1. 개념

HUG, 분양보증, 고분양가 심사란 무엇인가요?

• HUG:
  • 국토교통부 산하의 공기업으로, 주택 관련 다양한 보증 업무를 담당
  • 분양보증, 전세보증금 반환보증, 모기지보증 등이 그 예입니다.
• 분양보증:
  • HUG가 주택 분양 사업자가 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우, 분양계약을 이행하거나 계약금 및 중도금을 환급해주는 보증을 제공합니다.
  • 이를 통해 소비자들이 금융적으로 보호받을 수 있습니다.
• 고분양가 심사:
  • HUG가 분양가상한제에 속하지 않는 주택에 대해 분양보증을 신청할 때, 분양가가 적정 수준인지 심사하는 제도
  • 이를 통해 과도한 분양가 책정을 막고, 주택 시장의 안정을 도모합니다.
  • HUG의 고분양가 사업장 심사는 주택 분양보증과 관련된 중요한 업무 중 하나
  • 이 심사는 비교사업장의 평균 및 최고 분양가를 기준으로
    • 분양보증을 신청한 단지의 분양가를 조율
  • 만약 조율이 제대로 이루어지지 않으면 분양보증도 발급되지 않을 수 있습니다.

• 분양가상한제와 HUG 고분양가 심사의 차이점:
• 분양가상한제:
  • 주로 서울과 같은 대도시 지역에서 적용되며, 공공택지와 민간택지(서울/경기 소수 지역에만) 에 적용됩니다.
    • 공공택지는 신도시에 많다고 한다.
  • 이 제도는 주택 가격 상승을 억제하기 위해 분양가의 상한선을 정합니다.
• HUG 고분양가 심사:
  • 분양가상한제가 적용되지 않는 지역, 특히 수도권에서 많이 사용됩니다. (주로 민간택지)
  • HUG가 주택 분양가를 심사하여 너무 높게 책정되지 않도록 관리합니다.
• 분양가상한제는 원가 방식(절대평가)을, `HUG 고분양가 산정은 비교 방식을 사용`(상대평가)

2. 예시로보는 개념:

2.1. 2021년 기사

• 최근 래미안 원베일리 아파트의 분양가가 3.3㎡당 5,668만원으로 확정되었는데,
• 특이한 점은 이 분양가가 분양가상한제를 적용받고도, 주택도시보증공사(HUG)가 산정한 분양가 4,891만원보다 높았다는 것
• 래미안 원베일리의 경우, 특별건축구역 지정과 추가 설계 반영, 기부채납 요인 등으로 인해 분양가가 높아졌다는 설명이 있습니다.
• 이는 전체 분양가의 약 12%에 해당하는 3.3㎡당 약 666만원의 가산비가 분양가에 반영된 결과입니다.

2.2. 2022년 기사

• 최근 정부가 분양가상한제를 개편하겠다고 발표하면서 부동산 시장에 많은 관심