[16회차]주택 청약 정리 - 청약에 당첨되기 위한 모든 과정 정리

About_non_work·2023년 9월 30일

부자들의 다도회 (나)

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청약 추첨제는 DSR 규제와 분양가와 실거래가 격차 감소로 인해 매력이 떨어졌는데, 앞으로 언제 청약 추첨제의 매력이 오를지를 계속 주시하자.
- DSR 규제가 풀리는지, 분양가의 흐름이 어떻게 되는지 수시 파악 필요.
85m^2 (25평) 이하 청약 추첨제 비율 (TODO: 확인 필요)
- 투기과열지구: 추첨제 0%
- 청약과열지역: 추첨제 25%
- 수도권 내 공공주택지구: 추첨제 0%
- 그 외 주택: 추첨제 60~100%
2024
민영주택의 가점제는 2-30대에게 거의 불가능
민영주택의 추첨제가 생각보다 많아졌다. (투기과열지구/청약과열지역이 줄어들었기 때문)
공공주택의 가점제는 청약 통장에 넣어놓은 돈이 많다면 승산이 있을 수도 있다.
- (TODO: 공공주택의 가점제에 대해 추가 공부 필요)
- 단, 공공주택은 가격이 잘 오르는 편이 아니라는 점을 기억하자. (TODO: 공공주택은 왜 가격이 잘 오르는 편이 아닌지 추가 공부 필요)
2-30대는 특별공급(신혼부부/ 생애최초 주택 구입자) 를 노려보자!
- TODO: 특별공급에 대해 추가 공부 필요

결론부터 말하면, 해지는 하지 않는 것이 좋습니다.
최근 '로또 청약'처럼 큰 시세차익을 기대할 수 있는 시기는 아니지만, 청약통장은 여전히 유용합니다.
최근 분양가는 연일 치솟고 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 3월 기준 서울 민간아파트의 3.3㎡당 분양가는 3801만원으로, 전용면적 84㎡(25평) 아파트 한 채를 분양받으려면 약 12억9200만원이 필요
이러한 상황에서 청약통장을 해지하는 사람도 늘었습니다.
- 3월 말 기준 주택청약종합저축 가입자 수는 2556만8620명으로, 역대 최고였던 2022년 6월에 비해 5% 줄었습니다.
그러나 이러한 기류가 최근 바뀌고 있습니다.
- 정부가 청약제도를 개편하면서, 배우자 중복 청약 허용, 신생아 특공·우선공급 신설, 다자녀 기준 완화 등으로 청약 기회가 대폭 늘어났습니다.
- 전문가들은 청약통장이 유용할 때가 10년 안에 2~3번은 온다고 말합니다.
- 해지하면 그동안 쌓아온 가입 기간과 납입 횟수는 모두 사라지므로, 신중해야 합니다.

'저축 총액'이 중요한 것은 공공분양 일반공급을 지원할 때입니다. 월 납입액은 최대 10만원까지만 인정됩니다. 부모님이 "매달 10만원씩 꾸준히 넣으라"고 하신 이유가 여기 있습니다.
지난해 동작구 수방사 뉴:홈 청약저축 총액 당첨선은 2555만원으로, 매월 10만원씩 21년 3개월을 납입해야 당첨권에 들 수 있었습니다.
- 하지만 뉴:홈 기준 일반공급 물량은 30%밖에 되지 않습니다.
- 70%는 특별공급이므로, 굳이 10년 20년 매달 10만원을 납입할 필요는 없습니다.
공공분양 일반공급 1순위 조건은 청약통장 최대 2년 가입, 24회 납입입니다.
대부분의 특별공급 유형에서도 이 조건을 만족합니다. 대신 생애최초는 선납입금 600만원 조건이 추가로 붙습니다.

민간분양에서는 납입 기간보다는 통장에 일정 금액 이상이 있어야 청약 자격을 얻습니다. 600만원이면 서울과 부산 전용면적 102㎡ 이하에 청약할 자격을 얻을 수 있습니다. 예치금 인정 시점은 입주자모집공고일이 기준이므로, 마음에 드는 단지가 생기면 그때 일시납을 해도 됩니다.

지금 청약의 메리트를 가장 크게 누릴 수 있는 대상은 신혼부부나 최근 2년 이내 출산(예정) 가구
- 부부 중복 청약 허용과 신생아 특공 신설의 수혜를 직접적으로 보게 됩니다.
- 2자녀 가구도 다자녀 특공을 넣을 수 있어 유리합니다.

지역적으로는 분양가상한제 단지들을 눈여겨볼 필요가 있습니다.
- 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제는 폐지됐지만, 공공택지에 공급되는 주택은 여전히 이 규제를 적용받습니다.
- 정부가 조성한 2·3기 신도시가 이에 해당
- TODO: 이거 공부하기

실제로 분양가상한제 적용 단지인 성남복정1지구 '엘리프 남위례역 에듀포레'는 1순위 143가구 모집에 6253명이 몰려 43.72대 1의 높은 경쟁률을 기록했습니다.
24일에는 또 다른 분상제 적용 단지인 '엘리프 성남 신촌(A2BL)'도 일반분양을 준비 중입니다.
이외에도 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양 단지 약 4500가구가 올해 출격을 준비하고 있으니, 신도시를 선호하는 이들은 적극적인 청약 전략을 수립할 필요가 있습니다.