1. 개념

1.1. 재개발

• 지역 전체를 개발하는 개념
• 공공 성격의 사업
  • 도시 기반 시설이나 경관을 재정비
  • 소방차가 들어갈 수 없을 정도로 길이 좁거나, 그 지역의 학교, 도로, 공원 등이 열악해서 그 지역을 다시 개발하는 것
  • 오래된 주택이 몰려있는 경우가 많아요.
  • 정비기반 시설이 열악하고, 노후/불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선
  • 상업지역 / 공업 지역 등에서, 도시 기능을 회복하거나 상권을 활성화하기 위함
• 조합원 자격?
  • 토지나 건축물을 소유하고 있는 대상에게 부여
  • 조합이 설립되면, 일정 요건이 충족되면 자동으로 조합원이 됨
    • 사업에 동의하지 않는다고 하더라도
• 안전진단을 받지 않아도 됨

1.2. 재건축

• 오래된 기존 주택이나 아파트를 허물고, 신규 아파트를 짓는 개념
• 주민들의 의견을 모아, "우리 아파트가 오래됐으니, 새로 짓자!
• 민간사업일 가능성이 큼
  • 이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓기 때문
• 아파트 등에 대한 안전 진단을 받아야 함 (아파트가 튼튼하면, 재건축 안됨)
• 몇 년 사이 안전진단이 강화되었다고 함
• 조합원 자격
  • 개발되는 구역의 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 함.
  • 개인이 동의서를 내야 자격을 얻을 수 있음(자동으로 취득되는게 아님!)

2. 블로그 글

2.1. 요점만 꼭!

• (추천) 재개발 > 재건축
• 재개발 투자는
  • 상대적으로 더 적은 돈으로 투자할 수 있고,
  • 초과이익환수제가 적용되지 않음
  • 공시가격이 낮아서 상대적으로 세금 부담도 덜해요.

2.1.1. 초과이익환수제

• `재건축 과정에서 발생하는 초과이익`을 정부가 일정 부분 환수하는 제도
• 여기서 초과이익이란, 재건축으로 인해 주택 가치가 크게 상승했을 때, 그 차익 중 일정 금액을 개인이 모두 가지지 못하고, 일부를 세금 형태로 납부해야 하는 것을 의미
• 재건축 초과이익환수제는 집값 상승으로 인한 과도한 이익을 억제하고, 부동산 시장의 투기성을 줄이기 위해 만들어진 제도
• 반면, 재개발은 이 초과이익환수제가 적용되지 않아서, 재건축에 비해 투자 수익을 모두 개인이 가져갈 수 있다는 점에서 가성비가 좋다고 표현한 것

2.2. 재개발과 재건축, 뭐가 다른가요?

• 재개발과 재건축에 투자하는 사람을 살펴보면,
• 기존 아파트를 팔고 재건축 예정인 아파트에 들어가서 사는 경우는 많지만,
• 살던 아파트를 팔고 재개발 중인 동네의 낮은 빌라나 단독주택으로 옮겨가는 경우는 많지 않아요.
• 왜냐면 학교, 도로 등 주거 환경이 전반적으로 열악하기 때문이에요.
• 하지만, '투자'라는 목적만 생각한다면 재개발이 재건축보다 여러 측면에서 유리한 점이 많아요.

2.3. 재개발이 나은 이유 3가지

• 1. 가성비가 더 좋아요
  • 재개발은 재건축보다 더 적은 돈으로 투자할 수 있어요.
• 2. 공시가격이 낮아 재산세 부담이 줄어요
  • 재개발은 공시가격이 낮아 보유세 부담이 적어요.
  • 공시가격이 낮은 재개발이 세금 측면에서도 더 유리해요.
• 3. 초과이익환수제 적용되지 않아 이익 사업변수
  • 재건축은 초과이익환수제가 적용되지만 재개발은 적용되지 않아요.
  • 그래서 재개발 사업은 조합원 지위를 팔 수 있는 기간이 상대적으로 길어요.