저자: 김수영(김부투)
독서 기간: 22/12/18~22/12/28
p.151 권리분석과 명도, 어렵지 않다
권리분석
경매에 참여해 매물을 낙찰받은 사람이 인수해야 할 부동산상의 권리나 보증금을 분석하는 일이다. 간략하게 개념 정리를 하면 , 매물을 낙찰 받은 사람이 어떤 권리를 인수해야 하고, 어떤 권리가 소멸되는지 살펴보는 행위가 권리분석이다.
권리분석을 하려면 해당 매물의 등기부등본을 꼼꼼하게 살펴야한다.
- 표제부: 해당 매물의 기본 정보가 담겨 있다(주소, 이름, 면적 등).
- 갑구: 해당 매물의 소유권 에 대한 모든 내용이 담겨 있다(가압류, 가처분, 압류 등).
- 을구: 해당 매물의 소유권 이외의 권리에 관한 내용이 담겨 있다(전세권, 저당권, 지역권, 지상권 등).
갑구와 을구에 적힌 접수 일자에 따라서 권리의 우선순위가 결정된다. 참고로 접수 일자가 똑같은 경우라면 순위 번호순에 따라서 우선순위가 결정된다.
명도
낙찰받는 부동산에 사는 소유자나 임차인, 기타 점유자를 내보내는 행위를 명도라고 한다.
일반 매매는 서로 날짜를 정하고, 잔금을 낸 후 이사하면 그것으로 끝이다. 그러나 경매는 중개인이 없기에 낙찰자 스스로 해결해야 한다. 즉, 낙찰받은 사람이 직접 찾아가서 전 소유자나 세입자 등의 점유자를 만나서 조율하고 원만히 해결하는 것이 가장 좋은 시나리오다.
점유자는 크게 전 소유자와 세입자를 말한다. 낙찰받은 매물에 사는 세입자를 내보내는 일은 그리 어렵지 않다. 세입자는 전입 시 확정일자 신고 등 법적 보호장치를 해두기 때문에 경매가 진행되면 보호장치가 발휘되어 자신의 보증금을 거의 되돌려받고 나갈 수 있다. 문제는 전 소유자다. 물론 강제집행이라는 법적 절차대로 일을 진행하면 전 소유자를 퇴거시킬 수 있다. 그런데 법은 대부분 처리가 아주 느리고 생각 외의 추가 비용도 다소 든다. 강제집행으로 점유자를 퇴거시키기까지는 평균적으로 3개월 정도의 시간이 걸린다. 그래서 대부분의 낙찰자가 점유자를 찾아가 직접 해결하려는 것이다.
낙찰자가 명도 시 사용할 수 있는 방법으로는 우선 내용증명을 우편으로 보내는 방법이 있고, 경매에만 있는 제도인 ‘인도명령’을 신청할 수도 있다. 절차상 인도명령 신청을 해두어야 나중에 강제집행 신청이 가능하다.
- 인도명령, 점유이전금지가처분
- 부동산인도 강제집행(계고)
- 부동산인도 강제집행(본집행)
p.161 한번에 정리하는 부동산 세금 이야기
취득세
2022년 상반기 기준으로 6억 원 이하 1주택 보유자의 취득세는 1%다. 만약 1억짜리 아파트를 1채 사면 취득세는 100만 원이다. 3억이면 300만원. 취득가액에 따라 지방세를 더하는 과정이 있어서 조금 다를 순 있다.
보유세
보유세는 부동산을 보유하는 동안 내는 세금이다. 보유세는 다시 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 재산세, 다른 하나가 종부세다.
재산세는 일반적으로 소유한 재산에 부과되는 세금이다. 그런데 재산이 많은 사람이라면 종부세라는 세금이 하나 더 붙는다.
보유세는 해마다 7월과 9월에 나누어서 낸다. 한 번에 내면 보유자 입장에서 부담스러우니, 정부에서 이렇게 나누어서 징수한다. 강남 30억짜리 30평대 아파트를 1채 가지고 있으면 보유세는 3,000만원이다. 15억 안팎의 아파트라면 약 300만원을 세금으로 낸다.
양도세
집 판매시에는 양도세
1세대 1주택. 1가구는 결국 내가 전입된 상태의 우리 가족을 통틀어서 말하는 것이다. 예로 A씨가 부모와 함께 사는데, 부모 소유의 집이 1채 있는 상황이라고 가정해보자. 이때 A씨가 집을 1채 산다면 A씨는 자신의 이름으로 집을 1채 산 셈이지만, 주민등록상 가족 모두가 1세대로 묶이기에 실제로는 2주택을 보유한 것이 된다.
p.175 규제지역과 비규제지역의 개념과 차이
규제지역 및 비규제지역
규제지역 및 비규제지역은 말 그대로 규제받는 지역과 규제를 받지 않는 지역이다. 단순하게 정리하면, 규제지역은 서울과 수도권, 비규제지역은 지방이라고 보면 된다.
규제지역은 다시 투기과열지구와 조정대상지역으로 나뉜다. 여기에 속하지 않은 곳을 비규제지역으로 볼 수 있다. 규제지역에서는 1채까지만 취득세 중과가 없고, 이후부터는 취득세가 8%, 12% 이런식으로 늘어난다. 이미 1채를 보유한 투자자 중에서 똑똑한 투자자라면 당연히 ‘세금 중과가 없는 비규제지역’으로 눈을 돌려서 취득세 중과 없이 1채를 더 투자하겠다고 생각할 것이다. 이 때문에 풍선 효과가 일어나기도 한다.
양도세 비과세 대상이 되려면 규제지역에서는 2년간 보유는 물론 거주까지 해야 한다. 그런데 비규제지역에서는 내가 거주하지 않고 보유만 해도 된다.
p.193 전세가율 입주물량
부동산 투자는 사이클을 이해해야 한다.
전세가율 이란 말그대로 ‘집값 대비 전셋값의 비율’을 뜻한다. 1억 원짜리 집에 7,000만 원의 전세가 들어 있다면 전세가율은 70%다. 전세가율은 집값의 향방을 알려주는 지표로 많이 참고하는 자료다. 즉, 향후 집값이 어떤 방향으로 옮겨갈지 예측하는 데 유용한 자료다. 전세가율이 높다는 것은 실제로 거주하고 싶은 수요가 높다는 뜻이니 집값이 오르는 신호로 볼 수 있다.
입주물량 . 부동산 시장 역시 수요와 공급의 법칙에 따라 움직이는 시장의 논리에서 예외일 수 없다. 즉, 공급이 많으면 가격이 내려가고 공급이 적으면 가격이 오른다.
- 매매가와 전세가의 갭이 줄어들면 집을 살 시기다.
- 매매가와 전세가의 갭이 늘어나면 집을 팔 시기다.
p.238 입주량과 인구수 파악. 리스크 최소화(초보라면 인구수 20만명 이상의 지역을 투자 대상으로 선정해야한다.)
리스크 최소화 기준 설정
입주량과 인구수. 쉽게 말해서 입주량은 공급량이고 인구수는 수요량을 의미한다. 공급이 많으면 가격이 내려가고 수요가 더 많으면 가격이 오른다. 아래와 같이 인구수에 0.5%를 곱하면 절대적인 수치는 아니지만 대략적인 수요량의 수치를 알 수 있다.
- 인구수 x 0.5% = 적정 입주량(수요량)
p.277 리스트
- 건물 신축 또는 리모델링 시 해야 할 업무 리스트
no. 순서 정리 1 용적률, 건폐율, 용도지역 등 건물 투자에 피룡한 기본적인 지식 익히기 2 부동산 중개인을 통해서 마음에 드는 매물 찾기 3 가격 협상 과정에서 심리전 발휘(갖고 싶은 마음과 포기하는 마음 사이에서 마인드 콘트롤하기, 실행 시의 결단력 등) 4 정확한 가용 자금 파악, 가용 가능한 네트워크 총동원해서 좋은 대출 상품 선정 및 대출 5 계약금, 중도금, 잔금 일정 등이 문제없이 진행될 수 있도록 명확한 타임라인 구성 및 자금 계획 구체화 6 건축(설계) 사무소와의 미팅(수차례), 설계도면 완성 7 인허가 관련 문제 해결 8 시공사 섭외 및 도급 계약 체결 9 공사 진행 상황 수시로 체크 10 민원 문제 조율 11 공사 지연 및 추가 공사비 지출에 대한 대비 및 문제 해결 12 마무리 공사 꼼꼼히 챙기기 13 사용 승인, 준공까지 긴장을 늦추지 않고 문제 해결 14 공사 잔금 및 건물 준공 완료 15 임차인 세팅, 수익 실현 극대화 작업
용적률
용적률이란 ‘대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율’을 말한다. 연면적은 지하를 제외한 지상 건축물의 전체 면적이다. 용적률의 본질은 ‘건물을 어느 정도 높이까지 올릴 수 있느냐’이다.
예를 들어서 땅이 100평이고 그 위로 건물을 200평까지 지을 수 있다면, 이때의 용적률은 200%가 된다.
- 지하를 제외한 지상 건축물의 전체 면적 / 대지 면적 = 용적률
건폐율
건폐율은 ‘대지 면적에 대한 바닥 면적의 비율’이다. 간단하게 말해서 토지 위에 건물이 차지하고 있는 면적이며, 대략적인 계산식은 ‘바닥 면적 / 대지 면적’으로 표현할 수 있다. 예를 들어서 100평짜리 토지 위에 50평짜리 건물이 들어섰다면 건폐율은 50%이다.
건폐율은 대개 60%를 상한으로 제한한다.
- 바닥 면적 / 대지 면적 = 건폐율
가볍게 읽기 좋았다. 부동산 책인지 모르고 그냥 자본심 제목만 보고 경제 관련 서적인 줄 알고 빌렸다가 재밌게 읽었다. 중요하다고 생각되는 내용만 따로 적어서 저장해뒀다.
부동산 30권 읽는 것을 목표하고 있었는데, 앞으로 27권 남았다.
