부동산 사이클

오르는 순서

• 아파트 -> 분양권 -> 재건축 -> 재개발 -> 주상복합

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같은 구, 같은 동 비슷한 입지 => 같은 흐름. 가장 개별성이 크지 않다.

• 가격이 아닌 비율

아파트 가격은 비율대로 움직인다. 동일한 비율로 상승한다.

그래서 비율상 더 적게 오른 아파트를 사는 것이 더 현명하다.

• 거리에 따른 가격 변화

지역을 분석하고

지역의 시세를 봐야한다

시세 변화는 진원에서 주위로 퍼지면서 영향을 준다

• 입지에 따른 가격의 평준화

위의 두 가지와 상관 없이 입지가 비슷한 곳은 진원과 동일하게 오른다.

즉 부동산은 서열화가 이미 되어 있기 때문에 비슷한 서열끼리 오르게 된다는 점이다.

그래서 같은 지역 내에서도 서열을 미리 알고 계층화 해놓을 수 있어야 한다.

딱 이런 느낌

"여기는 저 멀리 어디와 비슷한 인프라와 입지인데 왜 저 멀리보다 가격이 싸지?" 하면 매물 조사 들어가는 것이다

• 인구의 법칙

1. 인구 대비 공급 -> 인구 대비 공급이 적은 곳

2. 인구 대비 미분양 -> 인구 대비 미분양이 덜 난 곳

3. 인구 대비 가격 상승률 -> 인구가 많은 곳이 상대적으로 오를 가능성이 크다

4. 인구 대비 평단가 -> 인구수가 많아 도시가 커져야 직주근접이라는 개념이 생기고 입지의 차별화가 발생

• 지역의 흐름과 평형의 흐름

같은 평형으로 지역을 넓혀나간다. 한 지역의 모든 평형이 오르고 인접 지역으로 오르는 것이 아니다

지역의 흐름을 수평적 흐름, 평형의 흐름은 수직적 흐름.

흐름은 수평으로 움직인 후 수직으로 움직인다.

입지 바운드리가 존재하여 수평으로 전체가 다 퍼지기 전에 수직으로 움직인다(ex. 중소가 어느정도 넓게 오르면 중형이 오른다) + 입지 바운더리는 그 외 신도시에서도 나타난다.

0. 미분양

기준은 미분양을 보고 시작해야 한다.(확정된 공급 = 입주물량 = 분양을 완료하고 입주를 기다리고 있는 세대수의 합)
미분양 보는 방법

아실 > 입주물량 가서 확인하기

• 아실 > 더보기 > 미분양 확인하기

https://data.kbland.kr/publicdata/unsold-apartments
KB 부동산으로 체크하는게 더 좋아보인다

미분양, 청약경쟁률, 경매 낙찰가율 -> 투자 타이밍
공급 = 음식 섭취 / 도시의 크기 = 소화 능력 / 분양경쟁률 = 갈증

미분양 급감 -> 매매가 상승

중요한건 급감이다. 인프라가 좋은데 미분양이 적정수요에 못 미치는 곳이 좋은 곳이다. 급감했다고 해도 적정 미분양까지 줄어든게 아니라면 의미없다.

적정 미분양수 = 인구 수 * 0.01

https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do
청약 경쟁률도 체크하자

1번 시기(애매)

특징 :

• 건설사가 분양 미룸, 매매가 하락
• 공급 없던 지역 -> 전세가 상승
• 미분양이 쌓여있는 지역 -> 전세가 하락
  미분양이 늘고 전세가는 하락하거나 상승

대응 :

• 중장기로 내 집 마련하여 실거주, 저평가된 입지 좋은 구축 아파트 매매

2번 시기(기다리거나 or 매수)

특징 :

• 미분양 감소
• 전세가 상승, 전세가율 상승
  미분양이 감소하며 전세가가 상승

지수: 매매가는 하락 전세가는 상승(하향기)

• 전세가가 오른다고 매매가도 오르는게 아니라서차라리 매매가가 오르는 것을 보고 매수하는 것이 더 옳은 판단.
  => 기다리는 시기

대응 :
=> 입지 좋은 구축 아파트, 분양권 적극 매입

3번 시기(매수)

특징 :

• 집을 사도 되는 시기
• 구축 중심 매매
  미분양이 급하게 줄며 공급부족 지역에 매매, 전세가 상승

지수 : 매매가와 전세가가 동반 상승(회복 ~ 상승기)

• 얼마나 오랫동안 그리고 얼마나 많이 올랐는가를 따져봐야한다. 큰 상승이 아니라면 사놓아서 큰 상승을 대비하는게 좋다.
  => 빨리 올라타라

대응 :
=> 어딜사도 오름, 입지 좋은 곳을 공략. 지역 분석으로 들어가야 함

4번 시기(매도)

특징 :

• 분양권 프리미엄, 분양권 투자
• 구축의 매매가가 오르면서 신축도 함께 오름
  미분양과 상관없이 매매가가 오른다. 그래서 매도를 준비해야 하는 시기

대응
=> 비인기 지역의 주상복합과 나홀로 아파트까지 올랐다면 고점이라고 봐야한다.
=> 그런데도 더 오르고 있다는 것은 오히려 수익화를 해야한다.

5번 시기(매도)

좋은 입지의 재건축 > 재개발 두 개가 떠오르는 시기

지수 : 매매가는 상승하지만 전세가는 정체, 하락될 때(상승기 마지막)

• 전세가는 결국 공급에 영향을 받는다. 그렇기에 이경우는 거품이 끼고 있는 상태 위험하기 때문에 수익률 50% 이상이라면 매도하자
  => 팔거나 다음을 기다리거나

6번 시기(상승기 꼭지점)

주상복합, 나홀로 아파트, 대형 아파트 투자 타이밍

지수 : 매매가와 전세가 모두 정체(하향 -> 회복, 상승 -> 후퇴)

• 상승 후 보합
• 하락 후 보합
  두개다 괜찮은 상황이며 하락 후 보합이 더 눈에 들어온다. 정체 양상을 보일 때 얼마나 오랫동안 정체되었는지를 보는 것이 중요. 그만큼 관심을 가질만한 지역

=> 기다리는 시기

수도권/경상권/호남권/중부권/강원권/제주권/충청권 모두 흐름이 다르다.

거래량으로 투자 지역 선정하기

https://www.reb.or.kr/r-one/main.do

관심 지역 중 저평가 지역을 찾는다.

1. 상승률 이용하기

https://data.kbland.kr/kbstats/wmh?tIdx=HT01&tsIdx=weekAptSalePriceInx

알리 쓸 돈이 없다면 이렇게 해도 된다. 짜피 주간이라 주말마다 한 번 씩 해주는 거니 어렵지도 않고

kb 부동산 > 주택가격도양 > 주간 아파트 매매가격지수에서 엑셀을 다운받아 내가 직접 비교하는게 훨씬 빠르다.

예를들어서 일단 입지순으로 줄세우기 하고 그중에서도 권역(지리적 가까운)으로 묶어준다.

수도권 그래프는 가장 높은 가격을 가진 친구들의 평단가이다. 총 6개의 권역으로 나누어 각각 비교하는 것이다. 각 권역 탑을 뽑고 그 내에서도 탑을 뽑아보자.

일단 (0) 티어는 소액으로 접근이 불가능해서 (1) 부터 보자

안양이 수원만큼 좋음에도 불구하고 많이 오르지 못했다. 다른 지역까지 비교해보면 안양이 다른 곳에 비해서 뒤늦게 따라가고 있다. 그래서 안양을 사러가는게 맞다.

결국 경기도에서 뒤늦게 오르거나, 적게오른 안양, 화성, 안산, 시흥, 남양주, 의정부, 고양, 김포, 파주, 평택, 안성에 관심을 가지고 있어야 한다.

이제 추린 지역을 가지고 또 비교해 보아야 한다.

외각에 있는 것들만을 가지고 비교해보았다. 보면 고양의 흐름이 가장 좋고 의정부가 가장 잘 못 오른 것을 볼 수 있다. 그래서 저평가 된 곳은 의정부이다.

또 남양주 화성 시흥을 비교해보면 남양주가 많이 올랐고 화성과 시흥은 남양주와 비교해보아도 많이 못 올랐고 화성과 시흥은 조금 더 올라가는 것이 맞을 것이다.

가장 가격이 저 평가된 곳은 평택이다. 미분양이 사라지면 평택도 오를 확률이 높다.

이렇게 권역별로 해서 저평가된 것을 또 찾았다. 결국 평택과 의정부가 가장 관심이 간다.

2. 최근 지역 내 흐름으로 유망투자처 찾기 = 동단위

https://tonyhan18.tistory.com/370
이 아래 부분은 위에서 보는 것이 훨씬 좋다.

이번에는 각 동단위로해서 어느동이 치고나가는지 그 흐름을 살피어보자. 안양에서도 한 빈산동만 오른건지 전반적으로 오른건지를 확인해봐야 안양에서도 이게 이제 시작하는지 혹은 이미 다 올랐구나를 한번도 들여다보아야 한다. 그래서 최근 3개월 최근 1년의 흐름이 어떠한지. 그리고 그 오름의 금액대가 1000만원 ~ 1억중 어디인지 따지어 보아야 알 수 있다.

위 그래프는 재건축 제외한 구축 아파트 중에서 최근 3개월간 가장 많이 오른 동의 평균금액을 표시 => 순수 구축 동별 흐름을 살피기 위함

예를들어 수원은 광교신도시가 계속 올랐다는 것을 알 수 있다.

용인은 풍덕천동을 중심으로 오르다가 마지막에 동척동으로 옮겨간것을 알 수 있다.

이건 동단위로 누가 어떻게 올랐는지 데이터를 수집해서 집계해서 알 수 있다. 그리고 용인도 더 오를 것이라고 볼 수 있다. 이것을 하기 위해서는 결국 입지를 알아야한다.

그리고 또 광명을 중심으로 주변 화성, 시흥, 안산이 흐름을 이어받았다는 것을 알 수 있다.

그리고 안양도 4천밖에 안 올랐고 마지막이 안산동이라서(입지가 별로인) 평촌동을 중심으로 한 번더 오를 수 있다는 것을 알 수 있다.

입지수준을 감안해서 의정부, 김포, 평택, 안성은 흐름이 왔을때 더 크게 오를 것이라고 생각을 해야한다.

결국 패턴을 보면 안양, 화성, 시흥, 안산에 관심을 가져야한다.

수원은 일반적으로 3개월 상승 금액이 3~5천 정도이기 때문에 1억 5천은 큰 상승
1 군 입지의 상승이 2군 까지 갔는지를 봐야한다.
만약 2~3군 입지 까지 많이 올라다면 수원의 흐름은 끝, 신축 입주까지 시간이 남아 전체적으로 조금씩 더 상승할 가능성 높음. 하지만 소액으로 지금 들어가기에는 큰 메리트는 없음.

1군 아파트가 오를려면 강남, 장실, 위례, 판교 라인의 상승 필요.

경기도 지역에서 수원처럼 상승을 오랫동안 못하다 뒤늦게 상승하는 지역에 관심

용인은 동천, 풍덕천이 상승 주도. 용인은 다른 지역보다 상승의 편차가 매우 크다. 외곽은 저평가라 볼 수 없다.

안양은 재건축, 재개발을 제외하고 구축은 수원 대비 그리 크지 않은 상승.

안양과 수원의 비슷한 아파트를 비교해보면 안양이 적게 움직이지 않았다는 것을 알 수 있고 그래서 안양에서 못 움직인걸 찾아야 한다.

수원 매탄위브하늘채 아파트가 안양 한가람한양 보다 항상 우위에 있었는데 2018년 역전.

이때 중요한 것이 아파트 1군, 2군, 3군 간의 서열이 있다는 점이다. 특히 대장끼리 비교가 중요한데 성남의 무지개 아파트와 안양의 한가람 아파트는 10% 정도의 차이가 나와 있어왔다. 그렇기에 현재 10%의 차이는 정상이라고 볼 수 있다.

안양 내부에서도 1,2,3군이 존재한다. 지금 평촌에 있는건 구축이지만 입지는 1군이라는 것을 알 수 있다. 비산동같은것은 1.5~2군에 속한다. 그러면 이 친구들도 상승하는지 봐야한다. 그래서 수원에서도 2군과 안양에서의 2군을 비교해보자. 안양에서도 모든 흐름이 수원처럼 퍼진것이 아닌 1군 입지는 팍 올랐지만 나머지는 못 올랐다는 것을 여기에서 알아낼 수 있다.

각 시점별로 1,2,3군의 가격이 어떠한지를 보면 순번이 누구인지 알 수 있다. 지역내에서 아파트 단위로 1,2,3군 중 누가 달려가는지 봐서 그 다음 타자를 잡아내는 과정이다. 아무생각없이 지역을 비교해서 가장 좋은 지역을 사도 되지만... 시기를 놓치었다면 그 다음 차선책을 사는 것도 좋은 방법이다.