부동산 가격 변화의 Point는 '심리, 전세, 정책'이며, 상승과 하락의 흐름은 철저히 사이클에 의존한다.
1. 부동산 상승/하락의 흐름 파악
1) 기초 부동산 상식
- 부동산은 세상에 동일한 물건이 단 하나도 없음
→ 동일한 아파트여도 방향, 높이에 따라서 가격이 천차만별 - 부동산은 투자가 가능하다
→ 실수요자만을 기반으로 생각하면 안됨
→ 사람이 안사는 동네여도 매수자들이 이 사면 집값이 올라감(유럽)
2) 잘못된 상식
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금리가 올라서, 하락이 시작되었다
→ 하락기일때 금리가 오르면 하락속도가 빨라지고, 상승기일때 금리가 내리면 상승속도가 빨라짐
→ 하지만 상승기일때 금리가 내린다고 하락이 진행되지는 않음(시장방향을 바꾸지는 못함)
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인구가 감소해서 하락이 시작되었다
→ 인구는 감소하지 않았습니다. 인구 성장률이 감소할 뿐
→ 실질적인 인구 감소는 2030년부터 시작될 예정이며, 아직까지는 계속 증가하고 있음. -
일본의 버블경제가 꺼지듯 우리도 폭락이 계속될 것
→ 우리나라는 전세제도가 있어서 일본처럼 폭락할 수 없음 -
미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?
→ 통계적인 오류일 뿐. 집값폭등시기에도 인기 없는 지방에는 미분양이 늘 발생했음
→ 하지만 미분양 자체는 집값의 주요한 지표이긴 함
3) 상승/하락 방향을 바꾸는 시점
- 폭등 → 정체 → 하락
정체: 매수자들이 멈추는 시점 = 거래의 정체
하락: 하락장이 시작되는 시점 = 매도자들이 호가를 낮춰야함
└ 매도자의 하락은 매도자들의 패닉/공포(폭락이 오는게 아닐까) 심리가 시작되어야 함
└ 매도자의 패닉의 시작은 "입주 미분양" ← 미분양이 누적되는 분위기
└ 아주 당연한 말이지만, 그렇기 때문에 시점에 대한 판단의 지표로 삼기 적절함.
- 하락 → 하락안정기 → 상승
전세가의 매매가 밀어내기
2. 부동산 하락 → 상승 시 투자 방법
1) 학군>>교통
교통은 대체제가 많고 선택이 다양하지만, 학군은 명확하게 지역이 나눠있음.
때문에 교통은 타협의 여지가 있지만, 학군은 그렇지 않아서 학군이 집값을 크게 좌우함
2) 신축>>구아파트
[reference]
전세가는 알면 부동산 투자가 보인다 - 이현철
그 외 블로그......처음이라 다음부터 링크 잘 걸게요
우주대귀욤