🎈 '무주택 세대주'의 중요성

• 요즘 수도권은 대부분 규제지역으로 묶이면서 무주택 세대주가 아니면 청약에서 1순위 자격을 얻기가 힘들다.

• 또한 무주택 세대주로서 누리는 혜택이 많다.
  - 아파트 청약에서 1순위, 특별공급, 공공분양 청약자격 등을 얻게 된다.

• 무주택 기간에 따라 가점이 달라지기도 한다.

그런데 이 무주택의 기준이 단순히 주택을 가지고 있지 않는 것은 아니다.

주택을 가지고 있어도 법적으로 주택이라 규정지어지지 않은 주택같은 것을 가지고 있다면 무주택자가 될 수도 있다.

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🎈 용어정리 및 소개

세대

1개의 집을 기준으로 한 공간에 같이 거주하는 가족을 의미

세대주 + 세대원 = 세대

즉, 현재 주거와 생계를 함께 하고 있으며 주민등록등본에 기재된 부모, 배우자, 자녀 등으로 이루어진 집단을 의미.

세대주

같이 살고 있는 세대를 이루는 사람 중 대표.

세대 - 세대원 = 세대주

세대주를 제외한 나머지 구성원들은 세대원이 된다.

쉽게 말해 주민등록등본을 발급받았을 때 세대주로 등록된 사람.

무주택자

본인 소유의 주택 또는 분양권을 소유하고 있지 않은사람을 의미

전월세 상관없이 세대주와 세대원 모두가 본인 소유의 주택이 없어야 무주택자의 기준이 충족된다.

무주택 세대주

세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대주

즉, 본인이 세대주이고 본인을 포함해 주민등록등본상 세대원 전원이 무주택자인 것.

예를 들어 나와 부모님이 같은 세대지만 부모님이 주택을 소유하고 있다면 나는 무주택 세대 구성원이 아니다. 따라서 세대분리를 해야 무주택세대 구성원이 될 수 있다.

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🎈 무주택의 예외 경우

💡 오피스텔

단, 오피스텔의 경우 건축물대장상 주택으로 등록되지 않기 때문에 오피스텔을 소유하고 있더라도 무주택자가 된다. 주거용, 업무용 오피스텔 모두 건축물에 해당되기 때문에 무주택 기간을 오랫동안 유지하기 위해서는 오피스텔을 매수하는 경우도 종종 있다.

아파트에 비해 오피스텔은 전용률에서만 조금 손해를 보고 나머지 인프라는 아파트와 거의 동일하다. 때문에 신혼이거나 무주택을 오랫동안 유지하고자 하는 분들에겐 오피스텔, 생활형숙박시설등은 또 다른 대안이 될 것이다.

그렇기 때문에 최근들어 오피스텔 분양이 핫한 것이다.

💡 소형 주택

공시가격 1.3억 미만 60㎡ 아파트는 무주택으로 인정받을 수 있다. 부모님을 부양하기 위해 많이들 사용하는 방법이다. 여기서 주의할 점은 공시가격이 1.3억이 넘어가게 되면 유주택자가 되니 주의하자.

💡 직계존속 만 60세 이상

만 60세 이상의 직계존속이 아파트를 소유하고 있는 경우엔 해당 세대의 세대원은 무주택자가 된다. 즉, 아파트 청약 자격 2순위가 아닌 1순위가 되는 것이다.

그러나 수도권에서는 규제로 인해 민간분양기준 무주택 + 세대주가 1순위 자격이기 때문에 현실적으로 무주택을 인정받기 어렵다. 반면, 이러한 규제가 없는 지방에 사시는 분들은 1순위 청약이 가능하다.

그리고 가점을 계산할 때 주택을 소유한 60세 이상 부모님은 부양가족수에서는 제외되고 아버지, 어머니 중 한 분만 주택을 소유했더라도 두 분 다 제외된다.

여기서 또 주의할 것은, 이 만 60세 이상 유주택자 본인이 청약을 신청하는 경우에는 무주택으로 보지 않는다는 점이다.

또한 주택을 소유한 60세 이상 직계존속이 소유한 주택이나 분양권을 무주택기준으로 인정하는 것은 오로지 일반공급에서만 해당이 되는 점도 유의해야 한다.

즉, 본인이 60세 이상 유주택자라면 일반공급이 아닌 신혼부부, 생애최초, 노부모 부양 등의 특별공급은 주택을 소유한 것으로 본다.

단, 60세 이상 직계존속의 세대원은 특별공급의 경우 만 60세 이상 직계존속이 소유한 주택은 제외되어 청약신청자는 무주택으로 인정받을 수 있다.?????

📌 그냥 직계존속 신경쓸필요 없도록 세대분리를 하는게 제일 속편하겠다

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🎈 무주택 세대주의 조건

아래 요건 중 한 가지만 충족된다면 가능

1. 혼인으로 독립된 세대를 구성한 경우
2. 미혼이지만 나이가 만 30세 이상인 경우
3. 만 30세 미만이라도 중위소득 40%(2020년 기준 매월 약 70만원) 이상의 소득이 있는 경우
   • 세대분리
     -> 독립한 사회초년생의 경우 세대분리를 통해 무주택 세대주가 될 수 있다.
4. 결혼 후 이혼 및 배우자의 사망으로 1세대가 불가피한 사람

만약 위 조건 중 하나라도 충족한다면,

주민센터에 방문 혹은 정부24에 접속해 세대분리신청 가능. 나는 세대분리 및 전입신고를 하면 되는 듯?

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세대분리

본인이 친구와 함께 살며 전입신고를 하는 경우에도 세대분리 가능. 하지만 실제 거주하지 않으며 전입신고를 했다면 위장전입에 해당됨.

세대분리의 증빙자료

• 자동차 등록증
• 의료보험증
• 관리비
• 통장
• 사업자등록증
• 자녀 재학 및 졸업증명서
• 전화가입증명서
• 관리비 영수증
• 신문구독료 영수증
• 수신한 우편물 등

세대주 확인 방법

정부24에 접속 - 사실/진위확인 메뉴 - 세대주 확인 클릭

세대주 변경 및 분리 방법

세대분리 장단점

장점

• 무주택자로서 아파트 청약 신청 자격 요건을 갖출 수 있다.
• 세대주가 연 7천만원 이하의 근로자라면 연말정산에서 주택마련저축 소득공제를 받을 수 있다.
• 무주택 기간이 길 수록 유리하다.

단점

• 우리 부모님 입장에서는 세대주 부양가족수가 줄어들어, 청약시 부양가족에 대한 가점을 얻을 수 없게된다.
• 의료보험료와 주민세 납부 금액이 올라간다.
  - 그러나 개인이면서 30세 미만인 미혼 세대주는 주민세가 면제된다.

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청년우대형 주택청약종합저축

소득공제와 비과세혜택을 받을 수 있다.

• 나는 가입 당시 무주택 세대주를 증명하는 서류를 제출했기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있다.
• 또한 가입 일자로 부터 1년 이내에 수입변동내역이 없었기 때문에 최종적으로 비과세 혜택에 대해 적격판정을 받은 것이다.
  1년이 지난 이후부터는 수입에 변동이 있어도 비과세혜택을 계속 받을 수 있다.
• 또한 이후 울산 부모님 집의 세대원으로 변동하였지만 내 소유의 주택이 없는 것을 무주택자로 보고있기 때문에 여전히 내가 무주택자인지에 대한 걱정은 할 필요가 없다.
• 해당 저축통장을 2020년 9월달에 만들었는데 이로부터 2년이 지난 시점부터 비과세 혜택을 누릴 수 있다.
• 만약 청약에 당첨되었는데 85㎡이하의 주택이라면 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.
• 소득공제에 대한 혜택을 누리고 나서 해당 통장을 해지한다면 세금을 모두 뱉어내야 한다.

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REFERENCE

[그것이궁금] 무주택 세대주, 세대주 분리 방법 '한번에 뽀개기'

무주택 세대주 조건, 세대분리, 부모님집은?

당첨 기쁨도 잠시, 이러면 청약 부적격 처리됩니다

[아파트청약기초] 복잡한 무주택자 기준, 기간 깔끔정리(유주택도 무주택이 되는 마법)

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리츠(REITs)

여러명의 돈을 모아 부동산에 투자하고 수익을 나눠 갖는 투자상품. 따라서 목돈이 없더라도 간접적으로 부동산 투자를 할 수 있다.

투자가 어려워지는 요즘 갈 곳을 못찾은 돈이 리츠에 몰리고 있으며 리츠시장의 규모도 커지고 있다. 올해 역시 리츠의 성장세에 주목해야한다는 증권가 보고서도 있다.

리츠는 인플레이션 헤지용으로 인기다. 물가가 오르면 임대료도 높아져 투자자에게 돌아오는 수익이 커진다. 한편, 리츠의 인기가 너무 높아진 만큼 지금이 고점이 아닐까하는 우려도 나오는 중이다.

연금 포트폴리오를 ETF, 리츠, 채권 3요소로 구성하면 좋다는 전문가 의견이 있다. 부동산가격이 하락할 때도 있지만 경기가 순환하면 다시 오르기때문에 장기투자용으로 적절하다는 것.

우리나라 리츠관련 규제는 완화되는 추세다. 리츠는 자산의 70%이상을 부동산으로 구성해야 한다.(70%룰) 그런데 22년 5월 9일부로 임대보증금으로 유입된 현금은 규제대상에서 제외되었다.

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어떤 주택을 살 것인가?

상품가치 vs 입지가치

부동산 가치에는 입지가치와 상품가치가 있다.

입지가치

교통이나 교육환경, 자연환경 등 기반 시설이 창출하는 가치.

상품가치

간축물이 창출하는 가치로, 상품가치가 높은 예시는 신축 주택.

물론 입지·상품가치가 다 좋은, 핵심지역의 신축 아파트라는 선택지도 있다. 하지만 가격이 현실적이지 않을 가능성이 높기 때문에 경제적인 이유로 입지·상품가치 중 하나를 선택해야 할 것.

신축 주택
신축주택은 인기가 많다. 인기가 많은 만큼 프리미엄도 상당해서 꽤 고가로 나오는 경우가 많음. 신축 주택이 주는 효용을 인정하더라도 고가의 주택을 사는 건 부담이 될 수 있음.

이에 따라 대안적인 선택지로 입지가 좋은 지역의 구축 아파트가 있다. 재건축이나 리모델링으로 신축 아파트가 될 수 있는 지역에 장기투자 개념으로 집을 사는 것.

신도시 vs 구시가지

1기 5대 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본)에는 약 30만 호의 주택이 공급됐고 1993~1994년에 준공됐다.

1기 5대 신도시에 건설된 아파트는 용적률이 160~220%인데, 용적률이 200%가 넘으면 재건축을 통한 사업성을 기대하기 어렵다고 봄.

1기 신도시는 2010년대 강세장에서 낮은 주택가격 상승률을 보였음. 신도시 지역이 아니라, 오히려 구도심 지역이 재개발을 통해서 주택가격이 많이 올라가는 경우도 있었다.

• 성남시: 성남 분당구의 신도시 지역이 아니라, 수정구나 중원구가 재개발로 신축 아파트를 쏟아내면서 2020~2021년 강세장의 무대가 됐다.
• 고양시: 일산 신도시가 아니라, 일산 구시가지에 재개발이 진행되면서 신축 아파트가 나왔고 강세장이 펼쳐졌다. 킨텍스 일원처럼 신규 도시개발사업지도 강세였음.
• 안양시: 동안구 평촌 신도시 대비, 구도심인 만안구의 재개발·재건축이 활성화되면서 초강세를 보였다.

일부 1기 신도시 아파트는 입지가 좋은 데도 재건축이 어렵다는 점 때문에 상대적으로 인기가 적었다.

새로운 정부가 들어서면서 1기 5대 신도시가 다시 주목받고 있다. 대통력직인수위원회가 내놓은 부동산정책에는 ‘1기 신도시 재건축 활성화를 위한 1기 신도시 특별법 제정’에 대한 내용이 담겼다.

솔루션 -> 소형 구축

젊어서 모아 놓은 돈은 부족하지만, 젊으니까 1990년대에 지어진 소형 구축을 구입하고 인테리어를 수선해서 사는 것도 방법.

소형 구축에 거주하는 동안 돈을 모아 좀 더 큰 평수로 옮기거나, 장기간 거주해 정비사업을 기다리면서 조합원이 되어볼 수 있다.

앞으로 장기간에 걸쳐서 서서히 나아지는 곳을 찾는다면, 1990년대 준공된 1기 신도시나 비슷한 시기에 건설된 서울·부산 및 광역시의 구축 아파트에 눈길을 돌릴 수도 있다. 이런 곳에 기회가 숨어 있을지도 모름!

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주택청약

선당후곰 : 일단 당첨되고 나서 고민하자

• 재당첨 제한이 없는 청약은 편하게 넣어보자.
• 청약은 청약홈이라는 어플만 깔면 된다.
• 가점제가 아닌 추첨제로 무조건 넣어야 한다.
• 입지분석이 중요
• 언제 P를 받고 팔 수 있는지도 확인하자. P란 프리미엄. 웃돈을 주고서라도 사겠다는 의미.
• 무주택자인지 재확인하자
• 분양을 받으면 해당 아파트의 가격의 10%만 내면 된다. 3년뒤에 지어질 집을 현재 물가로 살 수 있는 것이다. 나머지는 주담대로 채우면 되고 직장만 있으면 된다.

청약홈 홈페이지를 잘 활용해보세요

청약홈의 청약캘린더를 보면 청약 일정이 정리되어 있습니다. 틈틈이 들어가서 확인하고, 입주자 모집공고가 나오면 그 공고문의 분양대행사로 연락을 해서 궁금한 것을 물어보는 것도 좋아요.

청약홈의 청약알리미를 신청하면 등록한 전화 번호로 새로운 청약 일정을 보내주기도 하니까 알림을 등록하는 것도 방법이에요.

또한 청약자격확인을 통해 자신의 청약 자격을 미리 확인하는 것도 도움이 될 거예요. 향후에 원하는 청약이 있을 때 바로 신청하도록 준비할 수 있으니까요.

서울시 전·월세 여기에 몽땅 📱

서울에서 산다면 앞으로 전월세 구할 때 품을 덜 들일 수 있겠어요. 서울시가 ‘전월세 정보몽땅’ 홈페이지를 만들어 공개했거든요. 동네별로 물량이 얼마나 나왔는지, 시세는 얼마 정도인지 등 현재 따끈따끈한 전월세 정보를 싹 모아뒀다고. 전세로 나온 집은 매매 가격과 전세 가격을 비교할 수 있어 ‘깡통전세’를 피하는 데 도움이 될 수도 있어요.

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