부동산 벼락치기

개요

이전 글에서 한국의 정답이 부동산이 아니라고 작성한적있다.
사람이 본인이 한말에 번복을 하면 안된다만,
9/30일 갑자기 좋은 매물이 나와, 오피스텔 구매를 결정하게 되었다.
그동안 주식등은 공부를 많이 하여 자신이 있었지만 부동산은 투자를 해본적이 없어, 부동산 특히 오피스텔에 벼락치기를 해보고자 한다.

용어 파악

취득세

오피스텔의 경우 보통 4.6%의 취득세를 내야 한다.
주거용은 감면을 받을수 있지만 업무용은 감면을 받을수 없다.

부가가치세

업무용 오피스텔의 경우 부가가치세 10퍼센트를 내야하며, 이후 환급이 가능하다.

종합소득세

업무용 오피스텔의 경우 종합소득세를 내야 한다.
대출이자는 여기서 경비처리 가능하다.

사업자등록

업무용 오피스텔의 경우 사업자등록을 통해 월세를 받을수 있다.
일반사업자와 간이사업자로 구분가능하다.

LTV

Loan to Value Ratio
담보인정비율

즉 주택가치의 대출 비율이다.
예를들어 ltv가 70퍼센트일경우 1억짜리집은 7천만원까지 대출이 가능하다.

DSR

Debt Service Ratio
총부채 원리금 상환 비율

즉 연소득 대비 갚아야할 모든 대출의 원리금 비율이다.(요즘은 스트레스 지수도 있음)
예를들어 DSR이 40퍼센트일 경우, 연봉이1억은 4천만원의 갚을수 있는 원리금만큼만 빌릴수 있다.

사실 사회초년생이라면 주식등을 통해 좀더 공격적으로 투자하는게 맞다고 생각한다.
하지만 이미 연초에 수익실현을 대부분하여 현금비중이 너무 높아 헷징의 개념으로 들어간것이라 나쁘지 않은 투자라고 생각한다.

RTI

Rent To Interest
임대업 이자 상환비율
즉 차주의 연간 이자비용 대비 연간 임대 소득비율이다.
예를들어 RTI가 150퍼센트일경우, 연간임대수익 1500만원은 이자 1000만원치만큼만 빌릴수 있다.
보통 부동산대출을 이야기 할때, LTV DSR을 고려하게 된다.
하지만 해당 대출은 주거용 부동산에 대한 이야기이고, 업무용 오피스는 RTI기준으로 상환비율을 정하게 된다.

오피스텔을 구매한 이유

보통 오피스텔을 투자는 죽어도 하지 말라는 말이 있다. 내가 생각해도 좋은 투자는 아니라고 생각한다. 다만 아래의 이유로 구입을 하게 되었다.

1. 주식보다는 투자 문턱이 약간 있다.

물론 나는 부동산보다는 주식을 좋아하고, 둘중 하나만 한다면 주식을 할것이다.
하지만 주식은 요즘 소수점 거래도 나오는만큼 진입문턱이 쉬운 반면 부동산은 어느정도의 자본이 있어야 접근이 가능하다. 기존에는 위 두가지 이유로, 오피스텔은 아파트/주식 사이에 끼여 매력적인 투자처가 아니었지만, 요즘은 서울 오피스텔이 약간 움직임이 있는것 같다.

2. 아파트보다는 적은 돈으로 부동산에 투자 가능하다.

최근 미국/한국시장의 폭등으로 주식시장이 폭등중인데, 내 대부분 자산은 현금비중이 높았고, 단기채 이외의 수익을 낼수 있는 안전자산이 필요했다. 미국/한국시장의 세일이 당장 나올것 같지 않아, 다른 투자처가 필요하였다. 추가로 이정도 금액으로 한강로2가에 꽤 큰 대지지분을 소유하게 된다는게 큰 메리트 인거 같다.

3. 현금 파이프라인이 생긴다.

오피스텔의 가장 큰 장점은 임대수익이 생긴다는거다. 비록 단기국채에 비해 아주 약간 높은 수익률이고, 자동화된 주말알바생 하나정도 들여왔다고 생각한다. 내가 구매한곳은 고층에서 신용산/드래곤시티가 한눈에 보여, 뷰도 좋은거 같고, 이후 나진상가 재개발되어도 막히는 뷰는 아니라, 세입자는 들어올것 같다.(이건 내 뇌피셜이다.)

4. 나름의 우상향을 기대해 볼수 있다.

오피스텔의 단점은 아파트와 다르게 가격이 우하향 한다는 단점이 있다.
이미 용적률을 다 뽑아먹은 부동산이고, 노후화로 인한 관리비 부담등으로 임대료하락등으로 가격이 하락하는 경우가 많다.
용산전자상가는 현재 정비창과 함께 재개발이 확정되었기에, 해당 대지가격은 오를거고, 임대료상승등의 효과를 누릴수 있다. 특별계획구역이기에, 재개발시 용적률도 1000%까지 두배정도 올릴수 있고, 이후 주상복합으로 분양권을 받을수 있을것으로 보여, 좋은 투자처가 될거 같다.

5. 인생첫주택 구매 혜택은 그대로 누릴수 있다.

업무용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않기에, 다시 돈을 모아서 이후 아파트를 구매한다면 인생첫주택 구매 혜택은 그대로 누릴수 있다.

그외 모든 단점..

1. 과감하게 수익을 내기엔 어려워 진다.

이자비용까지 갚는것을 고려하면 단기채랑 수익률 차이가 크지 않다. 그리고 세입자가 안들어오면 그에 대한 비용은 온전히 내가 감당해야 한다.
제일 중요한 것은 이제 자산의 70퍼센트 가량 부동산으로 갔기에 과감한 투자가 어려워진다. 미국/한국장 세일시 단기채는 빠르게 현금화하여 포지션을 바꿀수 있지만, 부동산은 특히 오피스텔은 그렇지 못하다. (소위 말해 돈이 묶였다.)

2. 부동산중 매력적인 투자처는 아니다.

위에서는 매력적인 투자처처럼 이야기 하였지만, 일단 업무용 오피스텔 자체가 부동산 투자의 무덤중 하나이다. 주식을 했는데 코스닥을 투자한 느낌?
관리비가 많이나오는등의 세입자 관점 이외 임대인의 관점으로 보면,
일단 오피스텔이라는게 용적률이 높게 세팅되어 있어, 먹을게 별로 없다. 나진상가는 용적률이 200퍼센트 내외고 필지가 엄청 크지만, 여기는 필지도 절반에, 사각형 형태가 아니다, 용적률도 이미 500퍼센트대로 꽤 크다(세대수가 적어서 그나마 다행이다).
보통 오피스텔의 단점으로 많이 꼽히는 문제로, 보통 20평정도의 소형아파트의 경우
전용/대지지분이 15평/7평 정도는 되는데, 내가 매수한곳은 10평/3평으로 가져가는 면적이 적고, 재개발부담금이 그만큼 높아진다.
원래 나진과 함께 재개발이 되었으면 좋았을텐데, 전자랜드는 아직 용적률상한이 낮아서 같이 재개발을 하기에는 멀었다.
재개발을 위해 진행되어야 할건이 많아 아직은 상품성이 크게 없기에, 전자상가 필지중에는 거의 마지막으로 재개발이 될것으로 보인다.(이러다보면 10년도 넘을수도 있을거 같다.)

3. 세무처리가 복잡하다.

주식 양도세는 일정등급이상의 회원이면 증권사에서 알아서 세무처리를 알아서 진행해주었다. 하지만 이제는 직접 종함소득세, 부동산세, 재산세등 세무처리를 해줘야 한다. 이쪽 분야는 부모님이 더 잘아시기에 배워야 겠지만, 이후 많이 해보면 익숙해질거 같다.

4. 허리띠를 졸라매야 한다.

뭔가 주식계좌의 큰돈을 만지다가 사라지니, 나름의 상실감이 커서, 내년까지 1억을 모으기 목표를 잡았다. 아무래도 약간은 무리한 계획이다보니, 당분간은 좀 궁핍하게 살아햐 할거 같다. 최근에 현금이 많이 쌓여서 자동차를 알아보는등 과소비 욕구가 올라왔지만 이런걸 억제하는 오히려 좋은점일라나..

마무리 하며.

내가 구매한 오피스텔 뷰로 마무리 하려고 한다.
개인적으로 부동산에 대해 굉장히 부정적으로 생각했다.
이전에 부모님이 가지고 있던 잠실장미아파트, 이촌대림아파트들의 가격을 보면 머리가 아프다 ㅋㅋ. 지금 가지고 있었다면 솔직히 일을 안하고 살았을거 같기도 하다.
이러한 상승률을 따라갈수 있는건 주식이 하나의 방법이라고 생각했고, 실제로 수익률은 꽤 높았다고 생각한다. 다만 주식의 유동성이 너무 높아지고, 버블이 생기는 느낌이 들어 일부를 헷징했다고 생각하고 나의 부동산 첫 매매는 나름 안정적으로 마무리 된거 같다.