역전할머니맥주 서울 중앙대점 오픈을 축하드립니다 :-)
고등학교 동창이 모교 앞 지점의 매니저를 맡게 되었고, 같은 시기 해당 점포의 상권조사 과제를 받아 이렇게 블로그 글까지 작성합니다.

1. 소매업태

"호프/맥주집도 소매업태인가요?"

소매 : 소비자들이 개인/가정용으로 구매하는 상품 및 서비스에 대하여 가치를 더해주는 일련의 사업 활동 과정
소매업체 : 소비자가 개인/가정용으로 구매하는 상품 및 서비스를 판매하는 사업체로 공급체인에서 제조업체와 소비자를 연결시키는 최종 고리이다.
공급체인 : 상품과 서비스를 제조하여 최종 소비자에게 전달하는 기업들의 집합

호프/맥주집도 소비자에게 최종 서비스를 제공한다는 점에서 소매업체로 볼 수 있습니다.

2. 역전할머니맥주 선정

"왜 하필 역전할머니맥주인가요?"

2-1. 선정 이유

1. 호프집에 대한 젊은 세대들의 인식을 바꾸었습니다.
생각해보면 과거 호프집의 이미지는 연령대가 있는 고객들이 다량의 생맥주를 마시면서 이야기를 나누는 오래된 술집의 느낌이었습니다.
역할맥 등장 전, 봉구비어나 말짜사롱 등의 생맥주 집이 생겨나던 때가 있었습니다. 이들은 대개 맥주만 가볍게 마시는 정도의 느낌으로 가기 좋은 술집이라는 이미지였으며, 내부가 좁은 것이 특징이었습니다.
역할맥의 등장할 즈음 더 이상 호프집은 오래된 술집이 아닌 즐겁고 개방된 힙한 술집의 이미지로 변모했습니다. 전적으로 역할맥 덕분이라고 할 수는 없겠지만, 호프집 이미지 개선에 일약했다고 생각합니다. 역할맥은 지점별 공통적으로 넓고 개방적인 인테리어를 추구하고, 테이블별로 테블릿 주문이 가능하게 하여 주문에서의 편리함을 증폭시킴은 물론, IT 트렌드를 발빠르게 따라갔습니다. 또한, 틀에 박힌 안주거리가 아닌 유행을 따라가는 안주(짜파구리, 염통꼬치, 불닭 등)로 젊은 층을 타깃으로 한 마케팅을 활성화했습니다.

2. 다양한 연령층이 방문합니다.
저렴한 가격, 가볍게 즐길 수 있는 메뉴들을 위주로 하고 있어 비교적 소비가 위축되는 젊은 층에게도 부담없이 다가갔습니다. 또한, 같은 업종(일반 호프집, 봉구비어 등) 혹은 비슷한 느낌의 가게(1943 등)에 비해 개방적인 분위기로 소위 말하는 힙한 술집, 가고 싶은 술집의 이미지가 되었습니다.

3. 체인점 수가 빠르게 증가하고 있습니다.
2016년 10월 1호점 오픈 후 현재 696호점 오픈, 750호점 돌파 예정(2021.04.16 기준)이라는 것을 홈페이지에서 쉬이 찾아볼 수 있습니다. 또한, 점포들 간의 거리가 멀지 않아 쉽게 찾아갈 수 있습니다.

4. 다양한 마케팅 전략 구사하고 있습니다.
다양한 이벤트를 진행하고, 유튜브 채널을 운영하는 등 트렌드에 맞게, 소비자에게 더 가깝게 다가가고 있습니다.

2-2. 분석 지점과 상권 선정

현재 재학 중인 대학의 앞에 2021년 4월 13일 역전할머니맥주 서울 중앙대점 오픈했습니다. 앞서 언급한 것과 같이 고등학교 동창이 해당 지점에서 매니저로 근무하게 되면서 더욱이 애착이 가게 되었고, 이번 상권 분석의 대상으로 선정하게 되었습니다.

역전할머니맥주 서울중앙대점 : 서울 동작구 서달로14길 26

3. 분석 시작

소상공인시장진흥공단에서 제공하는 상권분석 서비스를 활용하여 '역전할머니맥주'가 속한 업태(호프/맥주집)의 상권분석을 실시했습니다.

소상공인시장진흥공단 홈페이지 > 상권정보시스템

역전할머니맥주는 21년 4월 16일 현재 696개의 매장이 분포되어 있습니다. 그 중, 최근(21년 4월 13일) 새로 오픈한 '역전할머니맥주 서울 중앙대점(695호점)'의 상권을 분석하기 위해 흑석동(서달로 14길)의 상권을 분석했습니다.

3-1. 기준 데이터 확인

본격적인 분석 전, 기준이 되는 데이터의 출처와 수집일자를 확인했습니다.

대부분 1년 이내의 데이터를 사용하고 있으나, 전국주요상권 과 주요/집객시설 , 기업정보 의 데이터는 그 의미를 재고할 필요가 있을 것으로 보입니다. 특히 전국 주요상권 영역과 업종밀집 정보는 최근 코로나19 사태로 휴폐업률이 높아지면서 상권의 변화가 심해졌다는 점을 감안한다면 해당 데이터의 신뢰도가 상당히 떨어진다는 점에 유의해야 합니다.

3-2. 분석 지역 범위 설정

홈페이지에서 업종과 지역을 선택하면 상권분석을 위한 지역을 더 상세하게 설정할 수 있다. 원형, 다각형 등 여러 방법이 있습니다.

가장 먼저 원형으로 분석을 시도했습니다. 흑석동 인근에서는 주차가 쉽지 않다는 점, 맥주집을 위해서 원거리에서 찾아오는 경우는 드물다는 점을 감안하여 반경 선정을 위한 기준을 생각했습니다. 개인적으로는 '외식을 위해 일반적으로 걸어가는 거리'였는데, 그 값이 몇m일지를 선택하는 것이 너무 주관적이었습니다. 그 반경에 따라 선택되는 지역이 조금씩 다르기 때문에 반경 설정에 신중할 수밖에 없었습니다. 그보다 더 큰 문제는 어떤 반경을 선택해도 상권이 아닌 지역(아파트단지, 도로변, 한강 등)이 선택되는 것이었습니다. 반경설정을 통한 원형 지역 분석은 쉬운 방법 중 하나지만, 의미없는 지역이 분석 범위에 포함되면서 되려 좋지 못한 분석 결과가 나올 수도 있다고 판단하였습니다.

이에, 역전할머니맥주와 같은 업태의 호프/맥주집이 주로 밀집한 지역을 중심으로 분석결과를 보는 것이 옳다고 판단하여 그 위치를 잡는 것이 이번 분석의 첫 과제였습니다.

또한, 앞서 기준데이터를 확인했을 때 주요 상권의 밀집 지역에 대한 정보의 신뢰도가 낮다는 점을 감안하여 새로운 분석 데이터를 토대로 스스로 분석 범위를 설정할 필요가 있다고 생각했습니다.

3-2-1. 네모(nemoapp.kr) 홈페이지의 데이터 참고

네모 : 상가/사무실 매물의 정보를 알려주는 서비스 홈페이지

해당 사이트에서 흑석동 인근의 외식업의 분포를 확인해보면 아래 사진과 같이 주로 중앙대학교 서울캠퍼스의 정문-흑석역 입구 이전까지 분포되어 있음을 알 수 있습니다.

그 중, 호프/간이주점의 분포로 좁혀서 더 살펴보면 아래와 같습니다.

3-2-2. 흑석동 상가 방문 경험 떠올리기

중앙대학교 재학 중 흑석동에서 주로 방문했던, 혹은 들어본 적이 있는 상가들의 위치를 떠올렸을 때, 이상의 범위 중 흑석로 13길 의 위치가 애매하다는 느낌을 받았습니다. 지극히 개인적인 생각이지만, "해당 지역을 돌아다녀본 적이 있는가?"라는 자문에 "그렇지 않다"는 답을 하게 되었습니다.

하지만, 주변에 아파트가 위치한 것으로 보아 다른 타깃의 주요 상권이 될 수도 있겠다는 생각으로 카카오맵에서 상가들의 위치를 확인해보았습니다.

카카오맵을 선정한 이유
1. 소상공인홈페이지에 임베드된 지도가 카카오에서 제공하고 있어 통일된 지도에서 확인하는 것도 중요하다고 생각했습니다.
2. 카카오맵 어플 내 맛집 태그를 활용하면 지도에서 외식업 상가들의 분포를 한 눈에 볼 수 있습니다.
3. 네모 사이트의 데이터 중 사업자 수에 대한 데이터는 소상공인진흥공단과 같은 것을 사용하기에 분석 방법이 다를 수는 있으나, 신뢰도는 여전히 높지 않습니다.

이처럼 흑석로 13길에 상가가 존재하는 것은 사실이지만, 그 위치가 흑석동 성당 이전-중앙대학교병원 앞에 그치기 때문에 전체 영역을 상권으로 잡는 것에는 한계가 존재한다고 판단했습니다.

이에 따라 설정한 분석 범위는 아래 사진의 빨간 사각형의 영역입니다.

최종 설정 영역:
중앙대학교 정문 앞 스타벅스 - 흑석동 성당이전 - 흑리단길 - 중앙대학교 병원 앞

3-3. 상권평가 확인

소상공인진흥공단에서 제공하는 상권분석 시스템에 따른 종합 평가는 47.7점으로 5등급 중 3등급에 해당합니다.
참고로, 등급별 점수를 확인해보면 아래 사진과 같습니다.

분석영역의 상권등급은 3등급 중에서도 4등급에 가까운 3등급의 점수를 받았습니다. 즉, 주변 집객 시설과 여건을 고려한 종합평가의 결과가 그리 긍정적이지는 못하다는 해석이 가능합니다.

성장성 안정성 영업력 구매력 집객력 은 모두 20점 만점으로 평가되는데, 이들의 평균은 9.54점이고, 영업력이 현저히 낮고 구매력과 집객력이 다른 점수에 비해 높다는 특징이 있습니다.

3-3-1. 평가지수 추이 확인

분석영역의 전반적인 경기가 떨어지고 있다는 결과 안내가 있습니다. 분석영역이 소속된 서울특별시, 동작구, 흑석동을 범위로 하여 확인했을 때 비교적 넓은 범위(서울특별시, 동작구)는 전반적으로 경기가 하락하고 있으나, 흑석동은 2020년 10월 이후 조금씩 평가지수가 높아지고 있었습니다. 분석영역의 하락세도 다른 범위(동작구, 서울특별시)와 비교했을 때 미미한 수치라고 볼 수 있어, 코로나19 발생 후 경기를 서울특별시 전체와 놓고 비교했을 때 분석영역과 흑석동 상권의 경기는 나쁘지 않음 으로 해석할 수 있다고 생각했습니다.

이상의 내용을 시계열로 확인한 결과, 해당 상권은 기간별로 비교했을 때 이렇다할 큰 변화의 폭은 없습니다. 다만, 영업력이 낮다, 구매력이 높다는 것과 더불어 추가로 알게된 것은 성장성이 2020년 8월에 급락했지만, 올해 1월까지 꾸준히 상승하여 안전성 점수와 비슷하거나 높은 수치를 유지하고 있다는 것이었습니다. 하지만 이와 동시에 안전성이 꾸준히 떨어지고 있다는 점도 유의해야합니다.

3-3-2 . 5개 평가지수 상세 확인

반기별 매출 증감 추이를 확인했을 때 예상 성장률이 5점 만점을 받았고, 운영연수 또한 평균 이상으로 평가되어 5점 만점을 받았습니다. 휴/폐업률에 대한 평가도 평균 이상의 점수를 받았습니다. 이들 자료는 상가 DB 데이터가 올해 2월 자료라는 점에서 신뢰도가 높은 점수가 되며, 코로나19 사태가 반영된 지표라고도 볼 수 있습니다. 이에, 변동성이 0.5점(/10점)을, 상권매출비용이 0.1점(/10점)이라는 점에서 매월 안정적인 수익을 내지 못할 수 있다는 위험성도 동시에 존재하고 있는 상권임을 알 수 있습니다.

업력현황을 살펴보면 동작구의 음식점 및 주점업종은 대개 5년 이상을 유지하고 있다는 점에서 개업후 자리를 잡는다면 안정적인 운영이 가능하다고 볼 수도 있습니다. 하지만, 가장 최근의 데이터에서 5년 이상 상가의 개수가 줄어들고, 1년 미만 혹은 1~2년의 가게 수가 늘어난 것을 통해 여전히 변동성에 대한 위험이 존재한다는 것을 알 수 있습니다.

가장 낮은 평가인 영업력을 살펴보면 매출의 편차와 공급대비 수요 점수에서 0점을 받을 정도로 안정성을 위협하는 또하나의 요인을 발견할 수 있습니다. 다만, 면적당 매출액와 소비수준에서는 만점을 받았습니다. 건당 결제금액은 대학생 원룸이 모인 지역이라는 점에서 부득이하게 낮은 점수를 받았다고 해석할 수도 있습니다.

실제로 거주인구와 소비인구의 정보를 네모 홈페이지에서 확인한 결과는 다음과 같습니다.

분석영역이 속한 흑석동은 60대 이상의 거주인구가 가장 많은 지역입니다.

하지만 이상의 사진에서와 같이 절반가량의 소비를 20대가 맡고 있으며, 학교와 가까울 수록 그 비율이 과반수를 넘어갈 정도압나다. 아래 두 가지로 해석될 수 있습니다.

1. 비거주자의 소비가 많다.
2. 거주인구 20대의 소비액이 크다.

건당 매출액이 낮다는 점과 유동인구에서 20대의 비율(20.4%)이 높다는 점(거주인구 20대 비율15.9%)을 미루어볼 때, 20대 개개인의 소비액이 크다는 해석보다는 비거주자의 소비가 활성화된 지역이라는 해석이 더 맞다고 생각했습니다. 즉, 거주자보다는 인근의 학교 재학생, 지하철역 유동인구를 타깃으로 한 상가가 진입하기에 좋은 상권이 될 수 있다는 말이 됩니다.

유동인구가 높아 집객력에서 높은 점수를 받았고, 거주지를 제외한 상권 지역만 선택하여 분석했기때문에 배후 주거인구와 배후 직장인구는 낮은 점수를 받을 수 밖에 없었다고 볼 수 있습니다. 그 점에서 집객력은 높은 점수를 받았다고도 볼 수 있습니다.

4. 업종분석

대분류인 숙박/음식점의 비율과 중분류인 음식점 및 주점업의 비율은 변동이 있는 반면, 호프/맥주업의 비율은 감소하지 않고 유지 혹은 증가하고 있습니다.

네모 홈페이지를 통해 흑석동 내 주거지와 중고등학교 주변을 살펴보면 일반 식당의 비율이 가장 높은 비율을 차지하고 있습니다. 하지만, 동시에 호프/간이주점도 상위권에 위치한 경우가 많다는 것을 알 수 있습니다.

특히 대학에 가까워질수록 호프/간이주점의 비율이 가장 높고, 역할맥이 위치한 서달로 14길의 경우에는 호프/간이주점의 비율리 절반에 가까운, 현저히 높은 비율을 차지하고 있습니다.

2020년 하반기 코로나19 확진자 급증과 12월 5인집합 제한 등 전반적인 경기 악화로 전체적으로 하향그래프를 그리고 있습니다. 하지만, 직전월대비 분석영역에서의 성장률이가장 높다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 다만, 매출액 현황은 카드사 가맹점 매출을 기반으로 추정된 정보로, 세부적인 조건(점포면적, 점포 위치의 입지조건, 서비스 품질 등)에 따라 달라질 수 있기에 유의해야합니다.

이하 호프/맥주의 요일별 시간대별 매출에서는 특별히 유의미한 해석이 가능한 데이터는 없는 것으로 판단하여 넘어갑니다.

5. 인구분석

분석영역은 거주인구 와 직장인구 모두에서 20대부터 60대 이상까지 다양한 연령대가 분포하고 있습니다. 그 중, 여성의 비율이 매우 높습니다.

유동인구에서는 되려 남성의 비율이 더 높다는 점을 미루어볼 때, 비거주자를 타깃으로 해도 좋은 해당 상권에서 이상의 남/여성의 비율은 큰 의미가 없을 수도 있겠다는 생각을 했습니다.

이보다 눈여겨 보아야할 것은 주중과 주말, 모든 요일, 모든 시간대에서 유동인구가 고르게 분포되어있다는 것입니다.

소비 현황을 살펴보면 주거인구의 소비현황은 남성과 여성의 비율이 비슷했고, 직장인구는 여성이 더 높았습니다. 여성의 직장인구가 과반수 이상인 점을 고려하면 남성의 인당 소비액이 적지 않음을 알 수 있습니다.

6. 결론

1. 분석 영역의 상권은 전반적으로 20대의 소비가 높은 지역으로 그들을 타깃으로 한 상가가 들어서기에 좋은 요건을 갖추고 있습니다.
2. 특히 역전할머니맥주 서울 중앙대점이 위치한 서달로 14길의 경우, 호프/간이주점의 비율이 현저히 높은 지역이며, 최근 흑리단길 이라는 이름으로 20대들에게 입소문이 나고 있는 지역입니다.
3. 20대 이외에도 본 분석 영역은 다양한 연령대가 거주하고 있으며, 특히 유동인구와 직장인구도 고르게 분포되어있다는 점에서 여러 연령대를 타깃으로 한 역전할머니맥주의 입지로는 긍정적으로 평가할 수 있습니다.
4. 다만, 흑석동 자체의 변동성이 높다는 점과 코로나19 사태라는 비이상적인 시장의 상황 등은 여전히 유의해야할 위험성이자 상당한 변수로 남아있습니다.