재개발
재개발은 도시정비사업이기 때문에 "도시 및 주거환경정비법"을 따름
또한, 사업 추진을 위해 충족해야 하는 요건 (주택 접도율, 과소 필지 노후도 요건) 등은
규정 범위 내에서 각 지자체가 조례로 별도 지정도 가능함
그래서 세부적인 사항은 지역마다 조금 다를 수 있음
재개발 방식
- 신속통합기획
- 모아타운
- 민간재개발
- 공공재개발
등등 => 재개발 방식
재개발 절차
- (사업 준비) 기본 계획 수립 - 약 5년
- (사업 준비) 정비 구역 지정 - 약 1년
- (사업 시행) 추진위원회 구성 - 약 2~3년
- (사업 시행) 조합설립 인가 - 약 1년
- (사업 시행) 사업시행 인가 - 약 2년
- (관리 처분) 관리처분계획 인가 - 약 1년
- (완료) 이주 및 철거 - 약 3년
- (완료) 입주 후 이전고시 - 약 1년
1. 기본 계획 수립
재개발 구역의 노후도, 동의율, 호수밀도, 접도율 등을 조사해서 정비 기본 계획을 수립
사전타당성 검토 조사라고 할 수 있음
원래는 시나 지자체가 수립하는 정비 기본 계획에 따라 정비구역 지정을 하기 위한 움직임이지만 요즘에는 주민들이 자의로 나서서 추진하는 곳도 많음
- 기본 계획 수립 => 시장 / 군수 / 구청장
- 주민 공람 (14일 이상)
- 지방의회 의견청취
- 지방도시계획위원 심의
- (재건축) 안전진단 => 시장 / 군수 / 구청장
이 단계에서 행위제한이 걸리기도 하는데, 이럴 경우 재개발에 대한 기대감이 높아져 가격 상승
어떤 방식의 재개발을 하느냐에 따라서
노후도,호수밀도,접도율의 기준은 달라질 수 있음
각각의 자세한 정의 => 노후도, 접도율, 호수밀도, 과소필지
2. 정비 구역 지정
정비 기본 계획을 바탕으로 정비 구역을 지정하고, 권리 산정일을 고시
이 단계에서 토지와 건출물의 소유자들이 입주권을 얻을 수 있는지 여부가 결정됨
권리 산정일 이후에 지어지는 신축에 대해서는 입주권이 주어지지 않음
보통 정비구역 지정일이 권리 산정일이 되는데, 경우에 따라 먼저 고시하기도 함
- 정비 계획 수립 & 정비 구역 지정 => 시장 / 군수 / 구청장
- 주민 공람 (30일 이상)
- 지방의회 의견청취
- 지방도시계획위원 심의
3. 추진위원회 구성
구역이 지정된 이후, 해당 지역 주민들이 직접 추진위원회를 구성해서 지자체로부터 승인을 받아야 함.
예비 조합원(토지 등 소유자) 과반수 이상의 동의서를 받아야함. 이게 빠르면 1년이지만 2~3년 정도 걸리기도함.
추진 위원회 구성에 동의한 토지 등 소유자는 나중에 있을 조합설립에도 동의한 것으로 보기 때문에
조합설립 인가 신청 전에 별도로 조합설립에 반대한다는 의사를 표현하면 동의를 취소할 수 있음
추진 위원회가 승인되면 추진 위원장을 투표로 선정하고, 조합 설립 인가를 위한 준비를 하는데
조합 설립 인가를 위해서는 토지등소유자 75% 이상의 동의가 필요하고, 동의한 사람들의 소유 토지 면적이 사업장 전체 토지의 50% 이상이어야함.
이게 말도안되게 힘듦.
- 조합 설립 추진 위원회 => 시장 / 군수 / 구청장
※ 정비사업전문관리업자 선정 (필요시)
4. 조합설립 인가
조합설립 동의요건으리 충족하면(75%), 추진위는 지자체에 조합설립인가 신청을 하고,
검토결과 특별한 하자가 없다면 조합설립인가가 이뤄짐
조합설립 인가된 날부터 30일 이내에 조합사무소가 소재할 지역 등기소에 법인등기를 하면 정식으로 조합이 설립됨
조합이 설립되면, 추진위가 진행과정을 조합에 인수인계하고 해산
조합이 설립되면 사업을 추진할 수 있는 주체가 생긴 것이고, 법적인 지위까지 확보한 상태
조합은 하나의 사업 법인으로 간주되므로 운영이나 회계 처리를 할때 법의 제한을 엄격하게 받음.
서울시의 경우 사업 시행 인가 이후 시공사를 선정하도록 되어있고, 정비사업의 행정적, 재정적 지원은 지자체가 담당하고 있음
나머지 지역은 보통 조합설립인가 이후 시공사를 선정
5. 사업시행 인가
조합이 정비 사업의 내용을 시, 군, 구에 제출하고 검토와 인가를 받음
이 때 총 대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축아파트 세대수, 임대아파트 세대수 등이 확정됨
즉, 사업의 구체적인 내용을 확정하는 단계
사업시행 인가를 받으면, 조합은 종전자산평가에 돌입
※ 종전자산평가 = 재개발 구역 내의 소유자들이 소유하고 있는 자산 가치 측정
이 때, 정확한 감정평가액이 산정됨. 감정평가액에 높게 나오면 그만큼 추가 분담금이 줄어들기 때문에, 얼마로 확정 통보를 받느냐에 따라 조합원들의 희비가 갈림
또한, 조합 전체의 자산평가도 매우 중요한데, 조합 전체의 자산평가액, 필요한 총 사업비, 일반 분양 등을 통해 얻게될 수익이 정해져서 추가 분담금도 산출되기 때문
조합에서 사업시행 인가 고시일부터 120일 이내에 조합원들에게 감정평가액과 대략적인 추가 분담금을 통지하고, 조합원 분양신청기간을 고시
조합원들은 이를 확인하고, 분양 신청 기간동안 희망 평형을 신청.
이때 신청하지 않으면 현금청산자로 분류
6. 관리처분계획 인가
조합의 큰 틀이 정해짐
일반분양 세대수 및 예상 일반 분양가, 시공사 및 예상 공사 비용, 예상 분양 수익 등을 구체적으로 계산 가능
이 시기에는 재개발에서 사업성을 나타내는 지표인 비례율 역시 추정 가능
관리처분인가까지 이뤄졌다면 중간에 무산될 가능성 아주 낮음
시세도 높게 형성되어 있는 편이고, 이주비 대출을 활용해 투자금을 줄일 수도 있음.
비례율
100% 이상이 될수록 사업성이 좋음. 비례율은 아파트가 완성될 때 까지 계속 바뀜
7. 이주 및 철거
관리처분 인가 이후 조합에서 3~12개월 전에 이주공고 고시
이주날짜를 고시해서 이주비를 주는데, 보통 감평액의 40~60%를 무이자 대출로 제공하고 입주시에 상환하도록 함.
이주가 다 되면 착공신고를 하고 일반분양 준비
일반분양이 얼마나 성공적으로 이뤄지냐가 정말 중요함.
전체 사업성을 높이는데 매우 중요한데, 일반분양이 높은 가격에 잘 되면 수익금이 많아져서 분담금이 줄지만, 그렇지 않으면 조합원들이 고스란히 부담함
8. 입주 후 이전고시
일반 분양이 끝나면 2~3년 이후 입주 시작
입주하고 바로 등기가 나오진 않고 1~3년 정도 시간이 걸린 후 집합건물의 등기가 나옴
이전고시가 완료된 후 사업내용을 청산하면 모든 절차 완료.
참고 블로그 : 정직한 분양 길라잡이, 젠틀홍, 엄마이야기
