매각 1주전까지 대법 사이트에 권리관계 담긴 물건명세서를 확인하자!!
본론으로 들어가기 앞서서 간단한 용어 정리가 필요하다.
돈을 빌려주고, 빌렸을때 사용되는 용어
채권자 : 돈을 빌려준 사람/기관 등
채무자 : 돈을 빌린 사람/기관 등
부동산 용어
임대인 : 건물주 (임대해주는 사람)
임차인 : 돈을 주고 건물을 빌린 사람 (전세, 임대중인 사람 등)
경매는 채무자가 더 이상 자력으로 빚을 청산할 수 없을 때 발생
- 강제 경매 (법정 판결에 의한 경매)
예) 차용증 등으로 법원의 판결에 의한 경매- 임의 경매 (근저당, 유치권, 질권, 저당권 등에 의한 경매)
예) 은행에 돈빌려서 근저당 잡힌경우
법원 경매가 있는 이유?
법원이 개입해 채무자의 자산을 공개경쟁을 통해 신속히 매각하고, 그 대금을 채권자에게 공평하게 나눠주는 제도다.
나는 왜? 이 페이지를 쓰고 있나?
나도 경매를 한번 해보고 싶으나, 보기만하고 아직 도전을 못해봤다. 투자만을 위해서는 전문가를 통해서 할수는 있겠으나, 직접공부하면서 알아보고 싶다.
문제는 아직 부동산 지식이 부족한데, 저의 IT지식으로 관련 사이트나 사업도 생각해보고 있으니 혹시 부동산 지식을 공유하여 좋은 아이템이 있을것 같은 분은 연락해주면 좋겠네요.
그럼 내가 공부하다가 처음 상대하는 권리분석!!!!으로
부동산 경매를 어렵게 느끼는 이유 중 하나가 권리분석 때문이다.
경매의 2가지 권리분석
1. 등기부상 권리분석 : 등기부에 기재된 수많은 권리 가운데 낙찰자가 인수할게 무엇인가?
2. 임차인 군리분석 : 임차인이 있다면, 경매진행시 임차인의 보증금을 경매 낙찰자가 떠안아야 할게 무엇인가?
권리분석 잘못하면...
- 경매 입찰보증금을 몰수당하는 경매사고가 생길수도 있음!!
그렇기 때문에, 법원에서는 경매 물건의 권리관계에 하자가 있으면 위험성을 서류를 통해 공지해준다.
이 서류가!!!
매각물건명세서이고, 법원은 매각기일 일주일 전까지 공지한다.
- https://www.courtauction.go.kr/ (대법 경매정보 사이트)
- 기입 내용
- 은행의 근저당권, 개인채권자의 가압류, 세금 체납에 따른 압류 등의 권리내용이 있으며,
- 이 복잡한 권리는 기본적으로 경매 낙찰로 말소되는 것이 원칙!!
- 말소 , 소멸 같은 말인 듯...
- 말소(소멸)되지 않는 예외!!! :
- 낙찰자가 인수하는 권리가 있을수 있다.
- 쉽게말하면, 경매 낙찰 후 추가 비용이 발생하는 상황
- 법원은 매각물건명세서에 분명하게 예외를 고지해준다.!!
- 아래 그림이 한 매각물건명세서다.
등기부상 권리분석시 예외!!!
경매 낙찰시 소멸되는 것이 없는지 판단해야한다!
- 쉽게 말해 낙찰자가 소멸되지 않는것에 돈을 추가로 지불해야한다!!
기재란에서 등기된 부동산에 관한 권리(가처분) 중 매각으로 그 효력이 소멸되지 않은 것을 찾을 수 있다.
- 해당란이 공란으로 돼 있거나 해당사항 없음이라고 돼 있으면 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 얘기다.
- 복잡하게 말소기준 권리를 암기하거나 법령, 판례를 분석할 필요가 전혀 없다.
임차인 권리분석시 예외!!!
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쉽게 말해 낙찰자가 임차인에게 돈을 추가로 지불해야한다.!!!
기재란에서 최선순위설정일자와 임차인의 전입신고일자를 비교하는것이다.
- 임차인의 전입일자가 등기부상 최선순위 권리의 설정일자보다 빠르면 낙찰자가 보증금을 떠안아야한다.
- 왜?
주택임대차보호법에 의해서 일정 조건으로 낙찰자가 임차인에게 보증금을 지급할 때까지 임차인은 집을 비워주지 않고 대항할 수 있는 힘을 갖게된다 - 대항력
임차인에게 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 책임져야 하고, 대항력이 없다면 임차인의 보증금을 신경 쓸 필요가 없다.
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이 밖에 유치권이나 가처분, 가등기 등 낙찰자가 인수할 별도의 권리가 있다면 법원은 매각물건명세서 맨 하단의 비고란을 통해 공지해준다.
출처 : https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20200514/101052387/1
