저당권과 근저당권 차이

1. 저당권

은행 왈: "너 아파트 담보로 내가 돈 빌려줄게!
대신 너한테 돈 빌려주는 다른 사람들보다 내가 제일 먼저 1등으로 돈을 돌려받을 거야!"

• 위 경우, 은행은 저당권을 가집니다.

1.1. 개념

• 저당권 : 담보에 대한 권리
• 우리가 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 저당권을 설정하게 되면, 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’이라는 권리가 보장
• 또, 만약 대출자가 돈을 제때에 갚지 않는다면 우리는 저당권을 근거로 대출자의 담보(집)를 경매에 넘길 수 있어요.
• 저당권을 설정했다고 해서 저당권자에게 그 부동산의 실질적인 소유권이 이동하는 것은 아니지만, 담보만큼의 거래를 할 수 있는 권리가 생기는 것이죠.

1.2. 저당권의 문제점

• 저당권은 저당권을 설정한 시점에서 정해진 액수만큼의 담보만 인정됩니다. 문제는 거래 기간이 계속되면서 채권액이 바뀔 수 있다는 점
  • 예를 들어, 대출자가 중간에 일정 금액을 상환하게 되면 채권액이 줄어들게 될 것이고,
  • 대출자가 이자를 연체할 경우는 연체이자가 불어나면서 채권액이 증가합니다.
  • 따라서 채권액이 바뀔 때마다 매번 저당권을 다시 설정해 줘야 하는 불편함이 생기게 되죠.
• 이를 해결하기 위해 나온것이 근저당권!

2. 근저당권

은행 왈: "너 아파트 담보로 내가 돈 1억 빌려줄게!
"너가 1억을 빌렸지만, 혹시 모르니 나는
1억 3천만 원까지 너의 아파트를 담보로 가질 수 있어!"

• 위 경우, 은행은 근저당권을 가집니다.

2.1. 개념

• 근저당권은 저당권의 한 종류
• 저당권과 근저당권의 차이: ‘한도'
• 미래 발생할 수 있는 채권까지 담보로 설정할 수 있어요.
• 그런데 돈을 빌리는 사람 입장에서는 미래에 추가로 돈을 더 빌리지 않을 수도 있고, 이자도 제때 갚을 수 있는데 너무 많은 금액이 담보로 다른 사람에게 잡혀버리면 부담스럽겠죠.
  • 위 경우, 돈을 빌리는 사람은 1억 빌렸는데, 마치 1억 3천만원을 갚지 않으면 내 집이 경매로 넘어가는 것처럼 다른 사람들이 오해할 수 있어요.
• 돈을 빌려주는 사람 입장에서는 조금 더 안정적인 장치를 원하겠고요.
  • 위에서 말한대로, 돈을 빌리는 사람이 돈을 제때 갚지 않아서 이자가 증가하면, 은행은 실제로 1억 3천만원을 전부 받아야 하는데, 현 저당권 계약상으로는, 1억만 갚으면, 담보가 사라지는 것이니까요.
• 그래서 얼마큼까지 근저당권을 설정할 것인지를 정해야 해요.
• 바로 여기에서 바로 ‘채권 최고액’이라는 개념이 등장합니다.
• 근저당권은 다시 말해, 채권 최고액의 범위 내에서 대출자의 채무 일체를 담보하는 권리입니다.

2.2. 채권 최고액 : 담보 가치의 한도

• 우리가 보통 대출받을 때 대출 한도 내에서 대출을 받을 수 있는 것처럼, 근저당권 설정 시 채권 최고액 한도 내에서 담보에 대한 권리를 얻게 됩니다.
• 다만 채권 최고액은 언제까지나 '최고액'이기 때문에 기간에 따라 실제 채권액은 이보다 적을 수도, 혹은 더 많을 수도 있다는 것을 잘 기억해두어야 합니다.