[유튜브] 💵이현철 소장, 김기원 대표, 김경민 교수, 한문도 교수 부동산 전망 총정리 #5

쇼킹부동산

https://youtu.be/pS3xPtpEe6g

이번 하락장을 나름 일찍 잘 맞춘 사람들의 의견을 정리한 영상

☝ 주요 포인트는
1. 하락의 원인이 무엇이었나?
2. 언제까지 하락하며, 매수타이밍을 언제로 보는가?

이 부분에 대해 이야기한다

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1. 이현철 소장님

18년 1월 📖 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'
20년 6월 📖 '부동산 폭등장이 온다'
20년 9월 유튜브에서 집값 상승 뒤 하락
21년 7월 부동산하락이 오는 이유와 전망

라고 예측 및 경고함

💯 부동산의 방향성은 사람들의 심리가 방향을 잡는다
-> 동의하는 부분
=> 근데 여기서 사람들의 범주에 일반적인 실거주 목적 매수자만 말하는건지, 갭투자 목적의 투자자를 말하는건지 모르겠다

심리 변화는 거래량과 호가를 봐야한다

💯 미분양 주택증가도 하락 시그널
=> 작성 시점인 현재, 둔촌도 평균 5:1 정도로 마무리 되었는데.. 계약시점에 미계약도 꽤나 생기는것 감안하면 완판이라고 볼 수 없는 상황

💯 전세난 = 매수타이밍

전세가율이 낮아지면 위험신호 => 갭이 그만큼 커진다는거니까 버블위험
전세가율이 높아지면 회복신호

1차요인

심리 > 전세가 > 분양 > 정책

2차 요인
금리 > 인구 > 경기 > 호재

내집 마련 시점은?

27년 정도

2. 김경민 교수님

부동산에는 금리에 따라 수익율에 영향을 주기 때문에 치명적임

현 아파트 가격은 23년 말에
18년 중반 정도로 회귀한다고 함
20, 21년은 완전히 버블이니까 아예 싹 걷어지고

18년 중반정도면,,
샛별기준

4억 중반

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마포 마래푸 옆

5억 중반

1. 기준금리가 낮아지는 타이밍이 중요
   => 낮아지는 줄 알았는데 아닐수 있으니 주의!

2. 거래량이 터지는 시점을 기다려야함 💯
   => 동의하는 부분임. 주식은 손절 거래가 생길 수 있는데, 부동산은 그렇게 되지는 않으니. 거래량이 늘어나는것은 상승 시그널로 판단해도 좋음

3. 매도호가와 실거래가의 차이
   => 실거래가 6억 매도호가 6.3억 이렇게 되면 상승이라는데,, 하락장에도 그렇지 않나?
   파는사람은 6.3에 팔아서 지키고 싶고, 사는사람은 조금이라도 싸게 사고 싶은건데?

3. 김기원 대표님

리치고 운영

21년 10월에 적극 매도 타이밍이라고 예측

• 시중 통화량 대비 아파트 시가총액
• 국내 총샌산 대비 아파트 시가총액
• 국민 순 자산 대비 부동산 비중

1. 미분양이 3개월 연속 줄어들며, 입주물량이 더이상 없을때
2. 거래량이 늘어남
3. 정부가 완화정책을 꺼낼때

24~25년에 기회를 잡아라

4. 한문도 연세대 교수님

29년까지 40~50%까지 하락한다고 전망

☝ 주택가격 부담지수가 매우 높음

☝ 금융불균형 관련 부문별 지수가 다른 부문은 50~60인데, 부동산은 100으로 문제가 있음

☝ 가처분소득 대비 가계부채 비율이 200% / 미국 130, 일본 140에 버블이 터짐

3년정도 조정 후 반등

1. 물가가 잡히고, 금리가 내려야함
2. 전세가가 하락세에서 보합세로 전환될때

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💯 결론(나의 결론)

• 대다수가 3~5년은 꾸준한 하락으로 예측
• 그 시점에 금리가 낮아졌는지 체크
• 전세가가 지금처럼 하락이 아닌, 유지 혹은 상승의 흐름인지 체크

위 조건에 만족되면 그때가 매수 타이밍으로 실거주 1채를 이때 마련해본다!