청약

내 집 마련할 수 있는 두 가지 방법

연 소득이 도시근로자 평균을 밑돈다면, 정부가 공급하는 다양한 공공임대 또는 공공전세 등을 활용할 수 있다.

하지만 평균소득을 넘어서면 순수 민간 임대차 시장에서 해결책을 찾아야 한다.하지만 민간 임대차 시장은 임차인 입장에서 야생과 같다.

🎈 방법 1 -> 주택청약

신규주택을 공급하는 청약에 당첨되는 것

국민주택 vs 민영주택

모든 사업 주체가 공급하는 주택의 유형은 두 가지. 하나는 국민주택, 다른 하나는 민영주택.

국민주택은 정부나 지자체 등 공공성격의 사업 주체가 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택.
국민주택이 아닌 모든 주택은 민영주택이라고 보면됨.

국민이든 민영이든 청약을 위해서는 자격을 취득해야 하는데, 자격은 1순위와 2순위로 나뉜다.

1순위로 만들어라!

1순위가 되기 위한 조건은 주택이 공급되는 지역에 따라 다르다.

예로, 수도권의 청약과열지역이라면 가입 기간 2년, 납입횟수 24회의 주택청약저축통장(청약통장)과 세대주 자격이 필요.

민영주택 1순위의 경우, 지역별로 청약통장에 납입된 금액이 일정액을 넘겨야 하는데 이걸 민영주택 예치금이라고 부름.

85㎡ 이하는 서울·부산이 300만원, 기타 광역시가 250만 원이고 기타 시·군은 200만 원이니까 최소한 청약통장에 300만 원은 넣어둬야 민영주택 85㎡ 이하를 노릴 수 있다.

2년간 매월 10만 원을 넣었다면 총 예치금이 240만 원인데, 그보다 넉넉하게 2년에 300만 원을 목표로 납입하시는 것을 추천.

청약통장 자격에 더해, 청약을 하는 본인이 세대주여야 1순위가 될 수 있다. 세대주가 아니면 2순위. 청약 자격은 공인인증서만 있다면 청약홈 홈페이지에서 확인할 수 있다.

특별공급, 자격요건을 확인하자

국민·민영주택 모두 특별공급과 일반공급의 방식으로 공급.

특별공급이란 말 그대로 특수한 자격이 있는 대상자만 청약할 수 있는 주택. 일명 특공

특별공급은 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 기관추천, 다자녀가구, 이전기관종사자 등.

• 기관추천, 이전기관종사자, 생애최초 특별공급 등에서는 1~2인 가구도 지원 가능한 항목이 나온다는 점도 미리 참고.

• 생애최초는 큰 틀에서 무주택인데 자녀가 많은 가구가 당첨될 수 있어서 2030 세대는 무관한 경우가 많다.

• 노부모 봉양 역시 일반공급 1순위 해당자가 만 65세 이상의 직계존속(어머니, 아버지)을 3년 이상 부양하는 경우 신청 가능.

더 자세한 자격 요건은 청약홈에서 확인.

일반공급, 관건은 추첨제

특별공급이 아니라면 일반공급인데, 일반공급은 특별공급을 제외하고 공급하는 방식. 국민주택은 일반공급의 비중이 15% 수준으로 매우 적고, 민영주택은 약 50% 수준에서 결정됩니다.

국민주택 일반공급은 총 청약통장 납입금액이 많거나 또는 총 납입횟수(월 10만 원까지만 1회로 인정)가 많은 사람을 선정하는 순위순차제 방식을 적용.

민영주택은 청약가점제와 추첨제로 나눠서 결정. 지역에 따라서 가점제·추첨제의 비중이 다르고, 보통 투기과열지역에서 85㎡ 이하라면 100% 가점제로 결정.

가점제 100%는 가점이 비교적 낮은 2030 세대에 불리한 측면이 있다. 앞으로 가점제 비율에 변화가 있을 수 있다고도 함.

청약 시장을 주목해야 하는 이유

차기 정부는 민영주택의 추첨제 비중을 확대할 계획. 60㎡ 이하는 추첨제 60%(가점제 40%), 60~85㎡ 사이는 추첨제 30%(가점제 70%), 85㎡초과는 추첨제 20%(가점제 80%) 등, 소형 주택에 추첨제를 배치하는 식.

물론 실제로 제도가 어떻게 개선되는지는 지켜봐야 할 문제지만, 개정 방향성을 알면 도움됨.

청약에 당첨됐다면?

청약에 당첨됐을 때, 크게 세 단계에 걸쳐 돈을 준비해야 한다. 계약금과 중도금, 잔금이 필요.

계약금은 분양권을 얻기 위해 필요한 자금으로, 주택 가격의 10~20%. 청약 포기를 하지 않으려면 이 돈은 반드시 마련해야 함.

중도금과 잔금은 다양한 대출과 금융지원 프로그램이 있다. 9억 원 이하 주택이라면 중도금 대출을 받을 수 있다. 이런 요건도 조금씩 바뀌기 때문에 뉴스를 잘 지켜봐야 함.

잔금의 경우, 일반 시중은행 주택담보대출 외에도 다양한 프로그램이 있다. 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 처리할 수도 있다.

🎈 방법2 -> 기존주택을 구매

---

LTV

주택담보대출비율(Loan to Value ratio)

(대출한 금액) / (아파트 가치)*100

즉, 총 아파트 가치에 비교한 대출금의 비중

LTV는 주택담보대출의 대출가능금액을 산출할 때 사용. LTV 기준비율은 지역에 따라 다른데, 평균 40~70% 수준.

관련뉴스

• 대통령직인수위원회는 생애 최초로 주택을 사는 가구에 LTV 최대 상한을 80%로 늘리는 방안을 추진하기로 했다. 현재는 최대 70%이고, 투기지역과 투기과열지역은 60%~70%.

DTI

Dept to Income : 총부채상환비율

연 소득 대비 금융비용 부담률을 의미.
소득과 비교한 대출금 수준을 판단하는 지표.

LTV로는 대출받을 수 있는 최대금액을 계산하면 되고
DTI로는 대출 받고자 하는 금액이 소득 수준과 비교해서 적합한지 확인할 수 있다.