임대인 입장에서 전세? 월세? 뭐가 좋을까?

• 2022년 10월 기준: 전세와 월세 사이의 전활 비율: 6%

대규모의 투자 자금 조달

• 집주인이 투자 자금을 확보하고 싶으면 전세를 내주는게 유리할까? 월세가 유리할까?
• 월세가 더 좋아. 하지만, 대출 규제가 강할수록 전세가 더 좋아. (꼭 그런건 아님. 전문가가 되려면, 아래 4가지를 따져야함)
  • 현재 투자 기대 수익률 (현재 세계 경재 파악 필요)
  • 전월세 전환률
  • 현재 대출 이자
  • LTV 대출 규제

예

• 1억 2천만원 짜리 집이 있어.
• 전세
  • 1억원 전세를 내주면: 1억원을 얻을수 있어.
    • 투자 수익률을 6%로 잡으면, 600만원 벌 수 있네.
• LTV 규제 없을 때(약할 때) 월세
  • 월세로 전월세 전환율 6% 인 50만원(연 600만원) 받으면
  • 1억원 주담대 받고, 대출이자가 6% 이하이기만 하면 전세보다 돈 더 벌 수 있음
    • 주담대 1억 투자 수익금 600만원 + 월세 600만원 - 주담대 대출 이자(4%) 400만원 = 800만원 버내.
• LTV 규제 강할 떄 월세?
  • 월세로 전월세 전환율 6% 인 50만원(연 600만원) 받으면
  • 5000만원 주담대 받을 수 있음.
    • 주담대 5000만원 투자 수익금 300만원 + 월세 600만원 - 주담대 대출 이자 (4%) 400만원) = 500만원 벌 수 있네.
• 집주인 입장 순위
  • LTV 규제 약할 때 월세 > 전세 > LTV 규제 강할 때 월세

예2: 집주인이 대출로 집을 산 경우

• 집 값 5억, 대출 4억, 전세 4억
• 투자 기대 수익률: 5%
• 대출이자 4%
• 전월세 전환률:6%
• LTV 대출 규제: 40%

전세를 내주면

• 대출이자
  • 0%

월세를 내주면

• 대출이자
  • 계속 4억원에 대한 이자를 매년 1600만원씩 내야함
• 월세가 들어옴
  • 매년 2400만원 번다.

임대료 체납 및 임차 관리의 리스크 해소

• 월세는 매달 내는 임대료를 월세 입차인이 체납할 리스크가 존재함.
• 전세 자금을 낼 만큼의 목돈을 가진 사람이라면, 나름 성실한 사회생활을 해온 사람일 가능성이 커짐
• 전세 임차인 입장에서, 빌려준 큰 돈을 되돌려 받기 위해, 비교적 꺠끗하게 관리하며 임차를 하려는 심리가 생긴다.

공실 리스크 감소

• 전세의 경우, 2년 계약이 끝났더라도, 다음 세입자가 구해질 때 나가는 경우가 많음
• 공실이 발생할 가능성이 적음.

절세 효과

• https://velog.io/@hsbn/임대인-입장에서-월세전세-내줬을-때-세금-8cpzkfpf