분양가 상한제

About_non_work·2024년 9월 15일
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부동산

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1. 개념

  • 분양가격(=택지비 + 건축비 + 건설업체의 적정 이윤)을 산정하여, 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도
  • 선분양(아파트를 짓기 전에) 가격을 예측해서 측정하는거다!!
    • 이 세 가지 요소를 일정한 기준에 따라 제한
  • 분양가를 산정할 때는, 해당 지역의 시세와 물가 상승률 등을 고려하여 결정
  • 분양가 상한제
    • 2005년 3월부터 공공택지에 건설·공급되는 공동주택에 적용되었으며, 2020년 7월부터는 민간택지에도 적용되고 있음
  • 참고: 토지임대부 분양주택의 경우: 택지비 0원

2. 분양가상한제 적용 대상

    1. 공공택지 내 공동주택 (단독주택의 반댓말이 공동주택임. 아파트/ 오피스텔 ..)
    • TODO: 동탄에도 분양가 상한제가 적용되었는데? -> 공공택지에 지어져서 그런듯??
    1. 민간택지 중 국토교통부 장관이 지정하는 지역
    • 민간택지에서 아파트 등 분양 시 분양가상한제가 적용되는 지역은 다음과 같다.
  • 다만, 아래는 예외 (분양가 상한제가 적용되지 않음)

3. 디테일

3.1. 택지비?

3.1.1. 공공택지에 짓는 주택의 경우

  • 공공택지: 국가, 지방자치단체, 공공기관이 만든 땅을 말해요.
  • 택지비 = 공급가격 + 택지가산비
    • 공급가격: 공공택지를 만드는 데 들어간 비용인 조성원가와 일정한 이윤을 더한 가격
      • 조성원가: 공공택지를 조성하는 데 드는 비용이에요.
      • 일정한 이윤: 나라가 주변 지역의 시세나 물가 상승률 등을 고려해 적정한 수준으로 결정해요.

3.1.2. 민간택지에 짓는 주택의 경우

  • 민간택지: 개인이나 민간기업이 소유한 땅
  • 택지비 = 감정평가액 + 택지가산비
    • 감정평가액: 감정평가사가 그 땅의 가치를 평가해서 정한 가격
      • (추후 내용: 감정평가사가 어떻게 가격을 정하는지 알아볼 필요가 있어요.)

3.1.3. 택지가산비 (공공택지와 민간택지 공통)

  • 택지에 추가로 들어가는 비용을 뜻하며, 법으로 정해져 있어요. 예를 들어:
    • 연약지반 공사비: 땅이 너무 약하거나 무르면 건물을 지을 때 공사가 어려워요. 이런 경우 추가로 드는 비용이에요.
    • 암석지반 공사비: 땅을 파다가 암석을 만나면 이를 제거하거나 뚫어야 해요. 이때 드는 추가 비용이에요.
    • 간선시설 설치비: 도로나 상하수도, 전기, 가스 같은 필수 시설을 설치하는 데 드는 비용이에요.

3.2. 건축비?

  • "건축비"는 집을 짓는 데 필요한 여러 가지 비용을 말해요.
  • 건축비 = 기본형 건축비 + 건축가산비

3.2.1. 기본형 건축비

  • 국토교통부에서 6개월마다 공시하는 금액
  • 집을 짓는 데 필요한 비용을 계산할 때 기준이 되는 금액
  • 기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 나뉘며, 지역마다 조금씩 다를 수 있어요.
  • 즉, 각 시·군·구별로 차이가 있어요.

3.2.2. 건축가산비

  • 건축비에 추가로 더해지는 비용이에요. 이 비용도 법으로 정해져 있어요.
  • 예를 들면,
    • 집을 친환경적으로 짓기 위한 친환경 건축물 인증 비용이나,
    • 인텔리전트 설비 비용 같은 것이 이에 포함돼요.

3.3. 건설업체의 적정 이윤

  • 이 부분은 건설업체가 집을 짓는 데 들어가는 비용과 함께, 적당한 이익을 얻을 수 있도록 정해진 금액이에요.
  • 즉, 건설업체가 손해 보지 않고 적정한 수익을 얻을 수 있게 보장해주는 거예요.

4. 지정 효력 및 적용 시기

  • 주택 공급자 입장(건설회사)
    • 분양가격에 대해 -> 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 승인을 받아야 한다.
  • 분양을 받는 입장 (일반인)
    • 입주자로 선정된 날부터 -> 다음의 의무 거주 기간에 도달할 때까지 주택의 전매(재판매)가 제한

5. 논란

6. 과거 ~ 최신 흐름

  • 2017년 문재인 정부는 원가연동제 방식의 분양가 상한제에서 벗어나서,
    • 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 심사하는 형식으로 분양가를 규제하기 시작
      • 근처 지역에 최근에 분양한 아파트 값을 기준으로 10% 이상 못 올려받게 한 것
  • 그러나 HUG의 고분양가 심사 방식은 선분양제 아파트에만 적용되었기 때문에,
    • 과천 등지에서 고분양가 통제를 우회한 후분양제 아파트가 등장하기 시작
    • 즉, 후분양은 분양가가 비싸진다는 문제가 있다.
  • 2020년 7월 부터 민간택지에서도 전면적으로 분양가 상한제가 실시
    • 새 아파트를 주택청약 당첨자에게 조합원 가격보다도 훨씬 저렴한 헐값에 넘겨야 하는 재건축, 재개발 조합에서는 사업 일정을 무기한 연기하고 있다.
  • 하지만 분양가 상한제가, 문재인 정부의 공시지가 현실화 정책과 맞물리면서, 오히려 재건축 조합이 분양가상한제로 이득을 보는 경우도 있다.
  • 래미안 원베일리는 정부가 급상승시킨 토지비 상승분을 활용해 분양가상한제 적용
  • 이후 HUG의 고분양가심사기준이 사실상 무력화되어 심사기준 개선을 검토 중
  • 2022년 5월 23일, 윤석열 정부의 원희룡 국토교통부장관은 다음달부터 분양가상한제를 일부 개선하겠다고 밝혔다.
    • 원자재가격 상승분을 현실화해 공급에 숨통을 틔워주겠다는 건데, 시장 혼란을 우려해 전면 폐지가 아닌 미세조정에 나설 방침이다.

7. 2024년 동향

7.1. 분상제 아파트의 실거주 3년 유예 가능해짐

  • 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예하는 법안이 국회를 통과
  • 원래 분양가 상한제가 적용된 아파트는 입주 후 곧바로 실거주해야 했지만, 이제 최초 입주 후 3년 이내에 실거주하면 되는 것으로 바뀌었습니다.
  • 이 실거주 의무는 원래 전세를 끼운 갭투자를 막기 위해 2021년에 도입되었지만,
  • 이번 2024년 유예로 인해 한 번 정도는 전세를 놓을 수 있게 되어 갭투자를 허용하는 것 아니냐는 우려도 있습니다.

7.2. 기사 2: 강남의 분양가는 분양가 상한제가 적용되나, 그 가격 조차 엄청 높다.

  • 윤석열 정부 출범 이후 분양가 상한제가 많은 지역에서 폐지되면서, 새 아파트 분양가가 급격히 상승하고 있습니다.
  • 원래 분양가는 시세보다 저렴해 '로또 청약'으로 불렸지만, 최근에는 분양가가 오히려 시세보다 높은 경우가 많아졌습니다.
  • 특히 강북 지역의 일부 아파트는 59㎡(약 18평)짜리 소형 평형이 10억 원 이상을 호가하고 있습니다.
    • 양천구 신정동 ‘어반클라쎄목동’의 59㎡ 아파트는 최고 11억 6천만 원에 분양됐고,
    • 마포구 아현동 ‘마포푸르지오어반피스’도 11억 4천만 원을 넘었습니다.
  • 반면, 강남은 아직도 분양가 상한제가 적용되기 때문에 다른 지역보다 상대적으로 분양가가 저렴한 편입니다.
  • 이러한 이유로 강남 지역의 청약 시장은 활기를 되찾을 것이라는 전망이 나오고 있습니다.
  • 올해 강남 지역에서는 16개 단지가 분양될 예정이며, 그중 일부는 큰 시세 차익을 기대할 수 있는 상황입니다.
    • 예를 들어, 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’의 59㎡ 분양가는 16억 7천만 원으로 예상되지만,
      • 시세와 비교하면 절반 수준이라 10억 원대의 시세 차익이 기대됩니다.
  • 그러나 강남 3구(서초, 강남, 송파)와 용산구는 투기과열지구로 지정되어 전매제한, 실거주 의무, 대출 규제(LTV 50%) 등의 규제를 받고 있기 때문에, 자금 마련 계획 없이 청약을 넣었다간 낭패를 볼 수 있습니다.
  • 또한, 최근 아파트 매매가격이 하락하는 추세에 분양가까지 높아지면서 청약 시장에 찬바람이 불고 있다는 분석도 있습니다.

7.3. 기사 3: 재건축 관련, 분양가상한제 폐지 움직임

  • 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구는 여전히 규제지역으로 남아, 이들 지역의 분양가는 다른 지역에 비해 상대적으로 낮은 편입니다.
  1. 재건축 관련 분양가상한제 완화 움직임
    • 정부는 강남 3구와 용산구 등 재건축 조합의 규제를 완화하겠다고 밝혔습니다.
    • 특히 초과이익 환수제와 관련된 규제들도 풀려갈 예정
      • 초과이익 환수제: 재건축으로 얻은 조합원의 금전적 이득 일부를, 나라에서 가져가는 것

7.4. 강남/용산의 분양가 상한제가, 근처 집값을 올리고 있다.

  1. 공급 부족 문제

    • 분양가를 국가가 정하는 것은 건설사나 개발업자에게는 사업성을 떨어뜨리는 요소입니다.
    • 그 결과 아파트 공급이 줄어드는 문제가 생길 수 있습니다.
    • 아파트는 단기간에 공급을 늘리기 어려운 상품이기 때문에 가격이 오르더라도 그에 맞춰 즉시 공급을 늘리기가 힘듭니다.

  2. 공급의 탄력성

    • 예를 들어, 마늘처럼 공급이 탄력적인 상품은 가격이 오르면 다른 농부들이 마늘을 심어 금방 가격이 안정됩니다.
    • 하지만 아파트는 이렇게 빠르게 공급을 늘릴 수 있는 재화가 아니어서 가격이 쉽게 내려가지 않습니다.

  3. 강남과 용산의 특수성

    • 분양가 상한제가 강남과 용산에 집중되면서, -> 주택 공급 수요가 떨어져서 -> 집값이 오르고 있다.
      • 이미 이 지역에 집을 가진 기득권에게는 이 제도가 오히려 집값을 유지하는 역할을 할 수 있습니다.
    • 이 때문에 강남 일대의 호가(매도 희망 가격)가 오르고 있으며, 정치인들도 이 사실을 알고 있지만 강력히 반대하지 않는 상황입니다.
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