부동산 투자의 정석 5장

아파트 투자의 정석

대단지 아파트를 골라라

• 1000세대 이상 대단지로 분류, 사람이 몰려있는 곳이 살기도 좋다

학군이 좋은 지역인지 고려하기

• 각 지역에서 학군이 좋다는 곳은 선호도가 가장 높고, 먼저 움직임

로열동, 로열층을 택하기

• 남향, 상층부, 탁트인전망, 무소음, 역세권... 환금성때문(주변 시세보다 높은가?)

면적은 85제곱미터 이하(대형보단 중소형)

역세권아파트

• 비싸도 가격방어가 잘됨.

기반시설 체크 , 성장성 확인

• 개발호재, 재건축등으로 인한 인구유입 등등

재건축 투자의 정석

• 새아파트, 분양권 투자에 비해 초과수익을 얻기 쉽다는 장점때문에 선호됨.

남은 용적률이 많은 재건축을 골라라

• 투자하려는 재건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올 수 있는 단지인지, 또 높은 분양가를 매길 수 있는 단지인지를 살피는 것이 핵심포인트이다.

• 무상지분율 : 시공사들이 사업장의 수익성을 분석한 후 , 수익에 따라 자신들이 가져갈 몫을 제하고 수익금 중 얼마를 조합원들에게 돌려줄 것인지 계산한 비율

• 용적률이 남아야 일반 분양을 할 수 있고, 그 일반 분양이 많으면 많을수록 무상지분율이 높아지므로, 재건축 소유자들에게도 이익이 된다는 것이다.

• 재건축 2가지 방식 : 지분제,도급제 => 위에 설명한 것들은 지분제에 해당(시공사가 사업의 주체, 조합은 그냥 관리감독만함.

• 도급제 => 시공사는 건설만, 조합이 사업진행

높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 택하라

• 일반 분양분의 양은 남는 용적률, 일반 분양분의 가격은 아파트가 지어지는 지역에 따라 좌우됨.

용적률 상향 가능성이 큰 곳을 골라라

재건축이 순차적으로 진행될 지역에 주목하라

무조건 가격이 저점일때 잡아라

역발상으로 접근하기

• 아직 재건축 이야기가 나오지 않은 곳, 대지지분이 높은 곳, 임대수익률이 이자보다 높은 곳

분양권 투자의 정석

• 시장기 활황기일때 가장 많이 상승하는 것이 분양권투자

• 신규아파트 + 레버리지 효과

신규공급이 없던지역

• 시장의 침체기간 => 아무도 집을 사려고 하지 않아서 공급이 줄어듬 => 시장침체 이후 첫 분양되는 아파트라면 관심을 가져야함. (서울기준 3년)

• 보통 분양권은 그 주변 아파트 중에서 가장 좋은 아파트 가격보다 15~20% 정도 비싸게 분양하는것이 일반적 하지만 침체기라면 아파트가격이 전체적으로 싸져있어서 좋은 매수기회가 됨

• 침체기 3년에 분양권 구입 이후 3년을 더해 총 6년이라는 시간을 보내는 셈임.

프리미엄을 주고서라도 매수하라

• 자기가 사는 지역에 신규로 분양되는 아파트 단지의 분양권을 사고 입주 시점이 됐을 때 살고있던 집을 매도한 뒤 신규 단지의 아파트로 이사하는 방법으로도 수익 낼 수 있다.

• 청약이 항상 당첨되는게 아니기 때문에 + 분양권을 사고 실제 입주는 추후에 이뤄짐 => 프리미엄을 주고서라도 매수하는 전략

• 신규아파트가 랜드마크가 된다면 앞으로는 이 아파트를 중심으로 시세가 올라갈 것이기에 옮겨타야한다.

• 경희궁 자이아파트

택지 개발지구의 중심지 아파트를 노려라

핵심지역의 분양권은 장기보유

• 핵심 위치에 위치한 아파트의 분양권이라면 무조건 관심을 가져야 한다. 핵심지역은 강남을 비롯한 서울지역의 전통적으로 아파트가격이 강세를 보이는 지역들!

• 이때는 저층을 공략하는 것도 전략이다.

3년이상의 부동산 경기침체 + 핵심지역 + 핵심단지 + 신규분양 + 할인 => 저층이라도 무조건 매수

미분양, 고수들의 놀이터

• 일반적으로 미분양 물건은 잘 안팔리는 부동산을 뜻한다.

• 미분양 물건에서 수익을 얻고 싶다면 다음 3가지를 기억할 것.

모든 조건이 좋은데 가격만 비싼 경우 => 부동산 전체 시장상황을 파악해야함.

• 현재는 비싸보일 수 있지만, 만약 입주가 시작되는 시점이 부동산 활황기의 시작이라면? 충분히 매수가치가 있다고 판단 할 수 있음.

모든 조건이 좋은데 주변 물량의 영향을 받고 있는지 아닌가를 살펴라

• 일시적으로 주변에 공급된 물랴이 너무 많아서 그 영향으로 미분양이 발생했을 경우.

• 위례신도시와 고덕 래미안 힐스테이트

파격 할인 분야가 임대가와 유사한지 살펴라

오피스텔 투자의 정석

• 과거에 오피스텔은 그저 월세수익을 얻기 위한 투자자산일 뿐이였음 => 1인가구증가, 주거용 오피스텔등의 등장으로 시세상승또한 기대해 볼 수 있음

• 오피스텔은 아파트와 달리 공급이 용이하다는 점을 각별히 유의해야한다.

• 하지만 소액으로 투자할 수 있고 임대수익률이 적어도 은행이자보다 낫다는 점에서 여전히 매력적이다.

전용면적을 보라

• 오피스텔은 아파트에 비해 전용률(전용면적/분양면적)이 많이 낮다. 전용면적(생활하면서 실질적으로 누릴 수 있는 면적) 만 보라

싼 오피스텔이 좋은 오피스텔임

• 아파트와 달리 오랜시간을 보내지 않는 경우가 많다. 어차피 매매보다는 수익형 부동산에 집중을하기 때문에 수요가 많은 싼곳이 프리미엄도 잘붙고 이득

택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라

• 택지개발지구? -=> 계획적으로 토지의 용도를 정한 후 개발을 진행함

• 오피스텔 가격의 적정선은 향후 예상되는 임대료 수준을 고려해서 역으로 수익률을 계산해보면 알 수 있다.

30 ~ 50제곱미터의 오피스텔을 공략하라.

• 미래의 부동산 트렌드는 부촌을 제외하고 여전히 중소형이 강세를 이어갈 것이며, 소형은 지금과 다른 형태 좀 더 잘 짜인 구조로 진화하고 점점 더 작은 소형들이 주류가 될 것이다.

• 1인가구가 많이 늘어나고 있지만, 이 수요를 모두 채울 수 있을 만큼 공급은 이미 충분하다. => 그럼 건설사가 이들을 위한 소규모 아파트를 많이 지으면 되는게 아닌가?

• 소규모 아파트는 건설사 입장에서 이익이 크게 나지 않는 대상임. 분양가가 높으면 분양이 잘 안되고 분양가에 맞춰 면적을 키우면 그보다 큰 평형의 제작원가와 큰 차이가 없음.

• 현재는 18~25 제곱미터 오피스텔이 많음 => 추후 30~50제곱미터 오피스텔에 집중

10년이 지나면 매도를 고민하라

• 택지중심지구안이라면 => 전철역에서 가장 멀리 떨어진것을 매수하는것도 좋다 (가격이 쌈)