부동산 투자의 정석 1,2장

부동산 투자 여전히 유효한가?

• 17년도기준 => 저자는 부동산 투자가 10년, 20년, 30년이 지나도 유효하다고 말한다.

• 향후 주택은 부족할 것이라 전망

• 고령화, 혼인인구, 다문화 등으로 부동산의 수요자체는 꺽이지 않을 것. => 근데 요즘 분위기 보면 그건 아닌것 같음. 모두가 원하는 집만 수요가 높은 case가 많음.
• 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 옴. => 가장 큰 이유는 경제가 성장했기 때문이다. 저성장일지라도 꾸준히 경제가 성장한 나라의 경우 일반적으로 부동산 가격도 거의 같은 증가세를 보임.
  => 현재 우리나라는 저성장 시대에 돌입했다고 봐도 무방. 출산율 감소 + 생산가능인구감소를 통해 성장 동력을 많이 잃을 것이기 때문

• 향 후 앞으로 부동산 시장에서는 실거주를 위한 수요말고는 투자대상으로써 메리트는 좀 떨어질 수도?

• 결국 부동산 가격은 상식적으로 움직인다. => 경제가 발전하지 않는다면 부동산 가격의 상승도 없을 것이고, 거품의 규모가 크다면 그만큼 침체기가 길어질 가능성도 크다고 봐야한다. (2024 현재상황이네...)

• 거품을 판단하는 기준?

1. 기간 => 상당기간 즉 5년이상 본격적으로 상승했다면 거품일 가능성이 크다.
2. 가격 => 매스컴에서 회자될 정도로 올랐고, 그것이 광범위한가?
3. 대중의 관심도 => 관심도 없고 지식도 없던 사람이 부동산에 관심을 갖고 돈을 벌겠다고 덤비는가?

• 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다.

정부가 부동산 가격이 너무 하락했다 => 경기부양, 너무 과열되었다 => 억제정책을 편다

• 하락한 후 장시간이 지나 침체했다 + 정부의 정책방향이 부동산을 활성화하는 방향으로 바뀌었다. => 이때 상승기가 온다는 뜻

• 뉴스테이? => 기업형 임대주택

현명한 투자자의 정석

3000만원씩 딱 4년만 투자하라 (전세 레버리지 방식)

• 전세 레버리지 투자 : 소액으로 전세를 낀 부동산 매입 => 전세 보증금 상승분으로 다시 추가로 부동산 매입하고 자산규모가 늘어나면 좀 더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대

• 전세가, 매매가 차이가 적은 곳에서만 가능할듯..?

이것은 침체기 => 회복기로 가능 국면에 발생함. 기본적으로 하락장에서는 집을 사는 것 보다 전세로 들어가는게 이득이라는 판단이 커서 전세가와 매매가의 갭차이가 크지 않게 되는데, 정부가 규제정책을 완화하거나 금리를 완화화면 => 매매에 대한 수요가 커지고 매매가와 전세가의 갭차이가 발생하게 되는 것.

• 불황기에 미리 잡아야 큰 수익을 얻을 수 있는 방법

• 전세 레버리지 투자법(갭투자)의 핵심은 어느정도의 자산규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것.

성공적인 투자 앞에 함정을 피하는 법

부동산 시장의 전망은 결정적일때 틀린다

• 어떤 추세의 변곡점을 예측하기는 쉽지 않다.

• 전세 레버리지 투자는 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않는다. (문제가 없다..?)

이거는 근데 전세가 매매가 갭차이만큼의 현금리스크가 소모되는건데..? 문제가 있을수도?
매물을 잘 찾는것 + 타이밍이 중요할듯

• 불황기때는 => 전세가가 오른다, 활항기때는 매매가가 오른다. (이건 맞는말이네)

대출을 받지 않은 전략은 위기관리 능력이 좋음

• 전세 자체가 레버리지로 사용가능함. 리스크 관리에 유리하다는 뜻 전세를 주는 동안에는 대출이자 감당 할 필요가 없다.

시스템을 먼저 갖추는 것이 중요하다

불황에는 돈이 나온다

• 위기가 왔고, 그 위기를 극복할 돈이 있을 때 => 부자가 되는 법

• 위기에 대비한다는 것은 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라 시스템을 만들어놓고 기다리는 것.

투자는 진화하고 발전해야 한다.

• 전세 보증금 상승분으로 => 수익형 부동산을 매입한다.

• 기존 주택을 월세방식으로 전환한다.

• 일부 부동산으로 차익을 실현한다.

• 상승률이 더 높은 대상에 투자한다.

• 배당주를 산다.

배당주 투자와 전세 레베러지 투자를 병행할 경우 서로의 리스크를 보완 할 수 있다.
전세 레베러지 투자의 가장 큰 리스크는 전세금의 일부를 반환해야 하는 상황이다.
이때 배당주로 투자를 하고 있었다면, 그 주식을 담보로 쉽게 대출을 받을 수 있다.
전세 보증금의 일부를 세입자에게 반환해주고, 대출이자는 배당으로 나온 돈으로 충당한다. 이후 주식담보대출을 갚는다... 이런식

• 필자가 주장하는 방식은 갭투자와는 다르다.

• 전세가와 매매가 차이가 적은 부동산에 투자한다는 점에서는 갭투자와 유사하다.

• 하지만, 부동산 선정이 중요하다. 전세 보증금이 꾸준히 상승 할 수 있느냐? 이것을 기준으로 삼는다.

• 갭 투자의경우 매매가가 상승할 것인가?를 기준으로 삼는다. => 차이만큼 매도해 차익실현이 목표

• 전세 레버리지는 전세금이 오른 만큼 돈을 땡겨서 다른 집에 투자하는 방식임.