현재 집을 잘 나가는 방법
- 계약 만기일 3달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 전달하는 것이 좋다.
- 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 주는 경우가 많기 때문.
계약 물건 확정 전
계약하고 싶은 집의 등기부등본 인터넷등기소에서 확인하기
- 은행대출 / 채권자 현황 등이 다 적혀있다.
- 전세 들어갈 날보다, 먼저 대출받은 내역(선순위 근저당)이 있으면 주의해야 한다.
- 이유: 집이 경매/공매 로 넘어갈 경우, 경매/공매에서 집을 판 대금이
- 등기부등본 상에 앞 순위 채권자부터 돌아가기 때문에
- 후순위인 나(전세세입자)는 전세금을 못 받을 수도 있다.
- 이유: 집이 경매/공매 로 넘어갈 경우, 경매/공매에서 집을 판 대금이
- 근저당권의 설정일과 채권최고액을 확인하라.
신축건물에는 사기가 많다.
- 특히 신축 빌라의 악명이 높다.
- 신축 건물에 전세 입주를 유도하는 중개사나 집주인이 있는데, 주의하자.
- 지은지 어느 정도 된 건물은 사기일 가능성이 좀 더 적은데, 그 이유는
- 시세가 안정적으로 잡혀 있을 것이며,
- 이미 거주했다가 보증금을 이상없이 돌려받고 퇴거한 거주자들이 많을 것이기 때문
아파트 전세라면, 집의 시세를 확인해보고, (선순위 근저당 + 전세금) > 시세 * 0.7 이라면 계약하지 말라.
- 원룸이나 다가구주택은 시세를 확인하기 어려우므로 불가능한 방법이다.
- 다가구주택의 공시가격은, 실제 집의 판매가와 딴판인 경우가 많기 때문
- 집이 경매에 넘어갈 경우, 낙찰가가 일반적으로 시세의 70~80% 이기 때문이다.
- 물론 집 가격의 등락폭 추의도 포함해서 비교해야 한다.
전세금 보증 보험이 되는 집에만 계약하라.
- 전세금 보증 보험이 안되는 7가지 경우
- 불법 건축물 이거나 불법 증축 또는 건축법 위반 사항을 포함하고 있는 주택인 경우
- 특약 넣기:
해당 주택이 불법 건축물 이거나, 건축법에 위반되는 시설물이 있을 경우 본 계약은 취소되며, 임대인은 계약금의 2배를 배상한다.
- 특약 넣기:
- 부동산 중개업소를 통해서 계약하지 않은 경우.
- 전입신고가 안되는 집에 계약하는 경우.
- 잔여 계약기간이 50% 이하일 때
- 집주인과 전세 계약 당사자가 다른 경우
-매매가(KB시세 또는 부동산원 매매시세표) < 전세가인 경우- 2023년 5월부터, HUG는
매매가 * 0.9와 비교 - SGI서울보증이나 HF한국주택금융공사는
매매가그대로와 비교
- 2023년 5월부터, HUG는
- 전세보증금 가입 한도 초과 경우
- HUG주택도시보증공사 : 수도권 7억 원, 기타지역 5억 원 이하
- SGI서울보증 : 10억 원 이내
- HF한국주택금융공사 : 수도권 5억 원 이하
- 불법 건축물 이거나 불법 증축 또는 건축법 위반 사항을 포함하고 있는 주택인 경우
외국인이 집주인인 경우, 계약하지 않는다. (보증금 먹튀를 대처할 수 있는 방법이 거의 없다.)
신탁 등기된 부동산의 전세계약은 하지 않는다.
- 신탁등기된 부동산의 소유권은 집주인이 아닌 신탁회사
- 이걸 숨기고 계약하는 집주인이 있음.
- 대리 계약이기 때문에, 보증보험도 구제해주지 못함.
- 신탁이란 내용이 들어있는 부동산은 손도 대지 말라.
다가구주택 전세계약을 조심하라.
- 다가구주택: 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만, 소유자가 1명이고 등기부등본이 하나만 있는 주택
- 나보다 먼저 입주한 세입자들이 있는데, 이들이 선순위세입자가 되고 나는 후순위 세입자가 된다.
- 계약당시 집주인이 대출을 1도 받지 않았다 해도 추후 파산할 수 있고, 그떄 내가 후순위가 되면 돈을 제대로 돌려 받을 수 없다.
- 선순위 세입자의 보증금 총 금액과 계약기간을 확인해라. (TODO: 어떻게 확인해?)
- (근저당 + 선순위 보증금 + 채권최고액) / (매매가) 의 비율을 계산해봐라.
구분등기의 다세대주택이더라도, 전체 세대별 소유주가 동일한 경우도 조심하라.
만약, 다음 이사 계획이 확실한 상태에서, 임시로 전세를 구하는 것이면, 다음 세입자를 구하기 쉬운 곳에 계약해라.
- 돈이 필요한데, 전세금을 늦게 돌려주는 것만큼 스트레스 받는 일이 없다.
원하는 집의 집주인이, 임대사업자인지 확인하라.
- 등기부등본에도 나오고, 렌트홈(무료)에도 나온다.
- 렌트홈은, 언제까지 임대사업 기간인지 기간까지 정확히 나온다.
- https://velog.io/@hsbn/임대사업자
- 임대사업자의 매물은 아래의 장점들이 있음.
- 사업등록기간동안은 해당 주택에 입주 할수 없어 장기간 거주를 희망하는 세입자에게 유리
- 보증보험 가입이 필수이기에 따로 전세보증보험을 가입하지 않아도 됩니다.
- 임대사업자등록후 재계약시 인상률도 5%이내로 제한 (연 5%의 임대료 인상 제한이 적용)
- 집주인이 주택 임대차 신고가 의무 (세입자가 안해도 되서 편함)
"짧은 주기의 피드백"과 "실수를 교정할 기회"