부동산 투자의 정석 3,4장

탁월한 투자자의 정석

부동산 활황, 생각보다 길지않다.

• 핵심에 집중하는 것. 이제는 사두기만 하면 집값이 턱턱 오르는 시대는 끝났다. 앞으로도 더 그럴듯.

• 장기적 관점으로 볼때 => 핵심 부동산 매입에 주력할 것. (어떠한 상황이 오더라도 꼭 오를 수 밖에 없는 부동산) => 리스크에 강한 부동산, 트렌드파악

• 우리나라 경제가 과거와 달리 매우 위험한 구간에 존재 => 성장동력은 약해졌고, 외부 의존도는 더 커짐 ..

그렇다면 무엇이 핵심일까??

핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들

무엇이 핵심인지 모른다

• 핵심이란? => 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상, 장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 어떠한 위기에도 크게 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상

핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의것을 산다

• 공급과 수요를 항상 생각해볼것. 2001년도에 대형 아파트가 엄청난 인기를 끌었지만, 경제성장률에 한계와 더불어 건설사들이 대형아파트를 엄청나게 공급하던 시기였기 때문에 가격 거품이 있을 수 밖에 없었다.

• 이때 소형 아파트는 인기가 없어 많이 공급되지 않았고, 매매가와 전세가가 별 차이 나지 않았다.

• 핵심 부동산을 매수하기 힘들다고 판단되면 기다려라.

핵심 부동산을 과도한 가격에 매수한다.

• 그렇다면 과도한 가격인지 아닌지를 어떻게 판단하는가??

결국 대중을 따른다

• 원칙은 변하지 않는다. 시장이 어디쯤에 와있고 가격 거품이 있는지, 상승여력이 남았는지 헷갈린다면, 이럴때일수록 핵심 부동산에 투자해야한다는 원칙을 지켜야 한다.

• 빌라투자, 재개발을 기대하는 투자는 경제불황에 리스크가 매우 높다. => 먼 미래의 일이고 재개발이 중단되거나 경제불황이 겹치면 자금줄이 묶이고 이자만 감당해야 하는 상황이 발생하기 때문

부동산 시장 향후 20년을 좌우할 5가지 키워드

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• 재건축 => 재개발 보다는 재건축이 조금 더 리스크가 작다.

• 분양권 => 신규 오프스텔, 신축상가

역세권

소형

• 경제성장저하, 출산율저하, 1인가구많아짐, 핵가족.. 등으로 소형아파트의 수요는 앞으로 점차 늘어 날 것!

• 공간활용기술 => 핵심지역에 있는 소형부동산의 가치를 주목하라

강남권

• 핵심아파트는 모두 강남권에 모여있다. 부동산의 지도를 펼치면 일단 강남을 중심으로 놓고 봐야한다. 강남과의 연계성이 그 지역의 가치를 결정한다고 봐도 틀린 말이 아니다. => 점점 여러지역으로의 교통인프라 등등 확장

임대료

• 임대업자의 수요도 중요하다. 핵심 지역의 경우 추가적으로 공급이 늘어나기는 힘들다. 또한 그러한 핵심지역의 부동산을 보유하거나 임대하고 있는 사람이라면 그런 부동산을 매물로 내놓으려고도 하지 않을 것. => 공급부족

• 따라서 부동산의 핵심을 이해한다면, 임대료가 지속적으로 상승하는 곳, 임대료가 지속적으로 상승 할 수 있는 곳 이라는 원칙을 갖고 부동산을 살피는 것이 바람직하다.

• 핵심을 제대로 보고싶다면 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보려는 노력이 필요하다.

투자고수의 정석

부동산 투자 때를 알면 이미 고수다

• 투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다. 활황에 시작됐을 때 투자하겠다는 것은 이미 늦은것이다.

• 이때를 위해 시드를 만들어야 한다. 그렇다면 이 시기를 어떻게 알아볼 수 있을까?

투자의 때를 알려주는 신호들

부동산 불황기가 3년이상 지났다.

• 3년정도만 지나면 불황이 끝난다고 오해하면 안됨. => 하지만 3년이라는 시간이면 웬만한 투자자들 뿐만 아니라 매도자들도 지치게됨.

미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.

• 미분양은 악성 미분양 물건과 비악성 미분양 물건으로 나뉜다.

• 악성 미분양 : 사람들이 입주한 뒤에도 여전히 분양되지 않고 남나있는 부동산

• 비악성 미분양 : 분양 당시에 미분양된 물건을 뜻한다.

• 미분양 물량이 최대로 증가했다는 것은 곧 반전의 상황이 올 것이라는 신호로 봐야한다.

분양 물량이 역대 최저가 된다.

경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다.

• 경매 낙찰가율은 부동산 경기가 활황이냐 불황이냐를 가늠하는 바로미터임. => 최저치에 접근한다면 부동산 가격이 바닥이라고 봐야한다.

전세가율이 사상 최고치의 근접한다.

• 전세가율 : 매매가 대비 전세가 비율을 의미 => 전세가 매매가 차이가 나지 않는 시장, 이러한 차이가 낮은 장점을 이용해 주택을 매수하거나 높은 차익을 거두려는 사람들이 많아짐.

폐업하는 중개업소가 속출한다.

• 부동산 거래량이 바닥을 치면 가격이 바닥이고, 불황의 끝이 얼마남지 않았다는 것을 인지해야함.

부동산 활성화 대책이 등장한다.

진정한 고수는 이러한 때를 노려 완벽하게 먹고 들어가는 투자를 한다. 이를 가능하게 하는 물건은 무엇일까?

고수에 눈에 들어오는 물건들

전세가율이 90 ~ 95% 선에 육박한 주거용 부동산

• 전세 보증금 상승으로 투자원금 모조리 회수가능

• 성장성이 있는 지역인지가 중요

경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라

• 전세가 차이가 많지 않게 낙찰받는게 중요

분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권

• 보통 분양했는데 미분양이 되는 경우 => 상승장과 겹치면 가격이 급격하게 오를 수 있다.

임대 수익률이 20~30% 에 육박하는 수익형 부동산