사전 정보
전세 계약 흐름
- 가계약 -> 계약서 작성 -> (당일)확정일자 받기 -> 전세 대출금 최종적으로 받기 -> 잔금일
- 확정일자 가능한 날: 계약 체결일
- 전입신고 가능한 날: 이사가 가능한 가장 빠른 날.
우선 변제권?
체크리스트
계약 하자마자, 주택 임대차 신고를 해라.
- https://velog.io/@hsbn/주택-임대차-신고제
- 자동으로 확정일자까지 받을 수 있다.
계약한 후 임대차게시일 전에, 미납국세 열람제도를 이용해(집주인 동의 없이 확인 가능) 집주인의 미납국세를 열람하고, 있으면 바로 해지하라.
- 먼저, 계약할 때 미납국세가 있으면 계약을 바로 해지할 수 있다는 특약을 추가하는 것을 전제로 한다.
- 이걸 하는 이유는,
선순위 변제를 받기 위함이 아니고(이미 선순위가 되게 법이 바뀌었음), 집주인이 얼마나 위험한 상태인지를 파악하고 안전한 집에 계약하기 위함. - 최신 동향
- 23년 5월부터:
전세금이 국세보다 선순위가 되어, 먼저 돌려받을 수 있게 법이 개정되었다. - 이르면 내년 1월부터,
임대인 세금 체납 사실을 공인중개사가 반드시 알려야 함.
- 23년 5월부터:
- 내용
- 임대인 동의 없이 미납국세를 열람한 경우 그 열람 사실을 임대인에게 통지하고 있습니다.
- 임대인의 미납국세 내역은 열람만 가능하며 내역서 발급, 복사, 사진 촬영은 불가한 점 양해바랍니다.
홈택스를 통한 미납국세 열람신청은 임차예정인 본인만 가능하며, 가족 등 대리인이 열람하려면 세무서를 방문하여야 합니다.①홈택스 로그인 → ②신청/제출 메뉴 → ③주요세무서류신청바로가기 → ④미납국세등 열람신청 선택 → ⑤신청 화면(신청서 작성 후 파일 변환하여 제출)
필요서류(임대인 동의 없이 신청하는 경우)
- 미납국세 등 열람신청서(원본) 1부
- 신청인 신분증(사본) 1부
- 임대차계약서(사본) 1부 (임대차개시일까지 열람신청 가능)
전세보증보험에 무조건 가입하라.
- 전세 계약을 하고,
잔금 지급일과전입신고일중에 늦은 날을 기준으로 다음날 부터 가입할 수 있습니다.
전세 대출금 받을 계획이면, 계약서를 받자 마자 확정일자를 바로 받아라. (그게 아니면, 늦어도 이사날까지 확정일자를 받아라)
- 어떤 방법으로든, 이사 날 다음날부터 우선변제권 효력이 생기기 때문에, 특약을 추가하는 것을 전제로 한다.
- 확정일자란?
- 전세 계약서 증서가 작성된 일자에 대하여, 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자.
- 확정일자를 받아야 하는 이유?
우선 변제권조건 3개 중 1개기 때문전세 대출금을 더 빨리 받을 수 있다.
- 받는 방법
- 온라인: 법원 인터넷등기소
- 오프라인: 주민센터에 전세계약서를 들고 가면, 계약서에 확정일자가 적힌 도장을 찍어주고, 주민센터에서 보관하는 장부철에 그 사항을 기록함.
은행 업무 마감 시각 이후에 잔금을 치뤄라.
- 잔금 직후에 행해지는 장난질을 방지하기 위한 방법
- 선순위 근저당이 잡히는 사태를 방시하기 위함
(전세대출을 받은 경우): 대출금이 임대인 계좌로 입금되므로, 은행 업무 마감 시각 직전에 잔금을 치뤄라.
이사 한 날 바로, 전입신고를 해라.
- 어떤 방법으로든, 이사 날 다음날부터 우선변제권 효력이 생기기 때문에, 특약을 추가하는 것을 전제로 한다.
- 전입신고란?
- 거주지를 옮길 때, 새로 살게 된 곳의 관할 관청에 그 사실을 알리는 것
- 이사한 날로부터, 14일 안에 해야 효력이 있음.
- 전입신고를 해야 하는 이유?
대항력이 생기기 때문- 대항력?
- 집주인이 바뀌더라도, 전세 계약 기간까지 계속 살 수 있는 권리
우선변제권조건 3개 중 1개 이기 때문
- 전입신고 하는 방법
- 온라인: 정부 24에 들어가서 할 수 있음
- 오프라인: 혹은, 주민센터에 신분증과 임대차 계약서 들고 가라.
"짧은 주기의 피드백"과 "실수를 교정할 기회"