 진입할 수 있는 문호를 열어줬다”
• 다른 전문가 왈
  • “이번 대책은 임대사업 수요를 활성화할 수 있는 내용”
• 일각에서는 이번 대책 수혜 대상에서 제외된 올해 이전 준공 주택에 대한 보완이 필요하다는 지적도 나온다.