공시지가 (공시한, 단위면적당 토지 가격)

• 여기서 '공시'란 정부가 공식적으로 토지 가격을 발표하는 것을 의미하며,
• 이는 토지 및 부동산의 가치를 투명하게 만들어 시장에서의 거래를 원활하게 하기 위함
• (세금도 올바르게 걷기 위함)
• 공시지가는 2가지로 구분됨

1. 종류 1: 표준지 공시지가

1. 표준지공시지가의 의미와 목적:
   • 표준지공시지가는 정부가 선정한 대표적인 토지(표준지)에 대해 책정한 가격
     • 이 가격은 주로 세금 계산의 기준으로 사용
   • 표준지는 전국의 수많은 토지 중에서 일부만을 대상으로 하며, 이들 토지의 가격을 평가하여 다른 토지의 가치를 추정하는 기준으로 사용
   • 국토교통부 장관이 감정평가사에게 의뢰하여 조사·평가한 후,
     • 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시
2. 공시사항:
   • 표준지의 가격은 매년 1월 1일을 기준으로 산정되어 공시
   • 공시되는 정보에는 토지의 위치, 단위 면적당 가격, 토지의 형태와 크기, 이용 상황 등이 포함
3. 조사 및 평가 방법:
   • 표준지의 가격은 감정평가사에 의해 조사 및 평가
   • 이때 인근 토지의 거래가격, 임대료, 조성 비용 등을 종합적으로 고려
   • 보통 두 명 이상의 감정평가사가 이 작업에 참여하며, 그들의 평가액을 평균내어 최종 가격을 결정
4. 공시 방법:
   • 표준지공시지가는 정부 공보와 부동산 공시가격 시스템에 공고되어 국민 누구나 확인할 수 있음
   • 표준지 소유자는 개별 통지를 받거나, 필요한 경우 이의신청을 할 수 있습니다.
5. 지가의 산정과 적용:
   • 표준지의 공시지가는 국가나 지방자치단체, 공공기관 등이 공공용지 매수, 토지 수용 또는 보상 등을 할 때 사용됩니다.
   • 필요에 따라 산정된 지가를 가감 조정하여 적용할 수도 있습니다.
6. 토지가격비준표 작성:

• 국토교통부 장관은 토지 가격을 정하기 위해 필요할 때
  • 표준지와 비교하여 가격을 산정할 수 있는 기준표인 '토지가격비준표'를 만들어
  • 지방자치단체의 시장, 군수 또는 구청장에게 제공

2. 종류 2: 개별 공시지가

• 개별 공시지가:
  • 시장·군수 또는 구청장이 공시한 관할 구역 안의, 개별토지의 가격

1. 표준지의 가격을 기준으로 시작해요. 이 표준지 가격은 이미 정해져 있어요.
2. 그 다음엔, 지역의 시장, 군수, 구청장이 직접 각 땅을 조사해요. 이들은 그 땅의 특성을 보고, 비슷한 기준이 되는 표준지와 비교해요.
3. 이 비교를 바탕으로, 국토교통부장관이 만든 가이드라인을 따라, 땅의 특성 차이에 따라 가격 배율을 계산해요.
4. 이 배율을 표준지 가격에 곱해서, 각각의 땅 가격을 계산해요.
5. 이렇게 계산한 가격은 감정평가사가 검토하고, 땅 소유주의 의견도 들어봐요.
6. 마지막으로, 지역 부동산 가격을 공시하는 위원회가 심사를 해서, 최종적으로 시장, 군수, 구청장이 그 가격을 결정하고 공개해요.

• 이렇게 각각의 땅 당 가격을 정하는 과정이 바로 '개별 공시지가' 결정 방식이에요.
• 결정된 개별공시지가는 매년 5월 31일까지(일부 예외 적용) 공시되어야 하며, 이 정보는 지방자치단체의 게시판이나 인터넷 홈페이지에 공개
• 토지 소유자는 이 정보를 열람할 수 있고, 가격에 이의가 있다면 의견 제출 기간 동안 공식적으로 의견을 제출할 수 있음

2.1. 개별 공시지가 사용처

• 개별 공시지가는 아래 국가 세금과 지방 세금을 계산할 때 기준으로 삼음
  • 땅이나 집을 팔 때 내야 하는 양도소득세,
  • 누군가에게 주는 것에 대한 증여세,
  • 물려받은 재산에 대한 상속세 같은 국가 세금과,
  • 지역에서 내는 종합토지세,
  • 부동산을 새로 살 때 내는 취득세,
  • 부동산을 등록할 때 내는 등록세 등의 지방 세금
• 아래 경우도 개별 공시지가를 기준으로 해요.
  • 건물을 짓거나 땅을 개발할 때 필요한 개발부담금
  • 농지를 다른 용도로 바꿀 때 내야 하는 농지전용부담금을 정할 때

3. 최신 뉴스 (2024.03.19)

문재인 정부에서 추진했던 공시지가 현실화 정책: 부동산 공시가격을 실제 시장 가격에 더 가깝게 만들려는 계획

• 2020년에, 국토교통부는 아래와 같이 발표 (공시지가를 실제 매매가와 매우 유사하게 만들겠다)
  • 아파트 같은 공동주택의 공시가격을 10년 안에 90%까지,
  • 단독주택을 15년 안에 90%까지,
  • 토지를 8년 안에 90%까지 올리겠다
• 이는 공시가격이 시장 가격을 제대로 반영하지 못해, 세금의 공정성에 문제가 있다고 보았기 때문
• 이 계획은 2021년부터 시작
• 현재 법률에 따르면, 정부는 부동산 시장 가격 반영 비율의 목표를 정하고, 대통령령에 따라 이를 달성하기 위한 계획을 세워야 합니다.

• 문재인 정부에서 추진했던 계획의 폐기가 추진되고 있습니다.
  • 국토교통부는 법률을 바꾸려는 이유에 대해, 인위적으로 시장 가격 반영 비율을 올리는 것 자체가 문제라고 설명했습니다.
  • 이는 인위적으로 공시지가를 올리는 것이 바람직하지 않다고 판단되었기 때문
  • 집값이 급격히 오르는 시기에, 공시가격을 빠르게 올려 세금 부담이 증가했기 때문에 이 계획을 폐기하려고 함
    • 중산층과 서민층의 주거 비용을 줄이기 위해 이 계획을 폐기하려고 함

• 하지만, 이 계획의 실행 여부는 법률을 바꿔야 하는 전제 조건이 필요하여, 그 결과가 확실하지 않음
• 2025년부터 이 변경을 적용할 수 있도록, 현재 진행 중인 관련 작업을 활용하여 실행 계획을 세우며,
  • 올해 11월까지 부동산 가격 공시에 관한 법률을 바꾸겠다고 발표했습니다.
• 국토교통부는 이 계획의 폐기를 추진하고 있으며,
  • 국회를 설득해 시간 내에 법률을 바꾸지 못한다면, 다른 방법을 사용하여 추가적인 부담을 주지 않겠다고 말했습니다.
• 국토교통부는 국회 구성이 완료되는 대로 법안을 제출하고 올해 11월까지 법률 개정을 마무리할 계획입니다.
• 그러나 공시가격을 실제 시장 가격과 더 가까워지게 하는 이 계획을 폐기하더라도,
  • 현재의 아파트, 단독주택, 토지 등의 가격 반영 비율을 비슷한 수준으로 맞추는 작업은 계속될 것이라고 국토교통부는 추가로 밝혔습니다.