부동산 투자 쉬운것부터 시작

공인중개사와의 관계가 투자수익을 결정한다.

내가 원하는 매물을 주는 중개업소 찾기

• 자금여력이 있어서 당장 계약을 할 수 있는 인상을 주는게 중요.

• 물건지 중개업소 : 매물을 구하는 지역에서 오랫동안 영업을 하며 관리 고객과 물건을 많이 보여한 영업소

• 양타중개 : 중개업소가 확보하고 있는 물건을 다른 업소의 개입 없이 매수인에게 직접 계약하도록 해, 매수인과 매도인 모두에게 수수료를 받는 중개

• 물건지 중개없소와, 양타중개를 활용할 것.

일반 매물을 급매물로 만드는 방법

• 수수료를 더 주는 전략도 가능함.

• 협상의 기술, 전월세가 들어있는 매물을 노리기, 중개사를 내편으로 만들기

법적 효력이 있는 계약서 꼼꼼하게 작성하는 요령

계약서 작성시 유의해야 할 사항들.

거래 당사자의 인적사항 확인하기 소유주와 등기부 등본에 나오는 소유주 명의를 확인해야함.
특약사항을 꼭 계약서에 기재하라. => 상호 협의한 내용을 계약서에 기재할 것.
입급전에 반드시 등기부등본 확인하기 => 전, 월세 임대차 계약의 경우에는 등기부 등본을 통해 임대인이 추가로 대출을 받지 않았는지 확인해야함.
=> 계약 당시에는 대출이 없었지만, 잔금 지급직전에 임대인이 대출을 받아 임차인의 권리가 후순위로 밀려 낭패를 당하는 경우 존재
중개 대상물 확인 설명서 수령

계약금, 중도금 입금의 중요성

• 계약금 => 매매대금 10%인데 생각보다 큰 금액임, 그래서 실제 매매대금의 10%보다 적은 금액을 가계약금 형태로 입금하는 경우가 많음.

• 이 과정에서 부동산 시세가 오르거나 더 높은 가격에 계약하려는 사람이 나타날 때, 매도인이 구두계약을 파기하는 사례발생.. => 2배 더 줘야함. 구두계약도 계약으로 인정.

• 과거에는 계약금 => 중도금 => 잔금 3가지 단계로 거래대금을 지급했음. 하지만 지금은 대출 의존도가 높아져 중도금 없ㄷ이 한번에 잔금을 치는 경우가 많아짐.

• 중도금을 입금한 이후에는 원칙적으로 계약의 해지가 불가능하다.

• 부동산 상승기에서는 계약시 조금이라도 중도금 일정을 잡는게 중요.

시세 차익이 큰 아파트를 찾는 방법

도장찍는 순간 돌이킬 수 없다. 현장조사가 답이다.

• 지도먼저 보고 가기

• 현장에서 조사해야 할 내용들 : 우선 해당지역의 입지를 확인하고, 그 다음 대상주택을 보자

• 해당지역의 입지 분석

  상권, 교통여건 확인, 시설이나 개발계획 등등, 혐오시설 같은 것.
  공인중개사 확인
  대상 주택의 시세조사
  대상 주택의 하자여부 확인

• 지역정보얻는법? => 지역 커뮤니티 활용하기 (부동산 관련 카페들..)

학군 파악으로 돈되는 아파트 찾기

• 학군이 좋은곳은 이미 비쌈 (싸게사서 비싸게파는 투자원칙에 위배..)

• 학군투자의 핵심은 초등학교 : 신설 초등학교 주변이나 통학거리가 가까운 곳을 노려라.
  => 명문 중학교, 고등학교는 이미 시세에 반영됨 초등학교는 명문이라는 학교 이미지 보다는 통학거리가 부모들의 의사결정에 더 큰 영향을 미친다.

• 초, 중, 고가 몰려있으면 좋다. => 신규 택지 개발지구처럼 새로 생기는 지역에 신설 초등학교와 중, 고등학교가 2개이상 몰려있는 곳을 매우 선호함

• 중산층이 많이 거주하는가? => 소형보다 중형아파트가 선호됨, 명문 학교주변이라면 침체기(저점)을 노려라 !

역세권 파악으로 돈되는 아파트 찾기

• 역세권 투자의 원칙

  1. 역과의 거리 뿐 아니라 주변환경도 살펴라
  2. 회사 밀집지역을 통과하는 노선이 중요하다. => 9호선 관련 가격이 많이 올랐음.
     기존의 3대 중심지(강남, 여의도, 강북)에 있는 회사로의 출퇴근 편의, 신분당선구간이나 9호선 부동산 집값 상승
  3. 경전철 VS 중전철, 지상철 VS 지하철

  • 역세권 투자처를 검토할 때는 경전철보다는 중전철을, 지상철보다는 지하철을 먼저 고려하는게 중요함.

• 미래의 역세권에 투자하는 것도 방법임

  국가 철도망 구축 계획에 들어서야 사업 추진이 가능하다.
  3승법칙 : 개통과정중 계획발표, 착공, 준공 3단계에 걸쳐 인근 집값이 오르는 현상. 계획발표된 시점에 가장 가격이 많이 오른다.

싸다와 저평가의 의미를 이해하라

• 싸다와 비싼것의 판단기준은 항상 같지 않다. => 1층인지, VIEW인지 등등 여러가지 요소들에 의해 가격이 결정되므로, 평균시세만 보고 싼지를 판단하는 것은 옳지 않다.

• 동일한 부동산에 대한 생각의 차이에서 기회가 생긴다. 최근거래사례도 중요하다.

• 싼 부동산을 사는게 중요한게 아니라 저평가된 부동산을 찾아서 매수하는게 중요함.

저평가 부동산에 투자하는 방법

매매가 대비 전세가 비율로 저평가 부동산 찾기

• 매매수요는 실거주와 투자의 목적 2가지가 존재하지만, 전세수요는 실거주를 위한 목적만 존재한다.

• 어느 지역이 매매가 대비 전세가 비율이 높지 않다는 것은 실 수요자가 많다는 의미이다. 이렇게 전세가 비율이 높은 곳은 언젠가 집값이 상승할 가능성이 높다는 뜻임.

• 이유 : 거주 선호도가 높은 지역이므로, 전세가와 매매가의 차이가 줄어들게 되면 전세를 얻는 대신 차라리 돈을 조금 더 투자해 주택을 매입하려는 사람들이 늘어나기 때문.

정상적인 전세가 비율인 시장(50%~60%)

• 이 시점에는 전세가 비율만으로 저평가를 판단하기 쉽지 않다.

• 전세가 비율이 높지 않으므로, 전세가가 매매가를 밀어 올리는 일은 거의 없다. 전세가 비율 그 자체보다는 전세 공급의 부족으로 점점 전세비율이 오르고있는지, 그 흐름을 파악하는 것이 중요하다.

• 수급불균형으로 인해 전세가격이 상승하면서 최적의 투자시기가 올 것이기 때문.

전세가 비율이 상승하는 시장(70~80%)

• 전세가 비율 상승 => 전세금 상승하고, 소액으로 투자 할 수 있는 물건이 증가한다.

• A => B => C 급 지역 순서로 실투자금이 적은 곳을 노려라.

• 전세가가 매매가를 밀어올리기 시작, 매매가 상승과 전세 보증금 증액으로 새로운 수익을 창출가능함.

전세가 비율이 매매가를 위협하는 시장(80%~90%)

• 실투자금이 적은 곳보다는 좋은 입지를 선택하라

• 이때가 매매가 올라가면서 매도 타이밍임. (저급 입지에서는 전세매물이 쏟아져 나올 수 있기 때문)

• 실 투자금이 당장 적더라도 전세가 비율이 높으면 위험하다.