부자가 되고싶으면 부자들의 생각을 베끼라.
투자는 원래 비합리적인 일이다. => 집을 거주공간으로 볼 것인가? 투기자산으로 볼 것인가?
레버리지를 땡겨 집을 한 채이상 구매하는 등 합리적인 범주를 벗어났을때 오히려 안전해지는 결과가 발생하기도 한다.
집을 구매한 사람은 자산가격상승을 누리며 거주의 주도권을 얻은 반면, 그렇지 않은 사람은 주거비 상승으로 인해 원치않는 곳으로 집을 옮겨야 하는 상황이 발생함
자본주의체제아래서 자본가와 노동자는 불평등이 존재 할 수 밖에 없다. 결론적으로 경제가 성장 하고 고도화될수록 땅이라는 자원은 한정적이기 때문에 계속해서 오를 수 밖에 없는 구조
사회의 부가가치는 결국 땅 주인에게 귀속됨.(수요,공급 원리) => "사회가 진보 할 수록 땅값은 상승한다!!"
1주택은 중립포지션, 무주택은 숏포지션
집을 투자에 관점에서 살펴보면, 장기적으로 돈의 가치는 하락하고 물가는 상승한다.
영끌을 과연 해도될까? => 가능한 은행의 도움을 받아서 처음부터 최대한 상위 입지로 가야한다.
차근차근 모아 상급지로 갈아타겠다는 전략도 통할 수는 있으나, 부동산은 사이클에 따라 가격이 함께 움직일 뿐만 아니라 가격이 오를 땐 언제나 상급지가 더 먼저 크게 오르기 때문
그래서 첫 포지션을 제대로 잡고 오래 보유하는 선택이 중요함(매매 수수료도 많이나감, 큰돈이 움직이기 때문에)
사이클은 인간의 심리로 말미암아 생겨난다. 경제 위기는 호황기에 발생.
호황이 예측되는 국면에서는 경계심이 약회도고 뉴스는 긍정적 소식으로 도배되며, 투자자들은 리스크 관리에 소홀해지기 때문.
사이클에 대한 이해는 판단기준을 잡는데 필수적임. 기준을 갖지 못한 사람들은 결국 분위기에 휩쓸려 최악의 결정을 하기 때문
부동산 사이클은 전세가를 기준으로 변화하는 특징이 존재함. 전세는 실수요를 반영한다.
국내 부동산은 매매가가 주춤하면 전세가는 오르고, 전세가가 오르면 매매가가 올라가는 형식으로 사이클을 형성해왔음.
부동산 시장이 불황일때 사람들은 집을 사지 않음 => 집값 하락을 예상하며 그 대안으로 전세를 선택함.
전세가와 매매가의 차이는 좁혀지고 한동안 그런 상태가 유지됨.
전세가와 매매가의 차이가 좁혀졌다면? 사람들은 집을 사면 어떨까를 고민하게됨. 수요심리가 서서히 회복되는 시점임
상승은 언제나 중심지부터 시작됨. => 서울중심지에서 주변부로, 수도권으로, 지방으로 그 온기가 퍼져감.
이때부터 다시 과열 분이기가 감지되고 정부는 규제 정책을 쏟아냄 ...
이후 집값 횡보 후 다시 공급증가, 미분양 주택들이 생기며 하락사이클로 접어듬.
부동산은 주식에 비해 사이클이 정직함.
부동산은 상승기에는 다같이 상승한다. (지역적 차이, 상품의 특성에 따라 오르는 시기와 폭에 차이만 존재할 뿐)
주식은 지수가 오른다고 내가 보유한 종목이 반드시 오르지 않음. (오히려 떨어지기도 함)
첫 집을 구매하는 사회초년생은 안전하면서 오르는 폭이 상대적으로 큰 아파트를 구매하는게 좋음.
어떤특성을 지녀야 자산으로서 훌륭한 상품일까? => 한번 구매하고 팔지 않아도 되는 상품
대출또한 빌리고 꽤 오래 갚지 않아도 되는 대출은 착한 대출임. (직장인 신용대출)
자기 연봉만큼 대출을 일으킬 수 있다면 2년이라는 시간을 버는 효과를 냄 (레버리지는 나쁜게 아니다)
아파트는 매매가와 전세가라는 이중가격을 갖는다 => 매매가와 전세가의 차이를 이용해 집을 구매하는 방법을 갭투자 라고한다.
부동산은 다른 자산에 비해 레버리지 효과가 크게 발생함. 1억원인 아파트가 100프로 오르면 2억원임. 5억인 아파트가 20프로 상승하면 6억원 => 레버리지를 활용
부동산은 발품팔고 시간을 투자해야 보는 눈이 높아짐 => 처음부터 제대로 된 아파트를 소유하는 편이 장기적으로 일과 삶의 균형을 맞출 수 있다.
주거의 의미도 존재 => 내가 평생 살고싶거나 살 수 밖에 없는 곳을 알아볼 것. => 그 점을 기준점 삼아 교통이 닿는 지역부터 하나하나 찾아가다가 가용 범위 안에서 가장 좋은 아파트를 선택할 것.
주식의 레버리지와 부동산의 레버리지는 의미가 조금 다름. => 평정심을 유지하기 힘들다.
하락기에는 대출이 위험 => 전세가 하락을 동반하기 때문
ex) 매매 5억, 전세 4억이라고 했을 때 (4억대출 + 1억내돈이면 매매가능)
집값이 하락했을때 내가 처할 위험을 꼭 따져봐야함 (만약 전세계약시 돈을 돌려주지 못하면 집을 내놔야함)
부동산 상승폭이 크고 그 기간이 길었다면 하락 폭도 크고 길어집니다. => 첫 집까지만 레버리지 끌어쓸 것. (아파트 담보대출해서 다른 투자하는 것은 지양해라)
서울이 아니더라도 사람이 모이는 곳에 기회가 있다.
경제적 해자(economic moat)이란 워런 버핏이 처음 창안한 개념임 => 자본주의 사회에서 부자가 되는 비결은 독점적 지위에 있음
부동산 투자에도 이 독점개념을 적용할 수 있다. => 이 독점력을 부여하는게 사람이다.
우수한 인재가 모여드는 동네의 집값은 오랫동안 우상향할 확률이 높다.
결국 계속 발전하는 서울, 차선책은 서울로 출퇴근 가능한 수도권이며 사람과 일자리가 집중되는 지방 광역도시
값싼 부동산은 값싼 이유가 있다. => 상승기에는 아파트가 더 크게 오르는 경향이 있다.
첫 투자는 애써 끌어모은 자금이 묶일 가능성도 염두에 둬야함.(환금성이 뛰어난 아파트를 추천)
장점 : 매매가와 전세가의 차이가 크지 않음.
단점 : 가격이 아파트와 비슷한 폭으로 상승하지 않는다는 점.( 아파트 보다는 공급이 상대적으로 쉽기 때문에)
호황기에 동일한 초과 수요가 발생하더라도 아파트보다 드라마틱하게 오르기 힘들다.
오피스텔과 동일. 매매가와 전세가의 차이가 그렇게 크지 않음.
단점 : 매수, 매도가 어려움.(수요가 들쭉날쭉하기 때문 => 잘못하면 유동성이 묶이게 된다.)
재개발되는 빌라는 투자 가치가 있음.
재개발은 여러 단계로 진행되는데, 조합 설립 인가 단계정도는 지나야 투자가치가 있음.
재개발 => 공시 지가만 알면 근처 신축아파트와 가격을 비교해 어느정도 수익이 날지 판단가능
조합 설립인가 이상 진행된 재개발 물건은 이미 가격이 미래가치를 반영했을 부분이 높음 => 매매가와 전세가의 갭이 크게 벌어짐(매매가는 미래가치를 반영, 전세가는 현재가치를 반영)
잘만하면 대박?
들이는 노력대비 효과가 불투명한 투자가 될 수 있다.
경매로 올라온 물건 10개 중에서 투자가치가 있는 물건은 고작 1~2개 정도, 이 마저도 기존 경매시장의 전문가들이 적극적으로 입찰에 참여 할 것.
경매투자의 수익은 권리관계가 대단히 복잡한 물건에서 나옴. => 입찰경쟁이 거의 없는 어려운 물건에 자칭 고수라는 사람들이 낙찰부터 받고, 그 문제를 해결함으로써 큰 수익을 얻는 구조임
법적분쟁에 휘말릴 위험도 존재함
규모가 규모를 키우는데 나누기하면 투자효과를 극대화 할 수 없다.
시드가 모였다면 공인 중개사무소부터 찾아가볼 것.(부동산에 찾아가고 대화하는 과정에 익숙해져야함)
인터넷이나, 지도에서 얻을 수 있는 정보는 한정적 현장에서 정보를 파악해야함.
첫번재 입지요건 일자리 => 일자리가 많은 곳은 집값이 비쌈
두번째 교통 => 교통호재가 있는 지역은 집값이 4단계에 걸쳐서 변화
세번째 학군 => 학군에 대한 희소성
네번째 자연환경 => 조망과 접근성 두가지 측면에서 살펴 볼 수 있다. ex) 한강뷰, 공원
추가요건 대단지 => 도시개발의 호재를 직접적으로 누릴 가능성이 크다.
모든 요건을 만족하는 집을 사기에는 쉽지않다. => 몇가지 요건이 빠지더라도 최적의 집을 선택할 것. 미래가치를 생각해볼것.
ex) 성수동이 신흥 부청으로 떠오름
건물은 겉모습일 뿐이다. 중요한 건 대지지분과 평당 공시지가이다. 부동산은 미래가치를 보고 살 것!
투자에 있어서 젊은세대의 약점 => 적은 시드이다. 하지만 뛰어난 학습능력과 도전의식이 있다.
기회의 문은 닫혔다며 현 상황에 머무를지, 성장가능성을 보고 도전할지는 개인의 선택이다.
모두가 비트코인의 가치에 대해 동의하면 코인은 투자상품으로서의 가치를 잃는다.
가능한 대중과 반대로 사고 할 것.(상승장에서 적당히 먹고 나와라)
첫번째 : 손절은 날카롭게 할 것
두번째 : 옆이 올라간다고 따라가지 말 것 (바닥권에서 사는 매매가 더 안전하다)
fomo(fear of missing out) : 다른 사람이 하는 좋은일에 나만 소외되었다는 두려움
일단 샀으면 오르지 않더라고 따라가지말고 기다릴 것. (급등하는 종목으로 갈아타지마라, 사이클을 기다려라)
세번째 : 적절한 순간에 수익을 실현하고 시장을 나올 것 : 상승이 크면 하락도 날카롭다. 늘어난 금액을 재투자했다가 정점에서 물리면 손실도 극대화됨
올라가는 어깨말고 머리를 지나 내려오는 반대편 어깨에 매도
코인으로 수익을 크게 낸 사람 특징 2가지 : 상승장에서 적극적으로 트레이딩했거나, 비트코인 장기 보유자(쌀때 사서 존버)
코인에서는 리스크관리가 가장 중요(내려가는 종목은 칼손절!)
스스로 끊임없이 질문하고 답하며 기준을 개발하라
투자에는 정해진 답이 없다. 끊임없이 본인에게 되묻고 자신만의 답을 찾자.
초보가 되기를 두려워하지말자. 초보 되기를 두려워한다는 건 결국 자신에게 편하고 익숙한 길만 가겠다는 의미이다
쓴이는 어떤 자산 시장 자체가 휘청이거나 평소 눈여겨본 종목이 차트상 자리에서 지지부진할때 집중적으로 진입했음.
모든 자산에 대한 가능성을 열어두자. 절대 안해 라는 말은 없다.
투자는 공부만으로 할 수도 없고, 감각만으로 할 수도 없다. 실전이다.
초보자들은 시드도 적은데 그것마저 분산하느라 전전긍긍하고 에너지를 소비한다. 결과적으로 소액만 찔끔 투자하면서 재테크 고민으로 소중한 사회 초년생 시기를 놓치게 된다.
집중투자를 제안하는 이유 => 차라리 저축하는 습관을 들여 목돈을 모으고 과감하게 투자하면서 그 결과를 빠르게 경험한 다음 자기만의 기준을 적립하는게 나음.
감각이 생기고 시장을 보는눈이 생겨야함 => 자기 기준에 맞추어 요령껏 공부가능