[청약 매물] 2024년 10월 청약 매물

About_non_work·2024년 9월 27일
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주택청약

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0. 개인적 분석 방법

  • 결국, 해당 매물의 분양가격과 비교해서, 추후 해당 매물의 매매가격이 얼마나 차이가 날건지를 봐야 함
  • 그렇다면, 아래의 것들을 봐야 한다고 생각함
    • 그 동네가, 얼마나 미래 가치가 있는가?
    • 그 동네에서, 해당 매물이 가지는 장점이 있는가?
  • 아래의 것들도 보면 좋음
    • 주변 청약 경쟁률
      • 그 지역에 얼마나 많은 수요가 몰리고 있는지 확인할 수 있어요.
      • 이는 해당 지역의 선호도를 가늠하는 데 좋은 지표가 될 수 있어요.

0.1. 동네의 미래 가치를 파악하는 방법 (우선순위 별로 나열)

  • 정확한거 아님

0.1.1. 교통망 확장 계획

  • 이유:
    • 교통은 주거지의 가치를 가장 빠르고 크게 변화시키는 요소 중 하나
    • 특히 지하철이나 고속도로 같은 대중교통 및 주요 인프라의 접근성이 개선되면, 출퇴근 편의성이나 생활 동선이 크게 개선되어 수요가 급증하게 됩니다.
    • 따라서 교통망 확장 계획은 지역의 미래 가치를 크게 좌우할 수 있어요.

0.1.2. 상업 및 문화 시설 개발

  • 이유:
    • 주거지 주변에 상업 시설, 대형 쇼핑몰, 문화 공간 등이 들어서면 생활 편의성이 증가하고, 지역의 인프라 수준도 높아집니다.
    • 이는 해당 지역에 거주하려는 사람들의 유입을 촉진하고 부동산 가격 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

0.1.3. 교육 환경

  • 이유:
    • 학군과 교육 인프라(학원가)는 특히 가족 단위 수요자들에게 매우 중요한 요소입니다.
    • 좋은 학교가 있는 지역은 안정적인 수요층이 있으며, 학군이 우수한 지역은 집값이 유지되거나 상승하는 경향이 강합니다.

0.1.4. 공공 인프라 확장 계획

  • 이유:
    • 병원, 공원, 도서관 등 공공 시설의 확장 계획도 지역 가치를 높이는데 기여하지만, 이는 다른 요소들에 비해 상대적으로 집값에 미치는 즉각적인 영향은 덜할 수 있어요.
    • 다만, 전체적인 생활 품질을 개선해 장기적으로 안정적인 집값 상승을 유도할 수 있습니다.

이 우선순위는 주거지 선택에서 가장 빠르게 가치에 반영되는 요소를 기준으로 했어요. 교통망이 먼저 가치를 상승시키고, 그다음 생활 편의성 및 교육이 뒤따라 지역 매력도를 높이는 방식으로 작동하죠.

0.2. 상업 및 문화 시설 > 교육?

  • 미래 가치를 고려했을 때 상업 및 문화 시설 개발이 교육 환경보다 더 중요한 요소라고 생각해요.
  • 결론적으로, 상업 및 문화 시설 개발이 보다 폭넓은 수요층을 대상으로 하고, 지역 가치를 빠르게 상승시킬 수 있다는 점에서 미래 가치를 극대화하는 중요한 요소라고 볼 수 있습니다.
  • 그 이유는 다음과 같습니다:

0.2.1. 상업 및 문화 시설의 범용성

  • 지역에 거주하는 모든 연령대와 가구 유형(가족, 1인 가구, 직장인 등)에게 매력을 줍니다.
  • 대형 쇼핑몰, 레스토랑, 영화관, 문화 센터 등이 주변에 있으면 생활 편의성이 크게 향상되고, 주거지로서의 인기가 높아집니다.
  • 이러한 시설은 특정 계층이 아닌 광범위한 수요층을 대상으로 하며, 특히 지역 경제 활성화에도 기여합니다.
  • 이는 지역 전체 가치를 빠르게 끌어올릴 수 있는 요소입니다.

0.2.2. 교육 환경의 한계성

  • 반면, 교육 환경은 주로 자녀를 둔 가족에게 중요한 요소입니다.
  • 학군이 좋으면 그 지역에 대한 가족 단위 수요는 늘어나지만, 교육에 민감하지 않은 1인 가구나 신혼부부, 직장인 등의 수요에는 직접적인 영향을 덜 미칩니다.
  • 또한, 학군이 좋은 지역도 상업 및 문화 시설에 비해 지역 발전 속도는 상대적으로 느릴 수 있어요.

0.2.3. 상업 시설이 인프라 확장의 촉매제 역할

  • 상업 및 문화 시설이 발전하면 해당 지역에 대한 외부 투자도 증가하고, 지역 경제 활동이 활발해지며 인프라 확장이 자연스럽게 이어집니다.
  • 이런 개발은 교통망 확장과 맞물려 지역의 부동산 가치를 지속적으로 상승시킬 수 있습니다.

0.3. 상업 및 문화 시설 중에서도 우선순위?

  • 상업 및 문화 시설 중에서도 미래 가치를 높이는 데 더 중요한 것들을 우선순위로 나열하면 다음과 같습니다.
  • 이 우선순위는 인구 유입, 경제 활성화, 그리고 주거지의 매력도에 미치는 영향을 기준으로 평가한 것

정리

  1. 대형 복합 쇼핑몰 및 상업 지구
  2. 문화 및 예술 시설
  3. 체육 시설 및 스포츠 경기장
  4. 작은 상점가 및 지역 상권
  5. 복합 문화공간
  • 대형 상업 지구와 문화 시설이 최우선으로 고려되는 이유는 이들이
    • 광범위한 경제적 및 사회적 파급 효과를 가지며,
    • 지역 가치를 빠르게 끌어올릴 수 있기 때문

0.3.1. 대형 복합 쇼핑몰 및 상업 지구

  • 이유:
    • 대형 쇼핑몰은 지역 경제를 크게 활성화시키며, 다양한 연령층을 끌어들입니다.
    • 이러한 쇼핑몰은 쇼핑뿐만 아니라 식당, 영화관, 각종 엔터테인먼트 시설을 한곳에 모아 놓아 지역의 상업적 중심지로 작용
    • 예를 들어,
      • 판교의 테크노밸리나 서울의 코엑스몰 같은 대형 상업 지구는 해당 지역의 경제적 중심축을 이루며, 부동산 가치를 빠르게 상승시킴

0.3.2. 문화 및 예술 시설 (박물관, 공연장, 갤러리 등)

  • 이유:
    • 문화 시설은 해당 지역을 문화적 중심지로 만듭니다.
    • 특히 서울의 용산과 같은 지역에서 대규모 공원과 문화 시설이 계획되면, 도시 전체의 관광 명소로 자리 잡을 수 있습니다.
    • 이로 인해 지역의 인지도가 상승하고, 해외 및 국내 관광객들의 유입도 증가하여 경제 활동을 더욱 활발하게 만듭니다.

0.3.3. 체육 시설 및 스포츠 경기장

  • 이유:
    • 대형 체육 시설은 스포츠 이벤트를 통해 많은 인구를 유치하고 지역 경제에 긍정적인 영향을 미칩니다.
    • 예를 들어, 고척돔 야구장이나 잠실 올림픽 주경기장과 같은 체육 시설은 그 주변 부동산의 가치를 끌어올리는 데 큰 역할을 했습니다.
    • 이는 주거지의 품질을 높이고 지역을 더욱 매력적으로 만드는 데 기여합니다【18†source】.

0.3.4. 작은 상점가 및 지역 상권

  • 이유:
    • 작은 상점이나 지역 상권은 생활 편의성에 기여하지만, 대규모 상업 시설만큼 경제적 파급 효과는 크지 않습니다.
    • 주거지를 편리하게 만들지만, 인구 유입이나 지역의 급격한 가치 상승에 직접적인 영향을 미치지는 못할 수 있습니다.

0.3.5. 복합 문화공간 (카페, 서점, 복합시설 등)

  • 이유:
    • 카페나 서점 같은 소규모 복합 문화 공간도 지역 가치를 높이지만, 이는 다른 대형 시설들에 비해 상대적으로 미치는 영향이 적습니다.
    • 다만, 지역 사회와의 연결성을 강화하고 거주자들의 생활 질을 개선하는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다.

0.4. GPT의 추천

  • 미래 가격 상승을 기준으로 85제곱미터 아파트를 5억~15억 원 사이에서 구매할 수 있는 서울의 추천 동네를 우선순위대로 나열하면 다음과 같습니다:

0.4.1. 성동구 성수동

  • 이유:
    • 성수동은 준공업지역이 재개발되며 상업, 문화, IT 허브로 성장하고 있습니다.
    • 특히 서울숲과 인접해 주거 환경도 뛰어나며, 재개발과 IT 단지 확장 계획 덕분에 미래 가치 상승이 기대됩니다【36†source】【35†source】.

0.4.2. 마포구

  • 이유:
    • 마포구는 교통망(마포대교)과 상업/문화 인프라가 잘 발달되어 있으며,
    • 상암DMC와 인접해 있어 IT, 미디어 산업의 발전과 함께 지역 가치가 지속적으로 상승할 가능성이 큽니다【35†source】.

0.4.3. 송파구 가락동

  • 이유:
    • 헬리오시티와 같은 대규모 아파트 단지가 위치하고 있으며, 위신선(위례신사선)과 같은 교통 호재로 미래 가치 상승이 기대됩니다.
    • 또한 강남 접근성이 좋아 실거주와 투자 모두 매력적인 지역입니다.

0.4.4. 용산구 이촌동

  • 이유:
    • 용산은 서울의 핵심 재개발 지역으로, 용산 마스터플랜과 함께 국제업무지구 개발이 진행 중입니다.
    • 이촌동은 한강과 가까워 높은 가치 상승 가능성을 가지고 있습니다【36†source】.

0.4.5. 영등포구 여의도

  • 이유:
    • 여의도는 재건축 및 수변 개발 계획이 활발하게 진행 중이며, 한강변 및 금융 중심지로서 미래 가치가 높습니다.
    • 재건축이 완료되면 65층 이상의 고층 주거지로 탈바꿈할 예정.

1. 성남

1.1. 서판교: 판교원마을 6단지 대광로제비앙 우선 분양 후 잔여세대

2. 서울

2.1. 마포 에피트 어바닉

2.2. 유튜버의 분석 방법

2.2.1. 근처 과거 2년의 청약 분석

  • 같은 평수의 분양가 변동 추이를 보더라
    • 그래서, 평단가를 계산해서, 이번 청약의 평단가와 비교
  • TODO
    • 이게 왜 필요한데?

2.2.2. 근처 대표 아파트 분석

  • 가격 추이를 분석
    • 평당 가격을 분석
  • 이게 왜 필요한데?
    • 주변 아파트의 가격을 보고, 청약 가격이 얼마나 저렴한지 판단 가능

2.2.3. 마포보다 상급지 가격과 비교

  • 상급지: 잠실과 개포
  • 상급지와 같은 평수로 비교하지 않고, 마포와 비슷한 가격대의 상급지 매물로 비교하더라.
  • 아실 어플로 비교하더라.
  • TODO: 이게 왜 필요한데?

3. 정보

  • 서울의 공급이, 강동구 빼고는 부족하다고 함.
  • 신축공급(입주물량)이 줄어들면, 전세가가 올라간다고 함.
  • 소형 아파트가 돈이 될까?
    • 평단가를 비교해보면 됩니다.
    • 평단가가 비슷하거나, 작은 평수가 높으면 -> 투자할만 하다.
  • 대단지(2000~3000세대) vs 소규모 단지(200~300세대)
    • 10~15% 정도의 가격차를 보이는게 일반적이라고 함
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