[13회차] 전세 계약시 필수 특약

필수 특약

1. 해당 주택이 불법 건축물 이거나, 건축법에 위반되는 시설물이 있을 경우 본 계약은 취소되며, 임대인은 계약금의 2배를 배상한다.

• 일반인이 해당 주택의 건축법 위반을 분간하기 쉽지 않으므로.

2. 임대인은 잔금지급일 익일까지, 근저당권 설정, 담보권 설정, 전세권 등의 새로운 권리를 일절 발생시키지 않고, 이를 위반할 경우 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금/중도금/잔금 등 지급한 금원 전액의 2배를 임차인에게 배상한다.

• 새 집주인에게는,
• 임대인은 잔금지급일 익일까지, 근저당권 설정, 담보권 설정, 전세권 등의 권리가 일절 존재해서는 안되고, 이를 위반할 경우 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금/중도금/잔금 등 지급한 금원 전액의 2배를 임차인에게 배상한다.
• 
• 담보권
  • 채권자의 권리.
  • 대출을 받을 때 채무자가 채권자에게 제공하는 담보물에 대한 권리
  • 담보물은 부동산, 주식, 채권 등 다양한 형태가 될 수 있으며,
  • 채권자는 채무자가 대출금을 상환하지 못할 경우 담보물을 매각하여 대출금을 회수할 수 있습니다.
  • 담보권은 대출금 회수를 위한 수단으로 활용되며, 채무자의 채무불이행을 예방하는 역할을 합니다.
• 전세권
  • 임차인이 가지는 권리.
  • 부동산을 전세금을 주고 빌리는 권리
  • 전세권자는 부동산을 사용하고 수익할 수 있으며, 부동산을 반환할 때 전세금을 돌려받을 수 있음

3. 임대인은 국세나 지방세, 근저당권 등의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우, 계약은 무효로 하고 임차인이 임대인에게 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다.

• 체납액이 있을 때 경매에 들어가면, 보증금을 다 못 받을 수 있기 때문
• 세금 체납일이 전세 잔금일 보다 이전에면, 세금이 선순위
• 세금 체납 여부는 등기부등본에 나오지 않고,
• 세금 채납으로 인한 압류가 들어와야 -> 등기부등본 을구에 기재됨
• 근저당권
  • 근저당권은 부동산 권리 중 하나로, 대출을 받을 때 채무자가 채권자에게 제공하는 담보물에 대한 권리 (채권자의 권리)
  • 근저당권은 채권자가 대출금을 상환하지 못할 경우 담보물을 매각하여 대출금을 회수할 수 있는 권리
  • 근저당권은 등기부등본에 등록되어 있어 전세 계약시 확인 가능
  • 근저당권은 채권자와 채무자 간의 계약에 따라 설정되며, 근저당권 설정액은 대출금의 120%~130% 정도로 설정됩니다.

4. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금의 2배를 즉시 반환한다.

• 대출이, 임대인 혹은 임차 목적물의 하자로 인해 거절당할 수 있기 때문.

5. 임대인은 계약 기간 중, 본 임차 목적물에 대한 임대인 지위 승계 계약을 체결하는 경우, 반드시 임차인에게 먼저 고지한 후 진행해야 하며, 고지하지 않을 시, 모든 책임은 계약 시의 임대인이 전부 책임을 진다.

• 임대인이 임대차 계약 동안 임차 물건을 파는 경우가 있다.

6. 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금/중도금/잔금 등 임차인이 지급한 금액 전원의 2배를 배상한다.

• 신축 빌라의 경우, 보증보험 가입이 미승인 되기도 하기 때문.

7. 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

• 이번 계약에서는 제외.

구임대인 추가 특약

위 계약은, 해당 주택에 대한 매매 계약과 동시적으로 이루어지는 계약임. 매도인A와 과 매수인B는 세입자의 보증금을 1순위로 유지하기로 하며, 위반 시 계약은 즉시 해지 및 해제되며, 이에 대한 위약금은 전세보증금 금액과 같은 것으로 한다. 동시적 계약으로 인한 문제발생 시, 책임은 공인중개사도 공동으로 진다.

매수인 B는 매매잔금 지급과 동시에 위 임대차계약 내용 및 특약 사항을 모두 승계함을 명시해야 하고, 이를 승계하는 새로운 전세계약서를 작성한다. 이를 어길 시, 해당 계약은 무효로 하며, 위약금으로 임차인이 지급한 금액 전원의 2배를 배상한다. 이에 동의하는 뜻으로, 매수인 B의 인적사항과 자필 서명 날인이 필요함.

잔금일에, 임대인이 해당 주택에 대한 근저당권 설정, 담보권 설정, 전세권 을 모두 상환 및 정리하지 않는 경우, 이 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금/중도금/잔금 등 임차인이 지급한 금액 전원의 2배를 배상한다.

전세 잔금일에 세입자와 집주인은 함께 만나, 전세 잔금 지급과 동시에 대출금 전액을 즉시 상환 및 근저당권 말소 등기를 접수하기로 한다. 위반 시 계약은 해제되며 임차인이 지급한 금액 전원의 2배를 배상한다.