부동산 투자를 위한 기초

가격이 상승하는 부동산을 찾자

부동산 가격이 오르고 내리는 원리

• 가격은 결국 모든 시장원리와 동일 => 수요와 공급

• 부동산의 수요를 판단할때 => 2가지 factor존재 => 실거주를 위한 수요와 수익을 얻기 위한 투자수요임.

• 어떤 지역 개발호재 => 투자수요의 유입 => 실수요 증가로 예상되는 것보다 더 높은 가격 상승이 기대된다는 점임.

가격이 오르는 부동산을 찾기 위해 기억해야할 3가지 흐름

• 실제 현장에서 가격이 오르는 부동산을 찾으려면 어떻게 해야할까 ? => 3가지 흐름을 고려하자

• 결국 오르는놈이 계속 오른다 라는 원리인듯 ..!!

• 근데 중요한 것, 오른다음 들어가는게 아니라, 오른놈을 미리 찾아 싼값에 매수하는 전략을 취해야 한다.
  (수요가 증가할 지역을 찾자)

• 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다.
• 정책은 입지를 만들고 입지는 수요를 부른다.
• 수요는 또 다른 수요를 부른다.

최대한 싸게사는 방법 - 급매물 투자

• 처음부터 오를만한 부동산을 찾아 투자하는 것은 쉽지않음, 이럴경우 동일한 효과를 볼 수 있는 것이 급매물 투자임. (최대한 싸게 사자)

• 부동산 시장에는 크게 호가, 시세, 급매가라고 불리는 3가지 유형의 가격이 존재함 (호가 > 시세 > 급매가)

• 호가 : 집주인이 집을 팔기 위해 내놓은 가격. 깍을것을 염두에 두고 부르는 가격임

• 시세 : 해당 지역에서 매수인과 매도인의 자발적인 거래로 형성된 가격임. (국토 교통부의 실거래가 공개 시스템) 으로 확인가능함.

• 급매가 : 매도인이 급한 사정으로 빨리 처분하기 위해 시세보다 낮게 시장에 내놓은 가격

• 택지지구 : 도시 지역의 시급한 주택난을 해소하기 위해 집단적으로 개발할 지역임.

• 정부의 규제정책 => 부동산을 규제하는 경우나, 대출이자 높아진 경우 급매물이 많이 나옴.

이때는 조금 기다리는 편이 저점을 잡는데 좋다. 시장이 하락세로 전환됨..

정확한 시세 파악이 먼저다

시세를 파악하고 비교하는 여러가지 방법

• naver 페이 부동산 이용 (보통 매매시)

• KB 부동산 => 아파트, 오피스텔을 사거나 대출받을때 이 시세로 대출가능금액이 결정됨.

• 실거래가 조회가능 => 부동산 중개업자에게 파악

허위매물 골라내는 법

• 중개업자 입장에서 고객을 끌어들이려고 실제 시세보다 낮게 올리는 경우임

• 주변시세보다 현저히 낮은 매물이라면 => 여러 중개업소에 등록된 물건인지 알아본다.

• 일단 방문전에 전화로 거래여부를 확인하는게 좋다, 아니면 다른 매물은 관심없다는 식으로 입장표명을 분명히 할 것.

성공적인 아파트 투자를 위한 기본상식

아파트와 아파텔 면적 제대로 알기

• 전용면적 : 거주자가 독점적으로 사용 할 수 있는 방, 거실, 주방, 화장실.. 등(발코니 제외) 전체면적

• 공용면적 : 주거 공용면적(엘리베이터, 복도 계단..)과 기타 공용면적(주차장, 관리사무소...등 )으로 나뉨.

• 서비스 면적 : 베란다, 발코니..

• 공급면적 : 전용면적 + 공용면적 몇 평인지를 나타내는 말임. (평수)

• 계약면적 : 공급면적 + 기타공용면적

아파트 분양면적(평수) : 전용면적 + 주거공용면적
아파텔 분양면적(계약면적) : 공급면적 + 기타공용면적

• 아파트와 아파텔의 차이 : 아파텔은 건축법상 오피스텔이므로 발코니와 욕조가 없음.

• 안목치수 : 실내에서 보이는 벽과 벽사이의 거리를 잰것임.

한단지 내에서도 시세 차이가 큰 아파트 찾기

• 같은 평수라도 구조에 따라 실용성이 달라짐 => BAY 가 많을수록 유리하다.

• 베이 : 기둥과 기둥사이의 한 구획?

• 탑상형보다 판상형 아파트가 좋다.

• 가격에 영향을 주는 전통적 요인 5가지 => 결국은 편의성임.

1.일조권 : 남향이나 중층이상의 집이 해가 잘든다.
2. 조망권 : VIEW
3. 소음
4. 사생활 침해
5. 역세권, 학군

대형, 중형, 소형 평형의 가치는 정해져 있지 않다.

선호하는 평형은 시기, 지역에 따라 다르다.

• 최근 몇년간 중소형 아파트 시세가 급등했었음

• 2000년대 중반 => 중대형 아파트 가격이 급등했던 시기가 있었음. IMF 이후 부동산 과열에 대한 투기억제 정책으로 정부는 다주택자들에게 양도세 중과세를 부과했음.

• 그래서 여러 주택을 보유하는 것보다 하나의 중대형 아파트 한채를 보유하는게 낫다고 생각하고, 소형 부동산들을 매도함.

• 현재는 다주택자에 대한 규제철폐, 소인가구의 증가 등으로 중소형 아파트를 선호하는 흐름으로 바뀐거임.

• 지역별로도 차이가 존재함.

• 중대형 아파트를 고려하고 있다면 => 상대적으로 재산이 많을 것임. 그리고 경제적 여유가 있다면 지역 수준이나 아파트 품질을 까다롭게 비교할 것이므로, 입지면에서 볼때 A급을 선택할 확률이 높음

• EX) 강남과 인천을 비교했을때 => 강남에 중대형 아파트 수요가 많겠군, 그리고 해당 지역에서 시세보다 낮은 급매물을 구입하는 방식

• 중소형 아파트 고려 => 20~30대 회사원이나 신혼부부,, 등

• 교통이 편리한 곳에 산업단지나 대학교가 위치하고 있다면 => 상대적으로 중소형 아파트 수요가 많을 수 밖에 없음

부자가 많은 동네는 중대형 투자도 괜찮고, 임대를 목적으로 한다면 교통이 편리하고 편의시설이 많은 지역의 중소형 위주로 접근

• 소형아파트같은 경우 갭투자로 투자수요가 많이 늘었음. => 평당 가격비교를 통해 중소형, 중대형이 저평가 되었는지 알 수 있다.

EX) 아파트 가격이 평당 1000 이라고할때 => 20평은 2억원, 34평은 3억 4천이 정상.. 임

• 실제로는 20평은 2억 5천, 34평은 3억 7천, 42평은 평당 1000 만원 미만... => 상대적으로 중소형보다 중대형 아파트가 저평가 되었다는 의미.

• 이런 곳에 중대형 아파트에 대한 수요를 검토해보는 것. (중소형과 중대형아파트 시세차이가 얼마 나지 않기 때문)

• 만약 평수에 따라 평당가격이 큰 차이가 없다면 => 중소형 아파트에 투자수요가 더 들어올 가능성이 높다는 의미임.

왜 시세차익 투자가 필요한가?

레버리지를 활용한 임대수익투자의 한계

• 레버리지를 쓸때 => 수익률 = 순수익 X 100 / 실제투입자금 따져보기, 레버리지를 쓰는게 자기 자본대비 수익률이 높다.

• 경매를 통해 다세대 주택을 낙찰받는 경우 => 낙찰가의 80~90% 까지 경락 잔금 대출이 가능함.

• 하지만 부동산 하락, 수리비, 대출 금액 제한 등 여러가지 변수를 고려해야함.

지속적인 투자를 위한 시세차익 투자

• 가장 중요한 건 시드. 레버리지를 땡겨 쓰더라도 위급상황을 막을 수 있는 시드는 있어야함.

• 수익형 투자 : 부동산 구매 후 보증금 + 월세를 통해 수익을 만들어냄

• 시세차익투자 : 부동산을 산 가격보다 비싸게 팔아서 새로운 차익을 만들어 내는 방식

1. 현금흐름투자(수익형)과 시세차익 투자 병행
2. 1단계에서 얻은 시세차익으로 다른 투자 물건 매입
3. 새로운 투자로 현금흐름과 시세차익 추가로 발생