1. 부동산 후순위 담보 채권
🏘 부동산 담보 대출
: 부동산을 담보로 대출을 실행하는 것.
- 일반적으로 완공된 건물, 토지
- 부동산은 가치변동이 상대적으로 적음
- 권리사항이 등기부등본에 기재되어 담보로서 안정적
➡️ 금융기관에서 가장 선호하는 담보
📄 담보 인정 비율 LTV(Loan To Value ratio)
: 담보 가치 대비 대출 비율, 부동산을 담보로 했을 때 대출 가능한 금액의 비율.
- 금융기관이 대출 규모를 결정할 때 고려하는 수단
- 담보의 기준 식가 아닌 시가의 일정 비율을 기준으로 결정됨
- LTV가 낮다 = (대출 금액 < 담보의 가치)
➡️ 부실이 발생해도 경매를 통해 원리금을 안전하게 회수할 수 있음
📍 동일한 담보로 타 금융권에 대출을 신청할 경우
- 채무자가 돈을 빌린 순서대로 우선순위가 매겨짐
원리금 확보 시 선순위 권리를 가진 채권자가 먼저 회수
이 과정에서 남은 원리금이 없다면 후순위 채권자들은 투자금을 회수하지 못할 수 있음
➡️ P2P회사를 통한 부동산 후순위 담보 상품 투자는 원금 손실이 발생할 수 있음
✅ 투자 전 확인할 사항
부동산 담보 종류
- 대단지 아파트는 다른 부동산에 비해 수요가 많고 거래가 활발하여 환금성이 좋음
- 인터넷으로 쉽게 시세를 확인할 수 있고 시세가 다른 부동산에 비해 정확
➡️ 담보의 가치를 가늠하거나 경매에 넘어갔을 때 가격을 예측하기 수월 - 같은 아파트라도 층수에 따라 가격이 다르므로 잘 확인할 것
LTV
- LTV가 충분히 낮은가?
- 담보물의 가치가 하락해도 원금 손실을 방지할 여유있는가?
➡️ 경제 위기에 따라 가치가 하락할 수 있으므로 LTV에 여유가 충분한지 확인할 필요 - LTV가 90% 이상인 상품은 추천하지 않음
- 담보물의 가치가 올라갈 가능성이 높다면, LTV가 높더라도 투자 고려
저당권 순위
- 등기부를 확인하여 권리 설정 여부 확인
- 어느 금융권을 거쳐 왔고, 권리 순위가 몇 위인가?
- 권리 관계가 복잡하게 얽혀있다면 다시 생각해볼 필요
부동산 담보 입지
- 담보로 잡힌 부동산의 주변 환경이 어떤지 등기부 주소와 지도를 바탕으로 확인
- 담보 주변 환경이 충분히 좋다면 담보의 가치가 떨어질 가능성이 낮음
💬 담보
- 채무자가 돈을 빌리기 위해 채권자에게 맡기는 대상물
➡️ 채무자가 원리금을 상환하지 못하면, 채권자는 담보를 현금화하여 원리금을 일부 회수
💬 경매
- 채무자가 대출금을 상환하지 못한 경우 법원을 통해 담보를 처분하는 절차
➡️ 여러명의 입찰자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 담보를 매각하여 원리금을 일부 회수
💬 저당권
- 부동산 담보 대출 시 해당 담보물에 대해 채권자에게 발생하는 권리
- 부실이 발생할 경우, 별도로 소송하지 않고도 저당권에 의해 법원에 경매 신청 가능
- 담보물의 등기부에 순서대로 기록되며, 다수의 저당권이 설정된 경우 순위는 등기 설정을 먼저 한 순서대로 결정
- 매각대금에서 대출금을 다른 채권보다 우선해서 변제받을 수 있음
2. 매출 담보 채권
📈 매출 채권 담보 대출
: 재화나 용역을 판매하여 수령할 자금을 담보로 대출을 실행하는 것
- P2P 금융권에서는 부동산 ABL과 구분하여 매출 채권으로 표기
- SCF 선정산 서비스는 대출자가 소셜커머스 플랫폼을 통해 제품을 판매하면 일정 기간 이후에 판매 대금을 정산 받기 때문에, 시차를 해소하기 위함
💸 확정 매출 채권 vs 장래 매출 채권
확정 매출 채권
: 납품을 완료하여 매출이 확정된 채권
장래 매출 채권 (P2P 매출 채권 상품)
: 과거 매출 기록을 기반으로 미래에 발생할 것으로 상정한 매출 채권
- 실제로 발생하지 않은 매출이 담보
- 납품을 완료하지 못하면 실제 매출이 발생하지 않음
➡️ 사실상 대출자의 신용을 담보로 대출하는 셈
✅ 투자 전 확인할 사항
P2P 회사에서 대출자로부터 원리금을 강제로 상환하는 시스템을 구축했는가?
- 대출 기간동안 사업장에서 발생하는 카드 매출에서 대출금을 먼저 제외한다는 계약
- P2P회사와 대출자 공동명의로 매출 계좌를 설정하는 등
그렇다고 확정 매출 채권이 되는 것은 아니니 보수적으로 접근할 필요가 있음
💬 ABL(Asset-Backed Loans, 자산담보부대출)
- 현재 보유 자산과 재고 자산, 매출 채권 등을 담보로 대출을 해주는 상품
3. 전자어음 담보 채권
💰전자어음 대출
: 중소기업과 소상공인으로부터 전자어음을 담보로 실행되는 대출
-
전자어음에 적힌 만기일에 어음을 발행한 회사가 대출금을 상환하지 않으면, 해당 법인은 당좌거래정지를 통해 부도로 처리됨
➡️ 매우 낮은 연체율(부도율) -
재무적으로 안정적인 기업들이 전자어음을 발행
-
법무부 감독, 금융결제원 관리, 실물이 아닌 전자문서로 발급되어 위조나 변조가 불가
-
P2P회사는 어음을 발행하는 법인의 재무 정보와 상황 능력을 심사하여 상품을 만듦
✅ 투자 전 확인할 사항
전자어음을 발행한 법인의 건전성 확인
- 해당 법인이 파산할 경우 약정한 금액을 돌려받지 못함
- 법인의 재무 상태표, 손익계산서, 당좌비율, 부채비율 확인
💬 어음
- 발행한 법인이 미래 특정 시점에 일정 금액을 상환하겠다고 기록한 증권
💬 당좌비율
- 법인이 보유하고 있는 현금성 자산을 처분했을 때 단기 채무(유동 부채)를 갚을 수 있는지 평가하는 비율
- 당좌비율이 100% 이상이어야 재무 상태가 안정적
- 100% 미만일 경우 기업이 보유한 현금성 자산보다 만기 1년 내로 돌아오는 채무가 더 많음
💬 부채비율
- 법인의 부채 총액을 법인자본으로 나누어 계산한 비율
- 부채 비율이 낮은 회사일수록 안정적
4. 개인/법인 신용 채권
👤 개인/법인 신용 대출
: 별도의 담보 없이 대출자의 신용 정보만을 바탕으로 실행되는 대출
- 대출자의 신용 등급(NICE, KCB), 대출 목적, 자산 및 부채 현황 등의 정보를 기반으로 대출금 상환 능력을 판단하여 대출 여부 결정
- 신용의 경우 경기에 큰 영향을 받지 않아 변동성이 적음
- 상품 수가 많아 소액 분산 투자 가능
- 이자에 대한 세금은 원단위를 버리고 청구되어 절세 효과를 누릴 수 있음
😧 개인 회생으로 인한 손실
- 개인에게 자금 문제가 빈번하게 발생, 연체를 대수롭지 않게 생각 등
➡️ 채무자가 개인 회생을 신청하면 원리금 회수 절차가 중단되고 채무가 일부 탕감되어 원리금 손실 발생
✅ 투자 전 확인할 사항
대출자의 신용 정보만으로 상환 능력을 판단하기 어려움
- P2P회사에서 제공하는 포트폴리오 상품에 투자하기
- 포트폴리오를 구성하여 소액 분산 투자하기
다수의 대출자를 모집하고 평가하는 리소스가 듦
- 신규 P2P 회사 보다는 업력이 있는 회사를 중심으로 투자하기
💬 DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)
- 대출자의 연간 총 소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율
- 대출 받고자 하는 사람의 소득을 기준으로 상환 가능성 가늠
- 해당 비율이 낮으면 상환 능력이 높다고 볼 수 있음
참고
P2P투자 상품의 종류(1): 부동산 후순위 담보 채권
P2P투자 상품의 종류(2): 매출 담보 채권
P2P투자 상품의 종류(3): 전자어음 담보 채권
P2P투자 상품의 종류(4): 개인/법인 신용 채권
멋진데?