1. 이론

1.1. 두괄식 요약

• 국민 주택은 한꺼번에 청약 통장에 돈 넣어서 횟수를 인정받을 수 없어요.
• 한달에 10만원까지만 인정돼요.
• 공공 주택은 법적으로 85m2 이하 건물만 있어요 (수도권/도시 기준)
• 공공 주택은 무주택 세대주가 아니면 신청할 수 없어요.
• 2년 이상 청약 통장 가입했으면 1순위 자격요건에서 걱정할 필요가 없어요.
• 저축 총액이 많은 순서대로, 1순위 내에서 랭킹이 정해져요.
  • 무주택 세대주가 된지 3년이상이 되면 우선순위가 높아지는 경우도 있어요.

1.2. 사전 지식: 입주자 선정 방식

• 1순위에게 우선적으로 분양한 뒤, 남는 물량을 2순위에 분양
• 청약 신청일 순서: 특별공급 -> 1순위 -> 2순위 (1순위 보다 하루 뒤)

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1.3. 본론

• (사전지식) 국민주택은 가격이 덜 오르는 편이라, 잠시 실거주로 구매 노려볼 법함.

1.3.1. 공공주택 1순위

• 전제 조건
  • 무주택 세대주
  • 과거 5년 이내에, 다른 주택에 당첨된 자가 1명도 없는 무주택세대 구성원
    • 애초에 유주택세대의 세대주/세대원은
      • 투기과열지구/청약과열지역 여부를 떠나서, 공공주택 청약 자체가 불가능하다.
• 청약통장 가입 기간
  • 투기과열지구/청약과열지역 : 2년 이상
• 청약통장 납입 횟수
  • 투기과열지구/청약과열지역: 24회 이상

1.3.2. 공공주택: 1순위간 가리기 -> 순위 순차제

• 전용면적 40m^2(12평) 초과
  • 1순차자: 3년 이상 무주택세대의 구성원 & 저축 총액이 많은 자
  • 2순차자: 저축 총액이 많은 자

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2. 2024년 최신 동향

2.1. 기사 1: 2024년 9월부터, 청약통장 월 납입 한도 증가

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• https://www.banksalad.com/articles/주택청약-25만원-1순위-조건-인정-금액
• 공공분양 청약자들에게 유리
• 앞으로 공공분양 청약을 노리는 사람들은 매달 25만원씩 청약통장에 저축해야 당첨 가능성을 높일 수 있을 전망
  • 이는 1983년 이후 41년 만에 처음으로 늘어난 것입니다.

2.2. 소득공제 혜택

• 매달 25만원씩 청약통장에 저축하면 소득 공제 혜택도 최대 한도로 받을 수 있음 (난 의미없다 ㅠ)
  • 연 소득 7000만원 이하 무주택 세대주는 연간 주택청약 납입액 300만원까지 소득공제를 받을 수 있어,
    • 매달 25만원씩 저축하면 소득공제 혜택도 최대로 누리게 됩니다.

2.3. 서민들에게는 부담

• 그러나 이번 조치로 인해 매달 10만원 저축도 힘든 서민들의 당첨 가능성은 낮아지고,
  • 오히려 중산층 이상의 혜택이 늘어날 것이라는 지적도 나옵니다.
• 4인 가족 기준으로 저축할 경우 총 납입액이 40만원에서 100만원으로 늘어나, 저소득층에는 큰 부담이 될 수 있습니다.

2.4. 청약통장 전환 허용

• 정부는 청약예금과 청약부금을 -> 모든 주택에 청약이 가능한 주택청약종합저축으로 전환을 허용
• 청약 통장은 원래 아래 4가지가 있습니다.
  • 85㎡ 이하 민영주택만 가능한 청약부금,
  • 민영주택만 가능한 청약예금,
  • 공공주택이 가능한 청약저축,
  • 모든 주택에 가능한 주택청약종합저축
• 주택청약종합저축은 2009년 5월에 출시되어, 이전에 부금과 예금에 가입한 사람들은 청약에 제한받았습니다.
• 정부는 이를 개선해 기존 통장의 납입 실적을 인정하면서도 청약 기회를 확대해 주기로 했습니다. 청약 예·부금은 기존 통장 가입 기간을 그대로 인정받고, 청약저축은 공공청약을 위한 납입 횟수와 월 납입 인정 금액을 그대로 이어갈 수 있습니다.
• 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 4월 기준 청약저축과 예·부금 가입자 수는 약 140만명으로, 전체 청약통장 가입자의 5.2%를 차지합니다.
• 비중은 크지 않지만, 오래된 가입자가 많아 종합저축으로 전환 시 청약 경쟁은 한층 치열해질 것으로 보입니다.

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3. 예시로 보는 국민주택 청약

• 동탄레이크파크 자연& e편한세상

3.0. 분양가

• 4.4억 ~ 4.8억
• 계약금 (5%)
• 중도금 (15%)
• 잔금 (80%)
• TODO: 계약금 / 중도금 / 잔금 을 각각 언제 내면 되는지 알아보기

3.1. 공급 세대 수

• 전체 공급 1227 세대

  • 공공주택
    • 85m -> 825세대 (67%)
      • 특별공급: 575 세대 (47%)
        • 신혼부부: 165세대 (13.5%)
        • 생애최초: 165세대 (13.5%)
      • 일반공급: 250 세대 (20%)
  • 민영주택
    • 95m -> 222 세대 (18%)
      • 특별공급: 28세대 (2%)
      • 일반공급 -> 194세대 (16%)
    • 115m -> 98 세대 (8%)

• 공급 세대수: 국민 주택 공급 세대 수 < 생애 최초 + 신혼 부부

  • 
  • 이중에서 화성시(30%) / 경기도 (20%) / 기타지역(50%, 서울+인천) 로 나눕니다.

• 특별공급과 비교

  • 
  • 

3.2. 1순위 2순위

3.2.1. 2순위 기준 ( 20% 물량만)

• 수도권 거주
• 무주택 세대 구성원

3.2.1.1. 2순위간 경쟁

• 추첨

3.2.2. 1순위 기준 (80% 물량)

• 2순위 기준에 추가로
• 청약 통장 12개월 이상 가입했고, 12회 이상 납입했니?

3.2.2.1. 1순위간 가르기

• 3년 이상의 무주택세대구성원 + 저축총액이 많은 분

3.3. 청약 전 확인 사항

• 해당 주택건설지역: 비투기과열지구 및 비청약과열지역
• 해당 주택: 분양가상한제 적용 주택
• 국민주택 당첨 시-> 재당첨 제한을 적용받음
• 
• TODO: 아래 부분 질문
  • 거주 의무가 5년이면, 전매제한 3년이 무슨 의미가 있나? (어짜피 5년동안 살아야하는데)
  • 거주 의무가 5년이면, 처음 5년 동안은 전세 내주는게 안되겠네?
• 본 아파트는 선시공 후분양 하는 단지(2023년 9월말 기준 공정률 72.74%)로
• 전 세대 발코니 확장형으로 선시공 되었으며, 비확장 세대는 공급하지 않습니다.
• 공급계약 체결 시 발코니 확장(추가선택품목(I))을 별도로 계약하여야 하며, 아파트 공급금액 외 발코니 확장(추가선택품목(I)) 비용을 별도로 납부해야 합니다. -> 얼탱이 없음
• 원래 청약을 하면, 기본 마감재 수준(벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등) 중, 입주자가 직접 선택 시공하고 싶은 부분은 빼서 가격을 낮출 수 있습니다.
  • 하지만, 이 주택은 선시공 후 분양이기 때문에, 무조건 기본 마감재로 공사된 채로 들어가야 합니다.
• 선시공 후 분양 이기 떄문에 -> 시공사는 중도금 납입을 위한 중도금대출 알선을 하지 않습니다.
• 1층 세대 중, 일부 세대의 경우 테라스 세대로 공급됩니다.