대항력과 우선 변제권

대항력

정의

• 제 3자에게 나의 임차권(주택을 사용하는 권리)를 주장할 수 있는 힘
• 집주인이 바뀌어도, 임차 기간과 보증금을 받을 때까지 계속해서 살 수 있는 권리

조건

• 주택의 인도 + 전입신고 가 이루어진 다음날

효과

• 보증금 전액을 소유자/양수인/경락인에게 대응할 수 있음

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우선 변제권

정의

• 전세 입주 이후, 내가 살고 있는 그 집에 (다른 사람이나 은행 등이)근저당을 잡더라도, 세입자가 그들보다 선순위가 있다는 뜻
• 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제(배당)받을 수. ㅣㅆ는 권리

설명

• 아래 3가지 조건을 받은 날 중 가장 늦은 날의, 다음날 00시 부터 효력 발생

3가지 조건

• 입주
  • 계약한 집에 들어가 사는 것
  • (전세계약이 끝났음에도 전세금을 세입자가 돌려 받지 못했다면, 그 집에 계속 살고 있어야 우선 변제권이 계속 유지된다.)
• 전입신고
• 확정일자

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부동산 경매로 넘어가서 팔리면, 돈을 돌려받는 순위 정리

0순위: 법원 경비/경매에 쓰인 비용

1순위: 경매 부동산에 쓰인 제 3자의 비용

2순위: [소액 임차인의 최우선 변제권*], 근로기준법에 따른 임금채권(=최종 3개월분 급여와 재해보상금)

3순위: [확정일자 있는 임차보증금], 담보물권(저당권/전세권/담보가등기)

4순위: 국세, 지방세 등 세금

• *최우선 변제권
  • 소액임차인이란?
    • 기준금액(아래 참조) 보다 낮은 보증금을 낸 임차인
      • 서울시: 1억 6500만원 이하
      • 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(성남, 수원 포함), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억 4500만원 이하
        • https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqueSeq=2466
        • https://www.law.go.kr/법령별표서식/(수도권정비계획법%20시행령,%20별표1)
  • 소액임차인은 최우선 변제권을 통해 일정 금액(아래)을 먼저 변제받을 수 있음
    • 서울시: 5500만원,
    • 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(성남, 수원 포함), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원

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최우선 변제권

정의

• 소액 보증금 중. 일정금액을 선순위 권리자보다 변제 받을 수 있는 권리

조건

• 주택의 인도(입주)
• 주민등록전입 익일