이 글 왜 읽어야해?

• 주택 청약 당첨 후의 모든 과정을, 대출과 연계하여 구체적 수치까지 배울 수 있는 시간!
• 문제 정의
  • 대충 느낌은 알겠는데, 정확히 대출은 어떤 과정으로 얼마까지 가능할까?

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설명 전 큰 개념 정리

보금자리론, 디딤돌 대출 ?

• 부부 합산 소득 제약이 있어서 어짜피 못하더라.

전체 과정

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계약금

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• 1차 계약금을 계약일까지 송금해야, 계약서에 도장을 찍을 수 있다.
• 계약금(1차, 2차)를 전부 내야, 유효한 계약이 된다.
• 옵션(발코니 확장 / 시스템 에어컨 등)을 낼 때, 그 금액의 10%도 별도로 선계약금으로 내야 함.
• TODO: 계약금을 지불하는 것이, 법적으로 어떤 효력이 있는지 알아보기

중도금

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• 중도금 대출은 시행사나 투자신탁이 보증을 서고, 수분양자들의 이름으로 대출을 받습니다.
• • 건설사에서 주택담보대출을 집단대출로 받는 경우 많음. (건설사에서 지정한 은행 4~5곳에서 대출)
  • 한국주택금융공사(HF) 또는 주택도시보증공사(HUG)와 은행이 연계해서 만든 집단대출을 분양 시공사가 연결해 줄 거예요.

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• 중도금을 보내면, 집을 파는 사람이 먼저 계약해지를 할 수 없게 됩니다.
• 아파트가 완성되지 않았기 때문에 담보 대출이 아닌 신용대출로 간주
  • 따라서 신용도 관리를 잘해야 하며, 주택도시보증공사 등이 보증을 서주지만, 개인 신용도에 따라 은행에서 대출 실행을 거절할 수도 있음
• 일부 시행사는 중도금 무이자 또는 후불 납입 조건을 제공하기도 합니다.
  • 시장 상황에 따라 무이자 혜택이나 후불 납입 조건이 달라집니다.
  • 중도금 무이자 혜택은 중도금 대출에 대해 이자 없이 원금만 갚는 것이고, 침체 시장에서 자주 나옵니다.
  • 중도금 후불 납입은 대출 만기 시점에 원금과 이자를 한 번에 갚는 방식
  • 하지만 무이자 혜택이라 해도 실제로는 분양가에 이자 수준이 포함된 경우가 많습니다.
• 중도금 대출도 요건과 한도가 있습니다.
  • LTV: 현재 대부분 지역이 비규제 지역으로, 전체 분양가의 60%까지 중도금 대출이 가능
  • DSR / DTI 적용 안됨!!!
• 중도금을 내는 절차
  • 중도금을 1도 내기 전에, 분양사무실로부터 우편을 받게 됨
    • 중도금대출을 해준 은행과 중도금대출 약정을 맺으라고 말해줌.
    • 은행에 요구하는 서류를 제공하고, 각종 서류에 도장을 찍으면 중도금대출 약정이 완료
  • 각 중도금 납부일에, 은행에서 건설사로 직접 중도금이 송금됨. 이때부터 이자 발생

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중도금 최신 근황

• 주택도시보증공사(HUG)는 2023년 3월 중도금 대출 분양가 상한 기준과 인당 중도금 대출 보증 한도 규정을 폐지
• 중도금 대출 분양가 상한 기준 폐지
  • 기존 규정에 따르면, 분양가가 12억원을 초과하는 주택은, 중도금 대출이 불가능하여 청약 당첨자가 전액을 자비로 부담해야 했음
  • 이번에는 아예 상한을 없앰
• 인당 중도금 대출 보증 한도 폐지
  • 또한, 현재 5억원으로 제한된 인당 중도금 대출 보증 한도도 폐지
• 이로 인해 분양가의 최대 60%까지 중도금 대출이 가능해짐
• 예를 들어, 분양가가 14억원인 아파트의 경우, 기존에는 중도금을 전액 개인이 마련해야 했으나 이제는 최대 8억 4천만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
• 이 규제 완화는 신규 중도금 대출 신청 단지뿐 아니라, 이미 1회 이상의 중도금 대출을 받은 경우에도 적용
• 전문가 1: "고가 주택 청약에 숨통을 틔워줄 것"이라며, 자금력이 부족한 사람들도 분양에 참여할 수 있을 것
• 전문가 2: 박지민 월용청약연구소 대표는 "일부 미분양 단지들은 소진 속도가 빨라질 것"
• 전문가 3: 이번 정책은 서울 분양을 위해 마련된 것으로 보이며, 건축비 상승으로 인한 분양가 상승을 정부가 예상했기 때문이라고 분석
• 전문가 4(부정적): 그러나 분양 시장의 활황이 부동산 시장 전반으로 확산되지는 않을 것이라는 의견

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잔금

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• 중도금 대출과 달리, 잔금대출의 경우 분양가가 아닌 새로 지어진 아파트에 대한 KB부동산 시세, 감정평가액 등에 LTV (주택담보대출비율)를 적용해 대출 한도를 산정
  • 지역과 주택 수, 가격과 상관없이 무조건 60% (규제지역은 50%)
  • 생애 최초 구입: 규제지역 여부와 상관없이, 9억원 이하 주택에 대해 LTV 80%
• DSR도 고려해야 함 (40% 규제)
• 입주 시점에서 잔금과 중도금 대출 상환액을 마련하는 방법에는 크게 두 가지 방법
• 첫째로, 잔금대출을 받은 뒤 이 대출금에다가 당첨자가 보유하고 있는 현금을 더해
  • 잔금을 납부하고 이전에 받았던 중도금 대출액까지 상환하는 방법
• 두 번째 방법으로는 분양 받은 집을 전세로 내놓은 뒤 세입자에게 받은 전세보증금에 당첨자가 갖고 있는 현금을 더해 잔금을 납부하고, 중도금 대출을 갚는 방법이 있어요.

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상세 설명

주택 청약이란?

• 사전적 정의: 주택을 분양받으려는 사람이, 일정한 입주자격을 갖추어서 언젠가 주택을 구매하겠다는 의사표시
• 2020년 2월 3일부로, 한국감정원의 청약 Home에서만 청약을 할 수 있음.
  • https://www.reb.or.kr/reb/main.do
• 가점제와 추첨제가 있음
  • 가점제
    • 만점: 84점
      • 무주택 경력: 32점
      • 분양 가족 수: 35점
      • 청약통장 가입 기간: 17점
  • 추첨제
    • 랜덤
  • 가점제과 추첨제의 비율: 주거전용멱적 & 주택 유형 & 지역에 따라 달라짐.
  • TOOO: 가점제와 추첨제에 대해 자세히 알아보기
• 청약 절차와 선발 방법
  • 각 단지별로 다르기 때문에, 입주자 모집 공고(홈페이지나 일간지)나 모델하우스 상담사에게 문의해야 함.
  • 예: 일정규모 이하의 오피스텔은, 현장에서 청약접수의향서 및 증거금을 내는 방식으로 주택 청약을 진행하기도 함.

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대한민국의 선분양 아파트

• 입주자 모집공고: 홈페이지 및 일간지
  • 모집공고 문서: 해당 단지의 동호수 별 가격 / 옵션 가격(시스템 에어컨, 발코니 확장 등) / 다른 조건 등이 써있음.

예시

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잔금

• 어려운 글
  • 다만 이 잔금대출(주택담보대출)은 완성되지 않은 담보물을 평가하여 내놓는 대출상품이므로, 아무 곳에서나 받을 수 있는 대출이 아니다.
  • 은행과 건설사와 전담 법무법인과 입주예정자협의회 간 후취담보협의가 되어있어야 하는데,
    • 이 은행에 대한 정보와 영업행위는 대개, 공개 커뮤니티가 아닌 입주예정자들만의 비공개 커뮤니티에서나 볼 수 있다.
  • 또한 보금자리론, 디딤돌대출 등 주택금융공사에서 내놓는 정책자금대출은 후취담보대출이 아니어서 옵션조차 포함하지 않은 분양가만을 대상으로 LTV를 매기며,
    • 잔금대출 및 중도금 상환에 필요한 나머지 자금에 대해, 은행이 제공하는 혼합대출이 어떤 형태로 진행되는지조차 케이스 바이 케이스
    • 잔금대출을 앞두고는 입주예정자들이 머리가 터질만큼의 스트레스를 감내하며 대출을 문의하러 다니곤 한다.
  • 또한 대출 접수시에는 은행 측이 분양 및 옵션계약서를 가져가버리기 때문에, 다른 은행에서의 대출로 바꾸려 하면 대출취소와 서류 반환을 위해 여러 번 은행을 방문해야 하고,
    • 이러한 스트레스 때문에 대출상담사의 감언이설에 낚이기 일쑤이므로 항상 조심해야 한다.
• TODO: 보금자리론, 디딤돌 대출 등에 대해 알아보기

입주

• 입주가 완료되고 소유권이전등기가 완료되면
  • 자동으로 잔금대출 -> 주택담보대출로 전환
  • 잔금대출 신청시 은행이 가져갔던 계약서가 입주자에게 돌아온다.
• 소유권이전등기는 법무법인에서 단체등기로 진행되는데, 잔금대출 기한 다음에도 다시 한 달 이상이 걸릴 수 있어 지루한 기다림의 연속이다.
• 은행에 따라서는 세대주와 세대원이 아닌 다른 사람이, 등기 완료 이전에 해당 주택에 전입을 해온다면,
  • 즉시 대출이 회수되는등의 불이익이 가해질 수 있어 세입자나 동거인 등의 전입신고에 있어 신중을 기해야 한다.

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