1. 기초 용어 정리

• 2024년 기준 업데이트
• 신용대출을 받을 때는 DSR만 알면되고, 주택담보대출을 받으려면 DSR/LTV 다 알아야 해요.

1.1. DSR (Debt Service Ratio) (총부채원리금상환 비율)

• 1년동안 내가 갚아야 할 "모든 주택담보 대출 (원금 + 이자) + 기타 대출 (원금 + 이자)" < 내 연간 소득 * n%이어야 함.
• 1억 넘게 대출받을 때, DSR규제는 40% (비은행은 50%)
• 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외
• 현재 빌릴 돈을 고려하여 계산합니다.

1.2. DTI (Debt to Income Ratio)(총부채상환 비율)

• 내가 1년동안 갚아야 할 "모든 주택담보 대출 (원금 + 이자) + 기타 대출 이자" < 내 연간 소득 * n % 이어야 함.
• 투기지역, 투기과열지구: 40% (강남/송파/서초/용산)
• 조정대상: 50%
• 그 외: 60%
• 생애 최초: 어디든 무조건 60%
• 예시
  • 나는 연 1억 벌어.
  • 내가 갚아야할 주택담보 대출 연평균 (원금+ 이자) < 6000만원
  • 1년에 6000만원 이하로 빌릴 수 있음
  • https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_hty&fbm=1&ie=utf8&query=이자계산기
  • 만약 이자 5%야.
    • 원리금 균등상환
      • 10년: 4억
      • 15년 만에 갚을거야: 5억 2000만원까지 빌릴 수 있음
      • 20년: 6억 2000까지 빌릴 수 있음
    • 원금 균등상환 (더 많이 빌릴 수 있음!)
      • 10년: 4억
      • 15년: 5억 4000까지

1.3. LTV(주택담보대출 비율 Loan To Value ratio)

• 담보물인 주택 가격을 기준으로 대출 규제를 하는 것
• LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 * 100
• https://velog.io/@hsbn/15회차-부동산-대출-규정 참고
• 지역과 주택 수, 가격과 상관없이 무조건 50% (비규제지역은 60%)
• 생애 최초 구입: 규제지역 여부와 상관없이, 9억원 이하 주택에 대해 LTV 80%

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• 과거 내용

2. 기준

신용대출

• 신용대출을 1억 이상 받는 경우, DSR = 40%
• 신용대출의 한도 = 연봉의 2~3배
  • 예: 1년에 1억 버는 사람이, 대출이자 7%의 세상에 살고 있으면
    • (신규 신용대출 금액)을 포함한 모든 대출 < 5억 7천만원
    • (신규 신용 대출 금액) < 2억~3억
    • 설명
      • 즉, 내 1년 소득이 1억원이면, 1년동안 내는 대출이자가 4000만원 이하여야 한다.
      • 모든 대출 이자의 평균 7%라고 하면,
      • 신용대출 이자 높은건 7% 정도까지도 하는듯 (진짜 대충 본거라, 자세한 조사 필요)

주택담보대출

• 투기지역
• 투기과열지구
• 조정대상지역
• 비규제지역: 그 외

LTV

무주택자

• 무주택자 = (무주택자 + 1주택자가 기존 주택을 팔고 새 집으로 이사가는 경우)
• 2023년부터, 지역/주택수 무관 비규제지역 LTV 60% (투기지역/투기과열지구/조정대상지역 LTV 50%)
• 생애최초 구입: 규제지역 여부와 상관 없이, 9억 이하의 주택에 대해 LTV 80% 까지 적용.
• 예: 내가 생애최초로 9억 집 사려고 하면,
  • 7억 2천만원까지 대출해줌
  • 주택 담보 대출 금리를 5%라고 하면(진짜 대충 본거라 자세히 조사 필요)
    • 연 3600만원의 대출 이자. (월 300만원)
    • 대출 이자 계산기 https://best79.com/loan/1/720000000/5/120
    • 에 따르면, 대출 이자를 고려했을 때
      - 월 764만원씩 10년 값으면 된다.
      • 월 475만원씩 20년 값으면 된다.

다주택자

• 원래는 0원 가능했지만, 이제 LTV 30%까지 나옴.

DTI

• 내가 1년동안 주택담보 대출을 상환하는 원리금의 합 <내 소득 * n % 이어야 함.
• 투기지역/투기과열지구: 40% (서울 강남,송파, 서초, 용산)
• 조정대상지역은 50% 적용
• 그 외 60%
• 예
  • 1억 벌면, 6000만원까지 주택담보 이자 허용됨.

DSR(Debt Service Ratio)

• 1년동안의 주택담보대출/학자금대출/마이너스대출/자동차할부/카드론 상환 원리금(원금 + 이자) 의 합 < 내 소득 * n%
• LTV, DTI 규제는 완화되었지만, DSR 40% 규제는 바뀌지 않았다.

3. 23.3.2 개정 내용

1

• 서민/실수요자의 규제지역 내 주택 구입 목적의 주담대 한도(기존 6억)이 폐지 -> LTV / DSR 범위 내에서 대출 가능
• 서민/실수요자 기준 (아래 3가지 기준을 모두 만족해야함)
  • 부부합산 연소득 9천만원 이하
  • 무주택세대주
  • 투기/투과지역 주택가격 9억 이하(단, 조정대상 지역의 경우 8억 이하)

2

• 연 소득 1억 이상 / 시세 9억 초과 1투택자에 대한 전세대출 보증보험 허용

3

• 다주택자의
  • 규제지역 내 주택 구입 목적 LTV가 0 -> 30%로 완환됨
  • 비규제지역 LTV는 60%로 기존과 동일.

4

• 주택 임대/매매 사업자의
  • 규제지역 LTV 0 0 -> 30%로 완화됨
  • 비규제지역 LTV 0 -> 60%로 완화됨.