[25회차] 전세계약준비

About_non_work·2024년 1월 24일
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부자들의 다도회 (나)

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들어가기 전에

1. 계약일 (1월 27일 토요일) 시뮬레이션

  • 1600만원 마련해야함
  • 건물이 실제 주거용으로 이용할 것
  • 건물 소유권에 권리침해가 없을 것
  • 모든 과정을 녹음한다.
  • 임대인 또는 임차인이 대리 계약체결한 경우 취급 불가
  • 임대인이 법인 or 공공주택사업자 임대목적물인 경우 신청 불가
  • 집주인이 직접 왔는지 확인한다. (계약서 상 임대인 이름 == 등기부등본상 임대인 이름 == 신분증 이름)
  • 임대인 얼굴 == 신분증 얼굴 확인
  • 계약금 이체 시, 입금 계좌 예금주와 등기부등본 상 집주인 이름이 일치하는지 확인하라.
  • 계약서 상의 주소와, 보고온 집의 주소가 일치하는지 확인.
  • 중개수수료에 대해, 현금영수증 발행해달라고 요청하라.
  • 전세 계약서 pdf 파일 받기 (대출신청에 필요)
  • 5% 이상 납입한 계약금 영수증 받기 (대출신청에 필요)
  • 부동산등기사항전부증명서(=등기부등본) 상, 용도가 주택 또는 오피스텔(업무용시설), 실제 주거용으로 이용할 것
  • 부동산등기사항전부증명서(건물)(=등기부등본) 상 소유권에 권리침해가 없을 것
  • 주거용 오피스텔의 경우, 전세계약서 또는 중개대상물확인 설명서에 주거용 표기가 있어야 함. (HUG 보증보험)
  • '갑구'를 보고, '신탁' 여부 확인.
  • 등기부등본 내가 땐다.
  • 매수자(신 집주인)와 매도자(구 집주인) 간, 매매 거래 계약서 작성
    • 매매 거래 계약서 받기
    • TODO: 매매 거래를 어떤 식으로 진행하는지 확인
  • 나와 매도자(구 집주인)간, 전세 계약서 작성
  • 그자리에서, 모바일으로, 전월세 신고 완료하기

2.계약일~잔금일 전 시뮬레이션

2.1. 대출 실시

2.1.1. 준비물

  • 주민등록등본
  • 연간소득확인서류
  • 재직증명서(근로자)
  • 확정일자부 임대차계약서
  • 계약금(보증금의 5% 이상) 등 지급 영수증
  • 우리은행에 등록된 공동인증서

2.2. 집주인께, 돈 언제 받을 수 있냐고 여쭤보기

2.3. 이삿집 어떻게 옮길지 확정하기

  • 그전에 미니멀리스트로 집정리 고고

2.2. 돈 마련해놓기

  • 2월 23일 금요일: 3400만원 마련해놓기.

2.3. 잔금일 전에, 집주인의 미납국세 열람

2.5. 대출 실시 시간 조절하기

  • 전세 약속시간 잡기 (11시 50분?)
  • 그 시간에 승인되도록 실시 (11시 55분에 실시해달라고 하기)

3. 2월 27일 화요일 잔금일 시뮬레이션

3.0. 과정 0: 지금 전세 살고 있는 집주인에게, 전세금 돌려받기

  • 짐 집 밑에 내려놓기 (9시)
  • 부동산에 집 청소 다 한 거 보여준 후, 전세 보증금 돌려받기 (9시-10시)
  • 트럭 와서, 이삿짐 차 타고 출발. (9시-10시)

3.1. 이삿짐센터 차 타기

  • 등기부등본 때보기! (+아래 내용도 해보기)
  • 11시 도착: 집 다 쌓아놓고
  • 11시 45분: 계약 시작

3.1. 과정 1: 대출 실시 후, 구 임대인이 자신의 선순위 근저당 말소시키기

  • 전세 대출 실시되면, 은행이 전세 대출금을 매도자(구 집주인)에게 줌. (13600만원) (11시 55분)
  • 구 집주인의 등기부등본 다시 한번 확인해서 원리금 총액 확인하기
  • 구 집주인은 자신의 채권최고액을 갚음.(약 10000만원으로 보임)
    • 대출금상환영수증을 받아야 함. 이를 요구하자.
  • 근저당권말소등기접수를 실시하고 (TODO: 구 집주인이?)
    • 말소등기접수 영수증을 나에게 보여달라고 요구해야함.
    • 근저당권말소등기비용 영수증 보다, 위 말소등기접수 영수증이 더 안전함
  • 참고: 소유권이전등기와 말소등기는 등기신청 후 5일정도면 완료

#### 3.1.1. 유튜브 추천 방법
- 잔금일에 원리금 총액을 확인하여, 은행대출금 상환계좌로 임차인이 직접 송금
- TODO
- 은행 대출금을 내가 받아서, 매도자의 대출금을 내가 상환한 후, 대출금상환영수증을 내가 은행에 보내주고, 말소등기접수 신청을 은행에 부탁하면서, 말소등기접수증을 내가 은행으로 부터 받을 수 있는지 궁금합니다.

3.2. 과정 2: 내가 3400만원을 구 임대인에게 송금하기

  • 내 3400만원(17000 * 0.2)을 매도자에게 송금.
  • 구 임대인(매도자)는 13600-10000+3400 = 7000만원이 생김.
  • 그리고 13600+3400=17000만원을 은행에 갚아야함.

3.3. 과정 3: 구 집주인(매도자)와 신 집주인(매수자)의 잔금 치르기

  • 매수자는, 21000만원 짜리 집(17000만원 대출이 껴있는)을, 4000만원에 살 수 있음.
    • 대신 17000만원을 은행에 값아야 함.
  • 매수자(신 집주인)와 매도자(구 집주인)끼리 잔금을 치룹니다.
    • 잔금을 치루는 것만으로, 거래에 법적 효력이 생기는 것은 아님.
    • 소유권을 이전해야만 법적으로 거래에 효력이 생겨요.

3.4. 과정 4: 구 집주인(매도자)와 신 집주인(매수자)간, 소유권 이전 등기 절차 진행

  • 소유권 이전 등기 절차를 진행. (법무사에게 위임하는 경우도 있음)
  • 법무사가 오기로 한듯함.
  • 참고: 소유권이전등기와 말소등기는 등기신청 후 5일정도면 완료

3.4.1. 참고

  • 법무사에게 위임하지 않으면, 필요 서류를 챙겨서 부동산 관할 등기소에 방문해 접수. (셀프 등기)
  • 셀프 등기가 불가능한 상황
    • 매수인이 은행에서 잔금 대출을 받아, 매수와 동시에 근저당권이 설정되는 경우
  • 매도인에게 근저당권부 채무가 있는 경우, 매수인으로부터 잔금을 받고, 바로 채무를 변제해야 무사히 소유권 등기이전을 완료할 수 있음.

3.5. 신 집주인(매수자)과 나와의 새 전세 계약서 작성

3.6. 매수자와 새로 계약한 계약서에 대해, 전월세 신고 완료하기

3.6. 전입신고 ㄱㄱ

3.7. 전입세대열람표 (전입세대열람원) 발급 (보증보험 발급시 필요)

3.8. 그날, 전세보증보험 고고 (HF 보증보험 신청)

4. 전입 후

4.1. 매수인 명의로 된 등기부등본이 나왔는지 주기적 확인

  • 참고: 소유권이전등기와 말소등기는 등기신청 후 5일정도면 완료
    • 2월 29일(목) ~ 3월 4일(월) 사이에, 근저당권 없이 깨끗한 등기부등본이 생겼는지 확인

6. 전세대출 받는 법 정리

전세대출 가능 조건: 선순위채권이 2000 이하여야 함

  • 임차보증금 * 0.5 > 대상물건지 선순위 금액
    • 17000 * 0.5 = 8500 > 10800 (실패)
    • 선순위채권이 8500 이하여야 함
  • 주택가격 - 전세보증금 > 선순위채권
    • 19000 - 17000 = 2000 > 선순위채권
    • 선순위채권이 2000 이하여야 함

보증보험 받는법 총정리

HUG

  • 보증 한도: 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권
    • 보증 한도 > 전세금 * 0.8 이어야 함
    • 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 > 전세금 * 0.8
    • 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 전세금 * 0.8 >선순위채권
    • 18500 * 0.9 - 17000 * 0.8 = 3050 > 선순위채권
  • 선순위채권 < 주택가격 x 담보인정비율(90%) - 전세보증금
  • 선순위채권 < 18500 * 0.9 - 17000 = -350
  • 선순위채권 < 주택가격 x 60%
  • 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것

HF

  • 선순위채권 총액 < 주택 가격 * 0.6
  • 보증한도 = (주택가격 * 0.9) - 선순위채권 총액

계약 문자 받은 사항

  • 부동산표시 : 수원시 영통구 이의동 1336-1 광교엘포트아이파크A727호
  • 전세금액 : 1억7000만 원
  • 계약기간: 2년
  • 계약서 작성일: 1월20일 오후 2시 예정 (상호협의가능)
  • 계약금 : 1700만 원 (금일 가계약금 100만 원 입금)
  • 잔금일 : 2024년2월 27일
    ※ 위 조건에 임대인/임차인 쌍방이 동의하고 계약금 일부를 입금하면 계약이 성립됩니다. 
    ※ 상기 계약은 정식 계약이며 계약법에 따라 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금의 포기로 해약이 가능합니다.(가계약금만 입금된 경우 가계약금액 기준)

※ 특약내용
1. 계약일을 기준으로 임대인의 국세, 지방세 체납사실이 없음을 구두로 확인하였으며 잔금일 익일까지는 근저당권 등 제한물권을 설정하지 않는 조건으로 하되 계약일 등기사항 증명서상 채권최고액 금108,000,000원 우리은행설정된 금액은 잔금일에 상환조건이다.
2. 임대인은 임차인이 전세금대출이나 보증보험가입에도 적극 협조한다.
3. 계약당사자(임대인, 임차인)은 계약일로부터 30일이내에 본 계약에 대한 임대차계약신고를 완료한다.
5. 본 계약이 해지 되더라도 중개업자의 고의, 과실 아닌 경우 당사자 사정에 의해 해지되는 경우 공인중개사 법률에 의거 중개보수가 청구 됨을 알려드립니다.

  • 계약기간 동안 융자 없게 한다는 내용은 매수자가 임대인으로 바뀌는 계약서에 더 완벽하게 넣어드릴겁니다.
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