월급만으로 부자되는 집중 투자법(부동산,코인)

필수자산 내 집 마련에 적극적이여야 한다.

자본가가 되는 첫걸음, 똘똘한 한채 마련하기

• 부자가 되고싶으면 부자들의 생각을 베끼라.

• 투자는 원래 비합리적인 일이다. => 집을 거주공간으로 볼 것인가? 투기자산으로 볼 것인가?

• 레버리지를 땡겨 집을 한 채이상 구매하는 등 합리적인 범주를 벗어났을때 오히려 안전해지는 결과가 발생하기도 한다.

• 집을 구매한 사람은 자산가격상승을 누리며 거주의 주도권을 얻은 반면, 그렇지 않은 사람은 주거비 상승으로 인해 원치않는 곳으로 집을 옮겨야 하는 상황이 발생함

• 자본주의체제아래서 자본가와 노동자는 불평등이 존재 할 수 밖에 없다. 결론적으로 경제가 성장 하고 고도화될수록 땅이라는 자원은 한정적이기 때문에 계속해서 오를 수 밖에 없는 구조

• 사회의 부가가치는 결국 땅 주인에게 귀속됨.(수요,공급 원리) => "사회가 진보 할 수록 땅값은 상승한다!!"

인플레이션 시대에서 집이 없다면 집값 하락에 배팅한 것과 같다

• 1주택은 중립포지션, 무주택은 숏포지션

• 집을 투자에 관점에서 살펴보면, 장기적으로 돈의 가치는 하락하고 물가는 상승한다.

• 영끌을 과연 해도될까? => 가능한 은행의 도움을 받아서 처음부터 최대한 상위 입지로 가야한다.

• 차근차근 모아 상급지로 갈아타겠다는 전략도 통할 수는 있으나, 부동산은 사이클에 따라 가격이 함께 움직일 뿐만 아니라 가격이 오를 땐 언제나 상급지가 더 먼저 크게 오르기 때문

• 그래서 첫 포지션을 제대로 잡고 오래 보유하는 선택이 중요함(매매 수수료도 많이나감, 큰돈이 움직이기 때문에)

부동산 가격은 사이클 안에서 움직인다.

• 사이클은 인간의 심리로 말미암아 생겨난다. 경제 위기는 호황기에 발생.

• 호황이 예측되는 국면에서는 경계심이 약회도고 뉴스는 긍정적 소식으로 도배되며, 투자자들은 리스크 관리에 소홀해지기 때문.

• 사이클에 대한 이해는 판단기준을 잡는데 필수적임. 기준을 갖지 못한 사람들은 결국 분위기에 휩쓸려 최악의 결정을 하기 때문

대한민국의 부동산 사이클?

• 부동산 사이클은 전세가를 기준으로 변화하는 특징이 존재함. 전세는 실수요를 반영한다.

• 국내 부동산은 매매가가 주춤하면 전세가는 오르고, 전세가가 오르면 매매가가 올라가는 형식으로 사이클을 형성해왔음.

• 부동산 시장이 불황일때 사람들은 집을 사지 않음 => 집값 하락을 예상하며 그 대안으로 전세를 선택함.

• 전세가와 매매가의 차이는 좁혀지고 한동안 그런 상태가 유지됨.

• 전세가와 매매가의 차이가 좁혀졌다면? 사람들은 집을 사면 어떨까를 고민하게됨. 수요심리가 서서히 회복되는 시점임

• 상승은 언제나 중심지부터 시작됨. => 서울중심지에서 주변부로, 수도권으로, 지방으로 그 온기가 퍼져감.

• 이때부터 다시 과열 분이기가 감지되고 정부는 규제 정책을 쏟아냄 ...

• 이후 집값 횡보 후 다시 공급증가, 미분양 주택들이 생기며 하락사이클로 접어듬.

부동산 사이클을 알면 감정적 판단을 줄일 수 있다.

• 부동산은 주식에 비해 사이클이 정직함.

• 부동산은 상승기에는 다같이 상승한다. (지역적 차이, 상품의 특성에 따라 오르는 시기와 폭에 차이만 존재할 뿐)

• 주식은 지수가 오른다고 내가 보유한 종목이 반드시 오르지 않음. (오히려 떨어지기도 함)

• 첫 집을 구매하는 사회초년생은 안전하면서 오르는 폭이 상대적으로 큰 아파트를 구매하는게 좋음.

부동산의 기본 : 갭 투자와 레버리지 활용

• 어떤특성을 지녀야 자산으로서 훌륭한 상품일까? => 한번 구매하고 팔지 않아도 되는 상품

• 대출또한 빌리고 꽤 오래 갚지 않아도 되는 대출은 착한 대출임. (직장인 신용대출)

• 자기 연봉만큼 대출을 일으킬 수 있다면 2년이라는 시간을 버는 효과를 냄 (레버리지는 나쁜게 아니다)

• 아파트는 매매가와 전세가라는 이중가격을 갖는다 => 매매가와 전세가의 차이를 이용해 집을 구매하는 방법을 갭투자 라고한다.

• 부동산은 다른 자산에 비해 레버리지 효과가 크게 발생함. 1억원인 아파트가 100프로 오르면 2억원임. 5억인 아파트가 20프로 상승하면 6억원 => 레버리지를 활용

• 부동산은 발품팔고 시간을 투자해야 보는 눈이 높아짐 => 처음부터 제대로 된 아파트를 소유하는 편이 장기적으로 일과 삶의 균형을 맞출 수 있다.

• 주거의 의미도 존재 => 내가 평생 살고싶거나 살 수 밖에 없는 곳을 알아볼 것. => 그 점을 기준점 삼아 교통이 닿는 지역부터 하나하나 찾아가다가 가용 범위 안에서 가장 좋은 아파트를 선택할 것.

• 주식의 레버리지와 부동산의 레버리지는 의미가 조금 다름. => 평정심을 유지하기 힘들다.

대출 전에는 최악의 시나리오 부터 쓰기

• 하락기에는 대출이 위험 => 전세가 하락을 동반하기 때문

• ex) 매매 5억, 전세 4억이라고 했을 때 (4억대출 + 1억내돈이면 매매가능)

• 집값이 하락했을때 내가 처할 위험을 꼭 따져봐야함 (만약 전세계약시 돈을 돌려주지 못하면 집을 내놔야함)

• 부동산 상승폭이 크고 그 기간이 길었다면 하락 폭도 크고 길어집니다. => 첫 집까지만 레버리지 끌어쓸 것. (아파트 담보대출해서 다른 투자하는 것은 지양해라)

투자처는 반드시 사람이 모이는 곳으로

• 서울이 아니더라도 사람이 모이는 곳에 기회가 있다.

• 경제적 해자(economic moat)이란 워런 버핏이 처음 창안한 개념임 => 자본주의 사회에서 부자가 되는 비결은 독점적 지위에 있음

• 부동산 투자에도 이 독점개념을 적용할 수 있다. => 이 독점력을 부여하는게 사람이다.

• 우수한 인재가 모여드는 동네의 집값은 오랫동안 우상향할 확률이 높다.

• 결국 계속 발전하는 서울, 차선책은 서울로 출퇴근 가능한 수도권이며 사람과 일자리가 집중되는 지방 광역도시

첫집은 아파트, 아파트, 아파트

• 값싼 부동산은 값싼 이유가 있다. => 상승기에는 아파트가 더 크게 오르는 경향이 있다.

• 첫 투자는 애써 끌어모은 자금이 묶일 가능성도 염두에 둬야함.(환금성이 뛰어난 아파트를 추천)

오피스텔 => 목적은 월세수익임

• 장점 : 매매가와 전세가의 차이가 크지 않음.

• 단점 : 가격이 아파트와 비슷한 폭으로 상승하지 않는다는 점.( 아파트 보다는 공급이 상대적으로 쉽기 때문에)

• 호황기에 동일한 초과 수요가 발생하더라도 아파트보다 드라마틱하게 오르기 힘들다.

빌라 => 값싸지만 유의해야할 자산

• 오피스텔과 동일. 매매가와 전세가의 차이가 그렇게 크지 않음.

• 단점 : 매수, 매도가 어려움.(수요가 들쭉날쭉하기 때문 => 잘못하면 유동성이 묶이게 된다.)

• 재개발되는 빌라는 투자 가치가 있음.

• 재개발은 여러 단계로 진행되는데, 조합 설립 인가 단계정도는 지나야 투자가치가 있음.

• 재개발 => 공시 지가만 알면 근처 신축아파트와 가격을 비교해 어느정도 수익이 날지 판단가능

• 조합 설립인가 이상 진행된 재개발 물건은 이미 가격이 미래가치를 반영했을 부분이 높음 => 매매가와 전세가의 갭이 크게 벌어짐(매매가는 미래가치를 반영, 전세가는 현재가치를 반영)

경매 => 매력적이지만 낙찰받기 어려운 세계

• 잘만하면 대박?

• 들이는 노력대비 효과가 불투명한 투자가 될 수 있다.

• 경매로 올라온 물건 10개 중에서 투자가치가 있는 물건은 고작 1~2개 정도, 이 마저도 기존 경매시장의 전문가들이 적극적으로 입찰에 참여 할 것.

• 경매투자의 수익은 권리관계가 대단히 복잡한 물건에서 나옴. => 입찰경쟁이 거의 없는 어려운 물건에 자칭 고수라는 사람들이 낙찰부터 받고, 그 문제를 해결함으로써 큰 수익을 얻는 구조임

• 법적분쟁에 휘말릴 위험도 존재함

입지 분석은 4+1, 손실을 최소화하는 검증된 방법

• 규모가 규모를 키우는데 나누기하면 투자효과를 극대화 할 수 없다.

• 시드가 모였다면 공인 중개사무소부터 찾아가볼 것.(부동산에 찾아가고 대화하는 과정에 익숙해져야함)

• 인터넷이나, 지도에서 얻을 수 있는 정보는 한정적 현장에서 정보를 파악해야함.

부동산 가격을 좌우하는 4+1 입지요건

• 첫번재 입지요건 일자리 => 일자리가 많은 곳은 집값이 비쌈

• 두번째 교통 => 교통호재가 있는 지역은 집값이 4단계에 걸쳐서 변화

• 세번째 학군 => 학군에 대한 희소성

• 네번째 자연환경 => 조망과 접근성 두가지 측면에서 살펴 볼 수 있다. ex) 한강뷰, 공원

• 추가요건 대단지 => 도시개발의 호재를 직접적으로 누릴 가능성이 크다.

• 모든 요건을 만족하는 집을 사기에는 쉽지않다. => 몇가지 요건이 빠지더라도 최적의 집을 선택할 것. 미래가치를 생각해볼것.

• ex) 성수동이 신흥 부청으로 떠오름

• 건물은 겉모습일 뿐이다. 중요한 건 대지지분과 평당 공시지가이다. 부동산은 미래가치를 보고 살 것!

가상화폐시장 끝난 것 같아도 끝이 아니다.

비트코인이 안전자산이라면 누가 안살까?

• 투자에 있어서 젊은세대의 약점 => 적은 시드이다. 하지만 뛰어난 학습능력과 도전의식이 있다.

• 기회의 문은 닫혔다며 현 상황에 머무를지, 성장가능성을 보고 도전할지는 개인의 선택이다.

• 모두가 비트코인의 가치에 대해 동의하면 코인은 투자상품으로서의 가치를 잃는다.

• 가능한 대중과 반대로 사고 할 것.(상승장에서 적당히 먹고 나와라)

상승장장에서 수익내는 원칙

• 첫번째 : 손절은 날카롭게 할 것

• 두번째 : 옆이 올라간다고 따라가지 말 것 (바닥권에서 사는 매매가 더 안전하다)

• fomo(fear of missing out) : 다른 사람이 하는 좋은일에 나만 소외되었다는 두려움

• 일단 샀으면 오르지 않더라고 따라가지말고 기다릴 것. (급등하는 종목으로 갈아타지마라, 사이클을 기다려라)

• 세번째 : 적절한 순간에 수익을 실현하고 시장을 나올 것 : 상승이 크면 하락도 날카롭다. 늘어난 금액을 재투자했다가 정점에서 물리면 손실도 극대화됨

• 올라가는 어깨말고 머리를 지나 내려오는 반대편 어깨에 매도

• 코인으로 수익을 크게 낸 사람 특징 2가지 : 상승장에서 적극적으로 트레이딩했거나, 비트코인 장기 보유자(쌀때 사서 존버)

• 코인에서는 리스크관리가 가장 중요(내려가는 종목은 칼손절!)

제태크 시장에서 살아남는 법

정해진 답만 찾는 순간 투자는 어려워진다

• 스스로 끊임없이 질문하고 답하며 기준을 개발하라

• 투자에는 정해진 답이 없다. 끊임없이 본인에게 되묻고 자신만의 답을 찾자.

• 초보가 되기를 두려워하지말자. 초보 되기를 두려워한다는 건 결국 자신에게 편하고 익숙한 길만 가겠다는 의미이다

• 쓴이는 어떤 자산 시장 자체가 휘청이거나 평소 눈여겨본 종목이 차트상 자리에서 지지부진할때 집중적으로 진입했음.

• 모든 자산에 대한 가능성을 열어두자. 절대 안해 라는 말은 없다.

경제적 여유를 찾아 삶의 자유를 누려라

• 투자는 공부만으로 할 수도 없고, 감각만으로 할 수도 없다. 실전이다.

• 초보자들은 시드도 적은데 그것마저 분산하느라 전전긍긍하고 에너지를 소비한다. 결과적으로 소액만 찔끔 투자하면서 재테크 고민으로 소중한 사회 초년생 시기를 놓치게 된다.

• 집중투자를 제안하는 이유 => 차라리 저축하는 습관을 들여 목돈을 모으고 과감하게 투자하면서 그 결과를 빠르게 경험한 다음 자기만의 기준을 적립하는게 나음.

• 감각이 생기고 시장을 보는눈이 생겨야함 => 자기 기준에 맞추어 요령껏 공부가능